청주지방법원 2025타경1309. 청주시 청원구 율량동 832, 도로명 율봉로185번길 10 소재 부동산으로 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 현황 다가구주택(4가구)입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층이고, 토지면적은 191.3㎡입니다. 소유자는 권용숙으로 2017.04.18. 소유권을 이전받았고, 현재 권리분석의 기준점은 2020.12.17. 설정된 제일새마을금고 근저당 채권최고액 78,000,000원입니다.
그 뒤 2023.09.11. 이창록 근저당 24,000,000원, 2023.10.16. 조한필 근저당 300,000,000원이 설정됐고, 2025.03.14. 제일새마을금고가 다시 임의경매를 개시했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.25.에도 제일새마을금고의 임의경매개시결정이 있었지만 2024.09.03. 취하로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1309 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 832 · 충청북도 청주시 청원구 율봉로185번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택(4가구) |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상2층 |
| 토지 | 191.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 676,300원/㎡ |
| 소유자 | 권용숙 (2017.04.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 373,292,210원 / 182,914,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 54,800,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 재매각 · 일괄매각 · 목록 2 제시외 건물 및 태양광 설비 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 등기상 핵심 권리는 근저당 3건입니다. 말소기준인 제일새마을금고 근저당 78,000,000원을 기준으로, 이창록 24,000,000원과 조한필 300,000,000원 근저당, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2005년 이전의 압류·가압류·근저당·임차권 및 경매 관련 권리들은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 합산 금지
현황조사에는 두 명칭이 등장하지만, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류돼 별도 실제 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 송재민 1명입니다.
| 성명 / 지위 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재민(전차인) · 실제 임차인 | 전대인의 임차부분 전체 | 미상 | 2020.12.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사(전대인) · 보증기관 승계 | 2층 전체 | 8,000 · 중복신고 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 송재민 승계 |
송재민의 전입신고일은 2020.12.17.이고, 조사상 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 한국토지주택공사는 송재민 보증금의 대위·승계 신고이므로 그 금액을 별도 임차보증금으로 더하면 중복 계산이 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 182,914,000원으로 감정가 373,292,210원의 49%입니다. 2회 유찰 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 자료가 제시되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다. 특히 현황이 다가구주택(4가구)이고 토지까지 일괄매각되는 구조라 일반적인 정형 집합건물처럼 단순 비교하기보다 토지·건물·임대구조를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,360,796원 |
| 2. 근저당 · 제일새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이창록 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 근저당 · 조한필 | 300,000,000원 | 77,553,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 402,000,000원 중 179,553,204원이 배당되고, 미배당액은 222,446,796원입니다. 조한필 근저당에서 미배당이 발생하지만 해당 근저당은 말소기준권리 이후 권리이므로 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 182,914,000원 | 179,553,204원 | 222,446,796원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,039,799원 | 125,447,242원 | 276,552,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 89,627,859원 | 87,614,558원 | 314,385,442원 | 0원 |
이 시나리오의 핵심은 낙찰가가 낮아질수록 조한필 등 후순위 담보권자의 미배당이 늘어나지만, 현재 분석상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않는다는 점입니다. 다만 낮은 최저가 자체가 시세 할인 근거가 되는 것은 아니므로, 입찰가는 별도의 현장·임대·가격 검증과 결합해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주여자고등학교 북측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 주택 등이며 현황은 다가구주택(4가구)으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 191.3㎡, 지목 대, 평지·정방형, 세로한면(가) 도로접면, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 설비. 기본 전기설비·난방설비·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이 사건은 재매각으로 표시돼 있으므로 매각공고의 입찰조건을 원문으로 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 목록 2 제시외 건물과 태양광 설비도 매각에 포함됩니다.
- 임차인 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 송재민 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 2명으로 계산하거나 보증금을 합산하면 안 됩니다.
- 송재민 배당관계 확인. 대항력 없음 판정과 별개로 보증금·확정일자가 미상이므로 최우선변제 및 배당요구 여부를 명세서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%여도 실거래 자료가 없으므로 현장 임대수익·토지가치·유사 다가구 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2023.10.25. 제일새마을금고 경매는 2024.09.03. 취하됐고, 현재 경매는 2025.03.14. 개시됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·건물현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, “감정가 49%”는 시세 증명이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.12.17. 제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 이창록·조한필 근저당과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 송재민 1명이며 전입일 기준 대항력 없음으로 판정돼, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 182,914,000원까지 내려왔고 감정가 대비 49%지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 시세 할인으로 바꿔 읽을 수 없습니다. 게다가 재매각이고 현황은 다가구주택(4가구), 토지와 제시외 건물·태양광 설비까지 일괄매각됩니다. 결론은 권리는 C급 위험이 아니라 비교적 정리된 편이지만, 가격·상품성 검증의 불확실성 때문에 종합 판단은 C입니다.
