대구지방법원 2024타경30304. 달성군 논공읍 북리 1-29, 1-30, 1-43 토지와 지상 건물이 함께 매각되는 공업용 물건입니다. 토지면적은 3,307㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이고 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사해성합섬이며, 주식회사 창성이 청구금액 139,761,471원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리계산상 말소기준은 1989년 설정된 대양상호신용금고 근저당권으로 제시되며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 2명의 점유 시작일도 각각 2012년과 2020년으로 기준권리보다 늦습니다. 다만 등기 변동 내역에는 2000년 기존 근저당권 말소 기재가 함께 존재하므로, 최종 말소기준권리는 입찰 전 등기 원본의 현존 권리와 말소사항을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경30304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 북리 1-29, 1-30, 1-43 · 논공중앙로52길 22 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 토지 3,307㎡ |
| 토지 현황 | 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 328,200원/㎡ |
| 용도지역·지구 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 재생사업지구 · 지구단위계획구역 · 가축사육제한구역 · 중로3류 접함 |
| 소유자 | 주식회사해성합섬 (2001.05.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 8,156,310,460원 / 3,996,591,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 창성 / 139,761,471원 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 799,318,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리는 원본 대조 필요
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 / 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)동해산업 가동 1층 공장일부 | 2020.04.02. | 35,000,000원 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이원익 점유부분 미상 | 2012.11.07. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 승계 없음 |
보증금이 확인된 (주)동해산업은 35,000,000원에 월세 3,500,000원으로 가동 1층 일부를 사용하고 있습니다. 이원익은 점유 시작일만 확인되고 보증금과 점유부분은 명확하지 않습니다. 두 점유자 모두 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 낙찰 후에는 공장 인도와 영업시설 반출 일정 등을 협의해야 할 수 있습니다.
③ 가격·환금성 — 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정 금지
현재 최저매각가격은 3,996,591,000원으로 감정가 8,156,310,460원의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 3,996,591,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 토지 조건. 3,307㎡의 평지·가로장방 토지이며 중로각지로 조사됐습니다.
- 산업용 규제. 일반공업지역, 일반산업단지, 재생사업지구, 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 실거래 비교. 최근 거래가격을 통한 시세 검증이 되지 않아 감정가 49%만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 2,797,613,700원, 4회 유찰 시 1,958,329,589원으로 낮아지지만 채권 미배당은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,996,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,365,910원 |
| 구등기 근저당권 기재 10건 | 미상 | 계산 제외 |
| 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 5,000,000,000원 | 3,954,225,090원 |
| 을구 17번 근저당 · 중소기업은행 | 838,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 592,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 2,220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김길수 | 1,367,671,232원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시 · 주식회사 창성 | 139,761,471원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 2,016,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한국무역보험공사 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 확인된 채권총액은 12,748,194,174원, 채권자 예상배당은 3,954,225,090원, 미배당은 8,793,969,084원입니다. 채권액이 확인되지 않은 구등기 근저당권은 계산에서 제외됐으며, 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 예상 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 특수조건·입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 799,318,200원입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 개별 자산만 분리해 취득할 수 없습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되므로 현황, 구조, 면적, 적법성 및 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 면적 차이. 목록 2 건물 가동 기존부분 3층은 공부상 567㎡이나 실측면적 432㎡를 기준으로 감정평가됐습니다.
- 말소기준 재확인. 1989년 근저당권을 기준으로 한 계산과 2000년 구등기 말소 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 (주)동해산업과 이원익의 실제 점유범위, 시설물 소유관계와 퇴거 일정을 확인해야 합니다.
- 공장 운영 적합성. 일반공업지역·산업단지·재생사업지구의 입주 가능 업종과 지구단위계획 조건을 확인해야 합니다.
- 현장 비용. 건물·설비 노후도, 오염·폐기물, 철거·원상복구, 체납 공과금과 관리비를 별도 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 공장용지와 공장 매매·임대 사례, 토지가격, 건물 잔존가치와 예상 임대수익을 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 실제 임차인 2명에게도 대항력이 없어 임차보증금 승계 위험은 낮은 물건입니다. 그러나 권리가 소멸한다고 해서 현재 최저가 3,996,591,000원이 곧바로 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다.
실거래 시세 비교가 되지 않는 공업용 공장·토지이고, 이미 2회 유찰됐으며, 특별매각조건상 보증금만 799,318,200원이 필요합니다. 제시외 건물, 공부와 실측 면적 차이, 공장 점유자 2명, 산업단지 규제와 환금성까지 함께 검토해야 합니다. 또한 기준권리 계산과 구등기 말소 기재는 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·현장·등기 검증 부담은 높은 C등급 물건입니다.
