창원지방법원 2024타경2971. 경남 함안군 가야읍 말산리 207-4, 함안군청 동측 인근에 있는 상업용 부동산입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실로 조사됐습니다. 토지는 상업용 건부지 등으로 이용되고, 매각목록에는 근린생활시설과 도로 지분도 포함됩니다.

소유자는 프레시드농업회사법인유한회사입니다. 2024년 1월 16일 소유권을 취득한 뒤 같은 달 26일 부산은행 앞으로 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 부산은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정과 경남신용보증재단의 가압류가 뒤따랐습니다.

등기상 권리구조보다 주의 깊게 볼 부분은 자산의 실제 구성과 활용 가능성입니다. 단순한 나대지 경매가 아니라 영업시설로 쓰인 건물과 토지, 제시외건물, 도로 지분이 얽힌 일괄매각입니다. 감정가가 크게 할인됐더라도 어떤 시설과 권리가 실제로 넘어오는지 확인해야 취득 후 활용성과 환금성을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2024년 1월 26일 설정된 을구 8번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,100,000,000원이며, 말산리 207-4와 207-5 관련 토지를 공동담보로 표시하고 있습니다.

이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2024년 10월 31일 임의경매개시결정과 2024년 12월 13일 경남신용보증재단 가압류(14,892,326원)도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거에 설정됐던 경남은행·이동일·이곡새마을금고 근저당권은 현재 살아 있는 선순위 담보권이 아닙니다. 각각 후속 말소등기로 정리된 상태이므로 채권최고액을 합산하여 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 공실이지만 현장 확인은 필요

감정평가서상 이용상태는 “근린생활시설(일반음식점)-현 공실 상태”입니다. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 명세서에 명시된 임차인 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다.

공실이라는 감정평가 결과만으로 매각기일 현재도 반드시 비어 있다고 단정할 수는 없습니다. 특히 영업용 건물은 실제 점유자, 시설 소유자, 내부 잔존 물품과 계약관계를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰과 31.36%의 의미

이 물건의 감정가는 1,350,346,750원입니다. 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 423,469,000원, 감정가의 31.36%까지 내려왔습니다.

이러한 가격 하락은 분명한 경매 진행상의 특징입니다. 그러나 감정가가 현재 시장에서 실제 매수자가 지불할 가격과 같다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 상업용 토지와 근린생활시설로, 공실 상태 및 매각 제외 설비 등을 따로 고려해야 합니다.

5회·6회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 향후 매각기일과 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 423,469,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 416,834,310원이 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상 금액은 없고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

부산은행의 1,100,000,000원은 실제 확정채무가 아니라 등기상 채권최고액입니다. 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 실제 배당은 채권계산서, 집행비용, 세금과 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

이 추정에서 채권최고액과 가압류 청구액을 합한 금액은 1,114,892,326원이고, 예상 채권자 배당액은 416,834,310원입니다. 두 금액의 차이인 698,058,016원이 추정 미배당액으로 나타납니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이며, 매수인이 해당 금액을 승계한다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 부족과 매수인 부담의 차이

부산은행의 경매 신청 청구액은 1,023,189,601원이므로 현재 회차의 예상배당액만으로는 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 5회 또는 6회 유찰 시나리오에서도 마찬가지입니다.

하지만 이것이 낙찰자의 추가 상환의무를 의미하지는 않습니다. 말소기준 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로 추정 배당 부족액과 매수인 인수액은 명확히 구분해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안군 가야읍 말산리 소재 함안군청 동측 인근입니다. 주변에는 노변상업시설, 관공서 및 주택 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 토지는 중로한면에 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 토지 형태. 대표 토지정보상 지목은 대(垈), 면적은 514.0㎡, 지형은 평지·사다리형입니다. 토지이용상황은 상업용이고 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다. 다만 이 면적만으로 전체 일괄매각 대상의 토지면적을 단정해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다. 교육환경보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등도 표시돼 있어 향후 용도변경이나 개발계획 수립 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 페인팅 및 일부 타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비는 갖춰져 있으나 고정 냉난방설비는 없는 것으로 조사됐습니다. 별도의 이동·해체 가능한 냉장설비 일부는 매각에서 제외됩니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 제시외건물의 상태와 경계는 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 상업용 부동산은 임차수요, 공실 해소 가능성, 시설 활용도와 토지의 개별 조건에 따라 매수층이 달라집니다. 현재 공실이고 4회 유찰된 상황을 고려하면 주거용 대단지처럼 쉽게 재매각할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 목록1·2·3의 개별 토지 및 건물 표시, 면적, 소유 형태와 실제 점유·사용 상황을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
• 도로 지분 검토. 목록3이 지분매각이므로 정확한 지분 범위와 통행·접근 관계, 다른 공유자와의 권리관계 및 활용 제약을 확인하세요.
• 제시외건물 확인. 매각에 포함되는 제시외건물(1-1, 1-2)의 위치, 구조, 상태와 본건 활용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외 냉장설비 확인. 감정평가서상 ㉢, ㉣ 설비는 평가와 매각에서 제외됩니다. 소유관계 및 철거 가능성, 잔존 시설과의 관계를 파악해야 합니다.
• 공실 및 임대관계 재확인. 감정평가 시점의 공실이 현재도 유지되는지, 제3자 점유나 임대차 계약이 존재하는지 확인하세요. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 임대관계가 완전히 확정된 것은 아닙니다.
• 최종 권리변동 확인. 부산은행 근저당권의 말소기준 여부, 후순위 가압류와 경매개시결정의 처리, 법정지상권 및 인수권리 기재를 최신 서류로 확인하세요.
• 주변 상업용 시세 조사. 동일 지역의 상업용 토지, 단층 근린생활시설, 공실 매물의 실제 거래 및 임대 가능 금액을 조사한 다음 입찰 상한을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 규제 및 개발 가능성. 일반상업지역이라는 용도지역만으로 모든 개발·영업이 가능한 것은 아닙니다. 교육환경보호, 역사문화환경, 도로 및 배출시설 관련 제한을 별도로 검토하세요.
• 취득 부대비용. 취득세·등기비용, 공실 정비비, 시설 보수·철거비 및 인도 관련 비용 등을 구분하여 취득 이후 전체 자금 소요를 검토하세요.
• 원본과 매각 일정 확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 매각 조건 및 최종 공고사항을 법원경매정보와 원본 문서로 확인하세요.

맺으며 — “31% 가격은 출발점이지 수익의 증거가 아니다”

이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리가 잘 된 구조입니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도의 인수권리나 법정지상권도 명시되지 않았습니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 좋은 투자 물건이 되지는 않습니다. 상업용 부동산이 네 차례 유찰돼 감정가의 31.36%까지 내려온 데에는 시장에서 확인해야 할 불확실성이 남아 있습니다. 공실 상태, 실제 영업·임대수요, 도로 지분의 활용성, 제시외건물과 매각 제외 냉장설비 등이 모두 취득가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

특히 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않은 상황에서 423,469,000원이 싸다고 평가하거나 추가 유찰만을 기다리는 전략을 정답으로 제시하기는 어렵습니다. 먼저 매각목록별 현황과 실제 시장가격을 확정한 뒤, 보수적인 취득·보유·처분 비용을 반영하여 응찰 여부를 결정해야 합니다.

결론은 ‘권리상 인수위험은 제한적, 가격 메리트는 미확인, 공실 상업시설과 매각범위의 현장 검증이 우선’입니다. 큰 유찰률에 매료되기보다 낙찰 이후 실제로 활용하거나 처분할 수 있는 자산의 가치를 확인하는 것이 핵심입니다.