청주지방법원 2025타경1019. 청주시 서원구 개신동 한진신세대아파트 2층 223호, 전용 32.0㎡ 아파트입니다. 현 소유자 윤선경은 2022년 12월 9일 매매로 43,000,000원에 취득했고, 2025년 3월 7일 채권자 김태섭의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 현재 등기부상 근저당·압류 수는 각각 0건이며, 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 임차인 김준일입니다. 전입일이 2023.10.19로 말소기준인 2025.03.07보다 앞서 있어 대항력이 인정된 자료이며, 보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 41-5 한진신세대아파트 2층 223호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 모충로3번길 81 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 32.0㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 윤선경 (2022.12.09 매매 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 1,554,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태섭 / 52,138,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인 승계는 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김준일 | 전체 | 2023.10.19 | 5,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 5,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김준일은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐으며, 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시나리오에서도 보증금 5,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 5,000원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐도 큰 격차
동일 단지 ‘한진’ 전용 32.0㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 57,133,333원이고, 최신 거래는 2026년 9월 59,300,000원입니다. 감정가 55,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 범위지만, 현재 회차는 10회 유찰돼 최저가가 1,554,000원까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 32.0㎡ | 15 | 59,300,000원 |
| 2026.08 | 32.0㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2026.08 | 32.0㎡ | 13 | 56,000,000원 |
| 2026.08 | 32.0㎡ | 13 | 54,300,000원 |
| 2026.06 | 32.0㎡ | 7 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 32.0㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.05 | 32.0㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 32.0㎡ | 5 | 55,500,000원 |
| 2026.03 | 32.0㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 32.0㎡ | 15 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 32.0㎡ | 9 | 53,500,000원 |
| 2026.02 | 32.0㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.0㎡ | 12건 | 57,133,333원 |
실거래 범위는 53,000,000원~64,000,000원입니다. 현재 최저가 1,554,000원은 최근 12개월 평균의 2.7% 수준이고, 보증금 승계를 더한 실질취득액 1,559,000원 역시 최근 거래가격과 큰 차이가 납니다. 따라서 이 사건은 최저가만으로 “몇 차례 유찰 뒤 시세 메리트가 생기는” 단계가 아니라, 이미 가격 숫자 자체는 시세와 현격히 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 427,972원 |
| 인수 · 임차인 김준일 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김태섭 | 52,138,000원 | 1,126,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 김태섭의 청구액 52,138,000원 중 예상배당은 1,126,028원, 미배당은 51,011,972원입니다. 임차보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인 승계로 계산돼 실질취득액은 1,559,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 1,554,000원 | 1,126,028원 | 51,011,972원 | 5,000원 |
| 11회 유찰 시 | 1,087,800원 | 668,220원 | 51,469,780원 | 5,000원 |
| 12회 유찰 시 | 761,460원 | 347,754원 | 51,790,246원 | 5,000원 |
추가 유찰 시에도 매수인이 인수하는 임차보증금은 5,000원으로 동일합니다. 11회 유찰 시 낙찰가와 인수를 합친 금액은 1,092,800원, 12회 유찰 시에는 766,460원이 됩니다. 반면 신청채권자의 미배당액은 각 회차에서 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 15층 건물 내 2층 223호입니다.
- 입지. 창신초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모 점포가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 서측 간선도로와 접하며, 이와 연계된 동측 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접합니다. 창신초등학교 및 충북대학교 관련 교육환경 보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 3,733.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가 1,296,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 336세대, 1996.02.14 준공입니다. 동일 32.0㎡ 실거래 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계. 김준일 전입일 2023.10.19, 보증금 5,000원. 대항력 있는 임차인으로 계산돼 보증금 전액이 매수인 인수에 반영됩니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 현장 확인. 제공 자료만으로 반복 유찰의 원인을 단정할 수 없습니다. 현장 상태·점유관계·관리상태와 실제 입찰수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교 기준. 최저가가 아닌 임차보증금 승계를 포함한 실질취득액 1,559,000원과 최근 12개월 평균 57,133,333원·최신 거래 59,300,000원을 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 신청채권자 청구액 52,138,000원에 비해 현 회차 예상배당은 1,126,028원으로 미배당 51,011,972원이 발생합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 격차는 크지만, 10회 유찰이 핵심 경고다
이 사건의 숫자만 놓고 보면 매우 이례적입니다. 감정가 55,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균 57,133,333원, 최신 거래 59,300,000원인데 현재 최저매각가는 불과 1,554,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금 5,000원을 더한 실질취득액도 1,559,000원입니다.
등기부상 현재 근저당과 압류가 없고 과거 근저당권도 이미 말소돼 등기 구조는 단순하지만, 임차인 김준일의 대항력과 보증금 승계는 분명히 반영해야 합니다. 더 중요한 것은 10회 유찰입니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 이 물건은 가격 숫자만으로 판단하기보다 반복 유찰이라는 시장 신호와 현장·점유 확인을 함께 보는 사건입니다.
