창원지방법원 2025타경214. 의령군 궁류면 평촌리 445의 토지 301㎡와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 다수의 공유자가 지분을 나눠 보유하고 있으며, 공유자 주식회사지평의 신청으로 공유물분할을 위한 경매가 시작됐습니다. 근저당권이나 압류가 등기돼 있는 일반 담보권 실행형 사건과 달리, 공유관계를 매각으로 정리하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 주택은 감정 당시 공가로 이용 중이었고 조사된 임차인도 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐으므로, 입찰 전 현장 점유와 전입세대 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경214 (공유물분할을 위한 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 궁류면 평촌리 445 · 경상남도 의령군 궁류면 청정로3길 62 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 토지 | 대 301㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용상태 | 주택(공가) · 목조 및 돌담·토담조 스레이트지붕 단층 |
| 건축연도 | 1948년·1975년·1981년 |
| 감정가 / 최저가 | 30,153,500원 / 14,775,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 신청인 | 주식회사지평 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유관계 정리’가 핵심
2022년 7월 소유권보존등기 당시 김흥조·김윤수·양경진·김선화·김정광· 김선정·김두연이 공유자로 등기됐습니다. 같은 달 김두연 지분에 대해 안태순의 강제경매가 시작됐고, 2024년 2월 강제경매 매각으로 김두연의 4분의 1 지분이 주식회사지평으로 이전되면서 해당 경매개시결정은 말소됐습니다.
현재 사건은 2025년 5월 등기된 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 근저당권이나 가압류·압류 등 별도의 금전채권 담보권이 확인되지 않으며, 명세서에도 매수인 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 14,775,000원으로 계산됩니다.
② 공유자 구성 — 지분 합계 36분의 36
| 공유자 | 등기 지분 | 환산 비율 |
|---|---|---|
| 김선화 | 36분의 2 | 2/36 |
| 김윤수 | 36분의 9 | 9/36 |
| 김정광 | 36분의 4 | 4/36 |
| 김흥조 | 36분의 9 | 9/36 |
| 양경진 | 36분의 3 | 3/36 |
| 주식회사지평 | 36분의 9 | 9/36 |
| 합계 | 36분의 36 | 전체 |
김정광의 지분은 최초 36분의 2와 김선정으로부터 증여받은 36분의 2를 합한 36분의 4입니다. 주식회사지평은 이전 강제경매에서 김두연의 4분의 1 지분을 취득해 36분의 9를 보유하고 있습니다. 현재 경매는 이 공유관계를 매각대금으로 정리하기 위한 절차입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘비교 가능한 시세가 없다’가 중요
감정가 30,153,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 14,775,000원입니다. 감정가 대비 49%, 금액으로는 감정가보다 15,378,500원 낮은 수준입니다. 그러나 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
현재 회차에서 한 번 더 유찰될 경우 최저가는 10,342,500원, 네 번째 유찰 시에는 7,239,750원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 가격이 낮아질수록 무조건 유리한 것이 아니라, 현장 상태와 재매각 가능성을 먼저 확인한 뒤 토지가치와 건물 활용가치를 분리해 판단해야 합니다.
④ 건물·토지 상태 — 면적 차이와 노후 구조 확인
- 일괄매각. 토지와 주택, 제시외건물 2-1부터 2-3까지 매각에 포함됩니다. 토지 위 수목도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지 이용. 목록 1은 주거용 건부지로 이용 중이며, 지목은 대, 면적은 301㎡입니다.
- 공가. 목록 2와 제시외건물 2-1은 감정 당시 주택 공가로 이용 중이었습니다.
- 면적 차이. 공부상 단독주택 59.7㎡·부속사 20㎡이나, 실측은 단독주택 41.6㎡·부속사 36.5㎡입니다.
- 용도 차이. 부속건물은 공부상 부속사이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 목조 스레이트지붕과 돌담·토담조 스레이트지붕 단층 건물이며, 건축연도는 1948년·1975년·1981년입니다.
- 설비. 제시외건물 2-1 내부에 기본 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 4.5% 추정) | - | 665,950원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 안태순 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사지평 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부재원 | - | 14,109,050원 |
두 경매개시결정 관련 채권액이 확인되지 않아 계산에서는 배당액 0원으로 처리됐습니다. 따라서 14,109,050원은 확정 잔여금이 아니라 집행비용만 차감한 계산상 금액입니다. 당해세·교부청구, 실제 배당요구와 공유자별 정산 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의령군 궁류면 평촌리 평촌마을 내에 위치하며, 주택·전·답 농경지·임야가 혼재하는 마을주변 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 경형 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로 조건. 토지 특성은 세로한면(불)로 조사돼 차량 종류와 진입 폭을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 해당하거나 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 35,700원이며 토지면적은 301㎡입니다.
- 환금성. 농촌 취락지의 노후 단독주택으로, 공동주택보다 수요층이 좁고 동일 조건의 거래 비교가 어려운 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정 당시 공가였지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 전입세대, 우편물·생활 흔적을 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1948년·1975년·1981년 건축된 목조 및 돌담·토담조 건물입니다. 누수·균열·지붕·급배수 상태를 확인하세요.
- 면적 대조. 공부상 면적과 실측면적이 다르고 부속사의 현황 용도도 주택입니다. 건축물대장·현황도와 실제 구조를 대조하세요.
- 제시외건물 확인. 제시외건물 2-1부터 2-3까지 매각에 포함되므로 위치·경계·구조·사용 상태를 확인하세요.
- 진입로 확인. 경형 차량은 출입 가능하나 토지의 도로접면이 세로한면(불)입니다. 실제 도로 폭과 통행권을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 토지가치·수선 필요성·재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 배당 원본 확인. 경매개시결정 관련 채권액이 미상인 만큼 배당요구종기 내역과 교부청구·세금 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 부족하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 등기에도 근저당권이나 압류가 확인되지 않아 권리 인수 구조는 단순합니다. 공유물분할경매로 복잡한 공유관계도 매각대금 정산으로 정리됩니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 1948년부터 1981년 사이에 건축된 노후 주택이고, 공부상 면적과 실측면적이 다르며, 좁은 도로 조건과 농촌 단독주택의 낮은 환금성이 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 토지의 실제 활용성과 건물 수선·철거 필요성을 확인한 뒤에만 응찰가를 정할 물건입니다.
