창원지방법원 2024타경2971. 함안군청 동측 인근의 상업용 부동산으로, 목록1은 상업용 건부지, 목록2는 근린생활시설인 일반음식점, 목록3은 도로로 이용 중인 지분입니다. 감정평가 당시 근린생활시설은 공실이었고, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 사건 표면의 최저가는 604,955,000원으로 감정가 1,350,346,750원의 44.8%까지 내려왔지만, 물건 구성과 제외 설비를 함께 보면 단순히 “반값 이하 상가”로 접근할 대상은 아닙니다.
권리관계에서는 과거의 거액 근저당권들이 눈에 띕니다. 그러나 2015년과 2017년에 설정된 경남은행 근저당권은 2023.08.08. 해지로 말소됐고, 이동일의 근저당권도 2023.07.25. 말소됐습니다. 2023.08.08. 설정된 이곡새마을금고 근저당권 역시 2024.01.26. 해지로 말소됐습니다. 따라서 경매개시 당시 살아 있는 최초 담보권은 2024.01.26. 부산은행 근저당권 1,100,000,000원이며, 이를 실질적인 말소기준권리로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2971 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 말산리 207-4 · 경상남도 함안군 가야읍 말산로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 일괄매각 · 상업용 건부지 · 근린생활시설(일반음식점, 공실) · 도로 지분 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사이딩판넬 외벽 · 모르타르위 페인팅 및 일부 타일 · 새시 창호 |
| 토지 현황 | 대 514.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 프레시드농업회사법인유한회사 (2024.01.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,346,750원 / 604,955,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,023,189,601원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 부산은행 근저당
등기상 주의할 점은 과거 설정액이 큰 권리와 현재 유효한 권리를 구분하는 것입니다. 경남은행 근저당권 2건과 이동일 근저당권, 이곡새마을금고 근저당권은 경매개시 전에 이미 해지·말소됐습니다. 현재 유효한 담보권 중 가장 빠른 것은 2024.01.26. 설정된 부산은행 근저당권이며, 이후 2024.10.31. 임의경매개시결정과 2024.12.13. 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 44.8%는 ‘감정가 대비’ 수치다
이 물건은 3회 유찰돼 최저매각가가 604,955,000원까지 하락했습니다. 감정가 1,350,346,750원과 비교하면 44.8%이므로 표면 할인율은 큽니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 비율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 604,955,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 483,964,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 387,171,200원 | 0원 |
가격 판단을 어렵게 하는 핵심은 혼합 물건이라는 점입니다. 건부지와 일반음식점 건물뿐 아니라 도로로 이용되는 지분도 함께 매각되고, 제시외건물 1-1·1-2는 매각에 포함됩니다. 반면 목록1 지상의 이동·해체·재설치가 쉬운 냉장설비 ㉢·㉣은 평가와 매각에서 제외됩니다. 따라서 감정가 대비 낙찰률만 보는 대신, 포함되는 건축물과 제외되는 설비를 현장에서 구분해 개별 가치와 활용성을 다시 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,449,550원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,023,189,601원 | 596,505,450원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,892,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 유효한 등기와 신청채권액을 기준으로 보면 집행비용 공제 후 부산은행에 596,505,450원이 배당되고, 신청채권액 대비 426,684,151원이 남습니다. 부산은행 근저당권은 207-4와 207-5를 함께 담보하는 공동담보이므로 다른 담보물의 배당 결과에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 안분 등은 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군청 동측 인근이며, 주변은 노변상업시설·관공서·주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설인 일반음식점으로 이용됐으나 감정평가 당시에는 공실이었습니다. 고정 냉난방설비는 없고 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 조건. 대 514.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 개별공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역· 상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 상업시설과 건부지, 도로 지분을 함께 취득하는 구조여서 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 가격과 활용성에 대한 보수적 검토가 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소된 권리 구분. 2015년·2017년 경남은행 근저당권과 이동일·이곡새마을금고 근저당권은 경매개시 전에 말소됐습니다. 입찰 당일 최신 등기부에서 말소 상태와 부산은행 근저당권의 존속을 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 상업용 건부지, 근린생활시설, 도로 지분과 제시외건물 1-1·1-2가 함께 매각됩니다. 각 목록의 면적·지분·경계를 매각목록과 지적도에서 확인해야 합니다.
- 제외 설비. 이동과 해체·재설치가 쉬운 냉장설비 ㉢·㉣은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장에서 건물 부속설비와 별도 동산을 명확히 구분하세요.
- 공실·점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 전입세대와 임차권 신고 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 도로 지분. 목록3은 도로로 이용되는 지분매각입니다. 독립적인 활용 가능성보다 통행·관리·처분 제약을 중심으로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 다른 토지 지분과 공동담보 관계입니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·배당 진행 여부를 확인해야 배당 구조를 정확히 파악할 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 감정가 대비 44.8%만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지가치·건물 잔존가치·공실 비용·재임대 가능성을 각각 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 활용성은 보류
이 사건의 권리관계는 등기 연혁을 현재 상태와 분리해 보면 비교적 명확합니다. 과거의 경남은행, 이동일, 이곡새마을금고 담보권은 이미 말소됐고, 2024.01.26. 부산은행 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 후순위 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없고, 일반음식점은 공실입니다. 여기에 도로 지분과 제시외건물이 포함되고 주요 냉장설비는 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 저렴하다”가 아니라, 권리는 정리되지만 실제 취득 대상과 수익가치를 다시 계산해야 하는 상업용 물건으로 보는 것이 맞습니다.
