청주지방법원 2025타경1019. 청주시 서원구 개신동 한진신세대아파트 2층 223호입니다. 감정가는 55,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,171,000원, 감정가의 5.77% 수준까지 내려왔습니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2025년 3월 7일 김태섭의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김준일입니다. 김준일의 전입일은 2023년 10월 19일로 말소기준인 2025년 3월 7일보다 빠르며, 보증금 5,000원에 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못하는 보증금 5,000원은 매수인이 인수합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형은 아니므로 총액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니라, 최저가 3,171,000원 + 인수 5,000원 = 실질취득 3,176,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 41-5 한진신세대아파트 제2층 제223호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 모충로3번길 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 윤선경 (2022.12.12. 거래가액 43,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 3,171,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태섭 / 52,138,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
1996년 설정된 한국주택은행 근저당권과 2011년 설정된 구즉신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2025년 3월 7일 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2023년 10월 19일 전입한 김준일은 대항력을 갖는 것으로 분석됩니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 보증금 5,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준일 | 전체 | 2023.10.19 | 5,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세의 약 5.5%
한진 단지 동일면적 32.0㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 57,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 53,000,000원이며, 최근 거래 범위는 52,500,000원에서 65,000,000원입니다. 현재 최저매각가 3,171,000원은 최근 12개월 평균의 5.5%이며, 임차보증금 5,000원을 포함한 실질취득액 3,176,000원도 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.0㎡ | 7 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 32.0㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.05 | 32.0㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 32.0㎡ | 5 | 55,500,000원 |
| 2026.03 | 32.0㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 32.0㎡ | 15 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 32.0㎡ | 9 | 53,500,000원 |
| 2026.02 | 32.0㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.01 | 32.0㎡ | 13 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 32.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 32.0㎡ | 12 | 55,500,000원 |
| 2025.12 | 32.0㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.0㎡ | 12건 | 57,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 457,078원 |
| 인수 · 임차인 김준일 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김태섭 | 52,138,000원 | 2,713,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김태섭의 청구액 52,138,000원 중 예상배당은 2,713,922원이며, 미배당액은 49,424,078원입니다. 임차인 김준일의 보증금 5,000원은 우선변제권이 없어 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 3,171,000원 | 2,713,922원 | 49,424,078원 | 5,000원 |
| 9회 유찰 시 | 2,219,700원 | 1,779,745원 | 50,358,255원 | 5,000원 |
| 10회 유찰 시 | 1,553,790원 | 1,125,822원 | 51,012,178원 | 5,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창신초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·소규모 점포가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 단지·거래. 한진 단지는 336세대, 사용승인일은 1996.02.14이며 동일면적 32.0㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역으로 대로1류·소로2류·소로3류와 접하며, 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8회 유찰 원인 확인. 최저가가 최근 실거래의 약 5.5%까지 내려온 이유를 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장에서 직접 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김준일의 실제 거주 여부, 점유 범위, 계약관계와 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 대조. 보증금이 5,000원으로 기재되어 있으므로 임대차계약서와 조사서 원본의 금액이 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 3,171,000원에 인수보증금 5,000원을 더한 3,176,000원을 기준으로 판단하세요.
- 내부 상태 확인. 2층 아파트의 내부 보수 필요 여부와 설비 상태는 현장 접근 가능 범위에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “317만원이라는 숫자보다 8회 유찰의 이유”
이 물건은 실질취득액 3,176,000원과 최근 12개월 평균 57,333,333원의 차이가 매우 큽니다. 등기부상 과거 근저당도 이미 말소돼 있고, 인수금액도 임차보증금 5,000원으로 제한됩니다. 가격과 권리만 놓고 보면 분명한 저가 구간입니다.
그러나 시장은 이미 이 물건을 8회 연속 선택하지 않았고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8회, 낙찰률은 0%입니다. 따라서 결론은 단순한 저가 매수 추천이 아니라 “권리 인수액은 작고 가격 차이는 크지만, 반복 유찰 원인을 해소한 뒤에만 입찰할 물건”입니다. 점유·명도와 매각조건에 문제가 없다는 사실을 원본과 현장에서 확인할 수 있을 때 비로소 3,176,000원의 가격 메리트가 의미를 갖습니다.
