청주지방법원 2024타경4301. 충청북도 보은군 보은읍 강산리 일대의 장례식장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 장례식장 및 장례식장(영결식장)으로 이용 중이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 소유자는 이용순·한명환으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준은 2008.02.04 보은신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기상 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 분묘기지권 성립 여부 불분명, 유치권 성립 여부 불분명이라는 별도 위험이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경4301 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 · 산25 · 산25-1 · 금강장례식장 제2호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 장례식장 · 장례식장(영결식장) |
| 소유자 | 이용순 지분 2분의 1 · 한명환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,664,408,140원 / 909,378,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 676,946,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 위험을 나눠 봐야 한다
말소기준권리는 2008.02.04 설정된 보은신용협동조합 근저당권입니다. 이후 청주한씨해천종중의 가압류, 보은군 압류, 보은신용협동조합의 경매개시결정, 유귀자의 근저당권은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 보은군 압류와 이영희·보은새마을금고 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 909,378,000원으로 감정가 2,664,408,140원의 34% 수준까지 내려온 회차입니다. 이후 시나리오상 4회 유찰 시 636,564,600원, 5회 유찰 시 445,595,220원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다. 특히 장례식장과 여러 토지를 일괄매각하는 비정형 자산이고, 분묘·맹지·보상 진행·제시외 물건 등 개별 조건이 가치와 환금성에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 909,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,493,780원 |
| 을구 1번 근저당권 · 보은신용협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 보은신용협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 청주한씨해천종중 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 유귀자 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,884,220원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 875,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 22,884,220원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용. 건물은 장례식장과 장례식장(영결식장)으로 이용 중입니다.
- 주변환경. 보은군 농업기술센터 남쪽 인근이며, 근린생활시설·농촌마을·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 동쪽 인근으로 남부로가 통과하며 노선버스정류장이 소재합니다.
- 맹지. 목록 4와 목록 5는 맹지입니다.
- 분묘. 목록 4에는 분묘 수기와 수목장 수십여 위가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.
- 공부와 현황. 목록 3은 공부상 임야이나 현황 장례식장 부지, 목록 5는 공부상 임야이나 현황 장례식장 부속토지로 이용 중입니다.
- 보상 진행. 강산리 44-13과 44-14는 보청천 보은지구 지방하천정비사업을 위한 보상이 진행 중입니다.
- 제시외 물건. 목록 1~3 지상 컨테이너와 목록 2 지상 제시외 건물은 매각 제외이고, 일부 조경수·조경석·석축·활잡목과 목록 7·9 지상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 확인. 2024.11.26 제출된 유치권신고의 피담보채권, 점유 개시 시점, 점유의 계속성 및 경매개시 전후 관계를 확인해야 합니다.
- 분묘·수목장 조사. 목록 4의 분묘 수기·수목장 수십여 위의 설치 경위와 분묘기지권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지 접근성. 목록 4·5의 실제 진입로, 인접 토지 사용관계와 장례식장 운영 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보상 진행 확인. 강산리 44-13·44-14의 보상 범위와 절차를 해당 행정관청에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 포함·제외되는 제시외 건물, 컨테이너, 조경수, 조경석, 석축 등의 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 말고 현황과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저가는 감정가의 34% 수준이고, 배당 시뮬레이션상 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소가 아닙니다. 분묘·수목장과 분묘기지권 가능성, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 맹지, 보상 진행, 제시외 물건의 포함·제외가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인폭보다 현장점유·유치권·분묘·토지 접근·보상 범위 확인이 우선인 사건입니다.
