청주지방법원 2024타경4301. 보은군 농업기술센터 남쪽 인근에 위치한 장례식장·영결식장과 여러 필지의 토지를 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 건물은 장례식장 및 영결식장으로 이용 중이며, 소유자는 이용순·한명환이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2008.02.04. 보은신용협동조합 근저당권이고, 이후 등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 확인하고 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다. 목록 4에는 분묘 수기와 수목장 수십여 위(주)가 있고 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 목록 1~3의 컨테이너와 목록 2의 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 목록 4·5는 맹지입니다. 여기에 유귀자가 2024.11.26. 유치권신고서를 제출했지만 성립 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경4301 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4 외 · 강산리 44-4, 산25, 산25-1 · 금강장례식장 제2호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 장례식장 및 장례식장 영결식장 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이용순 2분의 1 · 한명환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,664,408,140원 / 1,855,873,000원 (1회 유찰 · 감정가의 69.65%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은신용협동조합 / 676,946,118원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 대표 토지 현황 | 대 · 상업용 · 1,744.7㎡ · 평지·부정형 · 소로한면 · 공시지가 55,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 숫자 대조는 필요
말소기준은 2008.02.04. 보은신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 보은신용협동조합의 추가 근저당권, 청주한씨해천종중 가압류, 보은군 압류, 유귀자 근저당권과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 특수위험 — 가격 할인보다 먼저 볼 항목
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 분묘·수목장 | 목록 4 지상 분묘 수기, 수목장 수십여 위(주) 소재 · 분묘기지권 성립 여부 불분명 | 사용·개발·이장 부담 확인 필수 |
| 유치권 신고 | 유귀자 2024.11.26. 유치권신고서 제출 · 등기상 근저당권 채권최고액 400,000,000원 | 성립 여부·점유 상태 불분명 |
| 매각 제외 | 목록 1~3 지상 컨테이너 제외 · 목록 2 지상 제시외 건물 제외 | 토지·건물 사용관계와 철거 문제 점검 |
| 매각 포함 | 목록 1·3·5·6 조경수·조경석·석축, 목록 4 활잡목각, 목록 7·9 제시외 건물 포함 | 현장 수량·경계·소유관계 확인 |
| 맹지 | 목록 4·5 맹지 | 법정통로·진입권원 확인 필요 |
| 하천정비 보상 | 강산리 44-13 및 44-14 보청천 보은지구 지방하천정비사업 보상 진행 중 | 보상 귀속·면적·절차를 행정관청에 확인 |
| 지번 변경 | 건물 지번 산25는 44-8, 산25-1은 44-9로 등록전환 · 산25와 산25-1 말소 | 등기·대장·현황도 일치 여부 확인 |
최저매각가격은 목록 4의 분묘 소재로 제한받는 가격이 반영된 금액입니다. 그러나 감정가에서 이미 가격이 조정됐다는 사실만으로 분묘기지권, 이장비, 수목장 운영관계 또는 토지 이용제약이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 실제 분묘 위치와 점유·관리 주체를 특정하는 현장조사가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,855,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,958,730원 |
| 을구 1번 근저당권 · 보은신용협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 보은신용협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 청주한씨해천종중 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 유귀자 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 959,914,270원 |
채권 합계 875,000,000원은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산되며, 회차별 채권자 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 69.65% | 1,855,873,000원 | 0원 | 959,914,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 48.76% | 1,299,111,100원 | 0원 | 408,719,989원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.13% | 909,377,770원 | 0원 | 22,883,992원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 7은 장례식장, 본건 8은 장례식장 영결식장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 보은군 농업기술센터 남쪽 인근으로 근린생활시설·농촌마을·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 동쪽 인근에 남부로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 장례식장은 일반철골구조 콘크리트지붕 단층, 영결식장은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층입니다.
- 설비. 장례식장에 위생·급배수설비와 전기난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 목록 3·5는 공부상 임야이나 각각 장례식장 부지와 장례식장 부속토지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역·성장관리계획구역·도로구역·사방지·보전산지·임업용산지·준보전산지·공장설립제한지역 등이 목록별로 중첩됩니다.
- 환금성. 장례식장·영결식장과 다수 토지를 함께 취득하는 특수 목적 자산으로, 일반 주거용 부동산과 달리 운영계획과 매수층이 제한적입니다.
비교 가능한 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 69.65%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 장례식장 영업가치, 시설 상태, 인허가, 분묘·수목장 처리비, 제외 건물의 철거·사용관계와 토지별 접근성을 반영한 별도 사업성 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 전수조사. 목록 4의 분묘 수기와 수목장 수십여 위(주)의 위치·관리자·설치 경위·연고자·사용계약을 현장에서 확인하세요.
- 분묘기지권 검토. 성립 시기와 토지 소유관계, 설치 승낙 여부를 확인해 사용제약과 이장 가능성을 판단하세요.
- 유치권 실체 확인. 유귀자의 점유 장소, 채권 발생 원인·시기, 목적물과 채권의 관련성, 공사자료와 세금계산서 등을 대조하세요.
- 매각 제외물 경계. 목록 1~3 컨테이너와 목록 2 제시외 건물의 위치·소유자·사용관계·철거 가능성을 도면에 표시하세요.
- 맹지 진입권원. 목록 4·5의 현황 진입로와 도로 지분, 통행승낙, 법정통로 가능성을 확인하세요.
- 보상절차 확인. 강산리 44-13·44-14의 보상 대상 면적, 보상액, 협의·수용 진행 단계와 보상금 귀속을 행정관청에 문의하세요.
- 지번·면적 대조. 분할 및 등록전환된 필지와 건물 지번을 등기부·토지대장·건축물대장·현황도에서 일치시키세요.
- 점유·임대 조사. 임대관계가 미상이므로 장례식장 운영자, 직원, 시설사용자와 실제 점유주체를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 140,000,000원 설정과 700,000,000원 변경등기, 공동담보목록 및 배당표 적용액 차이를 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지대장·건축물대장과 유치권신고서를 직접 열람하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 등기 순위와 예상배당만 보면 매수인이 떠안을 채권이 없는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 등기부 밖에 있습니다. 분묘와 수목장, 유치권 신고, 맹지, 제외 건물, 지번 변경, 하천정비 보상 절차가 동시에 존재하기 때문입니다.
현재 최저가는 1,855,873,000원으로 감정가 2,664,408,140원의 69.65%이지만, 비교할 실거래와 정상적인 환금성 지표가 없습니다. 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 유치권과 분묘 문제가 해소되지 않으면 낙찰 후 추가 부담도 수치화할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 현장·점유·토지 이용위험은 열려 있습니다. 입찰 결론은 현장조사와 법률검토가 끝난 뒤에만 내려야 합니다.
