의정부지방법원 2026타경70242. 호원동 르네상스시티 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 소유자 김지연은 2021.04.02 매매로 96,200,000원에 취득했고, 이 물건에는 전입 2021.02.25·확정일자 2021.02.10인 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 96,200,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준은 2023.05.11 울산세무서장 압류이고, 임차권의 대항요건이 그보다 앞서므로 서류상으로만 보면 매수인 인수 대상입니다.
그러나 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 대항력 포기 확약서가 2026.04.21 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금은 55,218,520원이지만, 이는 확약을 적용하지 않은 룰상 잔존액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 414호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.64㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 4층 414호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.02 매매, 거래가액 96,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,000,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.05.11 국(울산세무서장) 압류입니다. 그보다 앞서 한국토지주택공사 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일도 2021.02.25이므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 이후 서울특별시·의정부시·광명시 압류와 2026.02.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 신고 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 414호 전부 · 주거(임차권등기) | 96,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 신고로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 실제 임차인 수는 0명, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 전입 2021.02.25, 확정일자 2021.02.10, 배당요구 2023.04.12로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효하다면 가격 메리트는 분명하다
르네상스시티 동일 면적 15.64㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균은 69,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 58,000,000원, 최고 거래는 95,000,000원, 최저 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저매각가 42,140,000원은 최근 12개월 평균의 60.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
확약을 반영한 실질취득 42,140,000원은 최근 12개월 평균 69,333,333원보다 낮고, 최신 거래 58,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아서가 아니라, 선순위 임차권의 잔존 인수가 확약으로 실질 0원이 된다는 전제가 성립할 때 비로소 가격 메리트가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 96,200,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 112,000,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사의 미배당 보증금은 55,218,520원입니다. 그러나 2026.04.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분은 배당 순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 15.64㎡입니다.
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 르네상스아파트 통칭 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 기재됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉되며 동측으로 폭 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.21 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 적용 대상을 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 한국토지주택공사 명의 96,200,000원 임차권이 매각 후 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 69,333,333원, 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저가는 42,140,000원입니다.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 2.8회·매각률 5.26%이므로 재매각 가능성까지 보수적으로 검토하세요.
- 현황 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 이유가 유찰만은 아니다”
현재 최저가 42,140,000원은 감정가 86,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 69,333,333원의 60.8%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 이 사건의 핵심은 두 번의 유찰보다 96,200,000원 선순위 임차권의 처리입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 보증금 55,218,520원이 인수 문제로 연결되지만, 2026.04.21 제출된 확약을 적용하면 실질 인수 0원으로 판단됩니다.
결국 이 물건은 “선순위 임차권이 있지만 확약으로 위험이 제거되는 가격형 경매”입니다. 확약 원본이 명세서 기재와 동일하게 유효하고 임차권 말소까지 연결된다는 점을 확인할 수 있다면 현재 실질취득가는 최근 시세보다 낮습니다. 반대로 그 전제가 흔들리면 권리구조가 완전히 달라집니다. 가격은 매력적이지만, 확약 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
