대구지방법원 2023타경3503. 대구 서구 비산동 1834-10의 철근콘크리트조 4층 건물과 토지 213.0㎡가 대상입니다. 건물은 1층 사무소 및 계단실 등, 2~4층 다가구주택 10가구로 이용 중입니다. 토지는 공부상 “대”이나 현황 일부가 “도로공제부분”이고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 정도의 교통사정으로 평가되었습니다.

이번 물건의 핵심은 “가격이 낮아졌느냐”보다 “낙찰 뒤 얼마를 실제로 떠안느냐”입니다. 현재 최저매각가는 547,433,000원으로 감정가의 49% 수준까지 떨어졌지만, 차기용 전세권 135,000,000원과 김영수 보증금 35,000,000원이 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 단순한 547,433,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리는 인수 가능성이 핵심

등기부에는 2016년 8월 11일 비산5동새마을금고 근저당권(채권최고액 508,000,000원)이 설정되었고, 2023년 12월 15일 확정채권양도로 근저당권자가 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 그러나 전세권자 차기용의 전세권은 2016년 8월 24일 설정되어 말소기준권리 이전으로 표시되어 있어 매수인 인수 대상으로 반영됩니다.

또 한국토지주택공사 45,000,000원 임차보증금은 우선변제 대상으로 45,000,000원이 배당되는 구조입니다. 같은 한국토지주택공사는 장수빈의 보증금을 대위·승계한 것으로 표시되어 있어 보증금 중복 합산을 하면 안 됩니다. 이 건은 실제 임차인과 보증기관 승계 관계를 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 현황 — 대항력 있는 점유자가 다수, 보증금 미상 다수

③ 시세 대신 배당·회차 구조를 봐야 한다

실거래 비교값은 확인되지 않으므로 가격 메리트는 시세 평균으로 판단할 수 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 최저매각가는 547,433,000원에서 383,203,100원, 268,242,169원으로 내려갑니다. 다만 세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 385,507,600원은 전액 배당되지 않아 미배당액 385,507,600원으로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 547,433,000원 가정)

현재 회차 배당 구조상 집행비용 7,874,330원, 한국토지주택공사 45,000,000원, 차기용 전세권 135,000,000원이 반영됩니다. 김영수 35,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 배당액 0원이며, 잔여 359,558,670원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구북부시외버스터미널 북동측 인근으로, 후면 상가지대에 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설, 아파트, 중·소규모 공장 및 창고가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 도시지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 213.0㎡이고 공부상 지목은 대이나 현황 일부가 도로공제부분입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽 외장석재 및 스톤코트 등, 내부 인테리어 및 일부 타일, 바닥재 타일 등, 샷시창입니다. 위생 및 급·배수 설비와 도시가스 개별 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항 없음으로 평가되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 우선 확인. 현재 배당표상 김영수 35,000,000원은 매수인 인수이고, 차기용 전세권 135,000,000원도 매수인 인수 대상으로 반영됩니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 장수빈·차기용·김도경·김성은·박종원·송현지·김범준·주민아 등은 대항력 있음으로 표시되며 일부 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 45,000,000원은 장수빈 보증금의 대위·승계로 표시되므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권과 1회 제한 특별매각조건이 있으므로 일반 입찰자의 외부 낙찰 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 383,203,100원, 4회 유찰 시 268,242,169원까지 내려가지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인수·우선매수권·미상 보증금을 함께 계산해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부 도로공제부분으로 평가되어 있어 현황과 도면을 직접 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49%”만 보면 안 된다

이 물건은 감정가 1,117,211,960원에서 현재 547,433,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이라 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석상 핵심은 차기용 135,000,000원 전세권 인수, 김영수 35,000,000원 보증금 인수, 그리고 보증금 미상 대항력 임차인이 함께 존재한다는 점입니다.

또한 한국토지주택공사 45,000,000원은 우선변제로 배당되는 동시에 장수빈 보증금의 대위·승계 관계로 표시되어 중복 합산하면 안 됩니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권과 1회 행사 제한 특별매각조건이 있어, 일반 투자자가 최저가만 보고 “싸다”고 판단하기에는 위험요인이 명확합니다.

결론적으로 이 사건은 가격보다 인수권리와 매각조건 확인이 먼저인 물건입니다. 현재 회차에서의 낙찰 여부는 547,433,000원 자체가 아니라, 확인된 인수액과 미상 임차보증금을 포함한 총부담액, 그리고 우선매수권 특별조건까지 모두 반영한 뒤 판단해야 합니다.