대구지방법원 2025타경31222. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 124에 있는 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 운동시설인 골프연습장과 필로티 주차장, 2·3층은 골프연습장, 4층은 펌프실과 계단실로 이용 중입니다. 소유자는 기미정이며, 거창농업협동조합이 3,783,229,600원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
감정가는 4,503,053,960원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,206,495,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 골프연습장이라는 제한적인 용도, 토지와 건물의 일괄매각 구조, 학교용지로 등재됐으나 현황은 도로인 토지가 포함된 점을 함께 봐야 합니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 124 · 대구광역시 달성군 다사읍 달구벌대로174길 26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 운동시설(골프연습장) 및 부속 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 골프연습장·필로티 주차장 · 2,3층 골프연습장 · 4층 펌프실·계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 기미정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,503,053,960원 / 2,206,495,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 3,783,229,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
등기부에는 2016년 삼익신용협동조합·대구은행 근저당과 2018년 삼익신용협동조합 근저당이 설정됐으나, 대구은행 근저당은 2018.08.21., 삼익신용협동조합의 기존 근저당들은 2021.07.15. 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 거창농업협동조합 근저당 3,720,000,000원이 말소기준권리이며, 2022.04.15. 채권최고액이 3,960,000,000원으로 변경됐습니다.
말소기준 이후 설정된 거창농업협동조합의 추가 근저당, 현대카드·하나은행·신용보증기금· 다사농업협동조합·대구신용보증재단 등의 가압류, 경매개시결정과 달성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 가압류는 2024.11.13. 해제에 따른 말소등기가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진혁 | 1,2,3층 | 2025.01.08 | 50,000,000원 6,000,000원 | 없음 말소기준 후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
이진혁은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025.01.08.은 말소기준일 2021.07.15.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 1~3층을 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도 협의나 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 2,206,495,000원입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 골프연습장으로 이용되는 운동시설과 토지가 결합된 물건입니다. 일반 주거용 부동산보다 매수층이 좁고, 운영수익·시설 상태·용도 유지 가능성·대체 이용 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다.
동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 사실은 가격 메리트의 증거가 아니라 추가 검증의 출발점으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,206,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,464,950원 |
| 2. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 934,030,050원 |
| 4. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 1,807,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 거창농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 거창농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,058,742원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,897,358원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 42,732,271원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 108,360,500원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 다사 농업협동조합 | 5,245,541원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 대구신용보증재단 | 156,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용을 제외하고 2,182,030,050원이며, 총 미배당 채권은 6,508,764,362원입니다. 신청채권자 거창농업협동조합의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,206,495,000원 | 2,182,030,050원 | 6,508,764,362원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 1,544,546,500원 | 1,526,701,035원 | 7,164,093,377원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 1,081,182,550원 | 1,067,970,724원 | 7,622,823,688원 | 0원 |
유찰이 이어져도 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리 금액은 0원입니다. 그러나 최저가가 낮아진다는 사실과 투자수익이 좋아진다는 판단은 별개입니다. 골프연습장 운영수익, 시설 보수비, 임차인 명도비용, 토지 이용상 제약과 재매각 가능성을 함께 계산해야 실제 취득원가가 나옵니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 중로3류에 접하거나 포함되고, 가축사육제한구역·죽곡초등학교 상대보호구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 일괄매각 목록 중 공부상 지목이 학교용지인 토지가 현황상 도로로 이용되고 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2016년·2018년 근저당의 말소등기와 예상배당표의 배당 대상이 일치하는지 공동담보목록·채권계산서까지 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율 대신 인근 골프연습장 매매사례, 토지가치, 영업수익과 공실 위험을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 임차인 명도. 이진혁은 대항력이 없지만 1~3층 점유가 확인됩니다. 계약 내용·영업시설 소유관계·인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시설 상태. 골프 타석, 내부 인테리어, 전기·승강기·급배수 설비의 노후도와 철거·보수비를 현장 조사하세요.
- 토지 현황. 학교용지로 등재됐으나 도로로 이용되는 토지의 경계·면적·통행 상태와 건물 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도 유지·변경. 현재 운동시설 용도를 계속 사용할 수 있는지, 다른 용도로 전환할 경우 인허가가 가능한지 검토하세요.
- 체납 확인. 당해세, 공과금, 전기·수도요금과 시설 관리비 등 낙찰 후 분쟁 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성 검증은 어렵다
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명이 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점만 보면 권리 인수 부담은 제한적입니다. 그러나 골프연습장이라는 특수용도, 두 차례 유찰, 유사 실거래 비교값 부재, 학교용지와 현황 도로의 차이, 등기 말소 흐름과 예상배당표의 대조 필요성이 동시에 존재합니다.
따라서 결론은 “감정가의 49%라서 싸다”가 아니라 “인수액은 0원으로 추정되지만, 실제 사업가치와 권리 원본을 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”입니다. 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만 보고 접근할 물건이 아니며, 운영수익과 재매각 가능성을 입증할 수 있을 때에만 현재 최저가의 의미가 생깁니다.
