64,064,000원
창원지방법원 2025타경20303. 마산합포구 자산동 형제아파트 9층 901호입니다. 소유자는 류성진이고, 감정평가 조사에서는 소유자 본인 거주로 확인됐습니다. 현재 권리관계의 기준은 2014.08.28 설정된 중소기업은행 근저당권 128,400,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사, 한국자산관리공사로 이전됐고, 경매에서는 말소기준권리를 기준으로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
숫자만 보면 현재 회차의 가격은 강하게 내려와 있습니다. 감정가 143,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 64,064,000원까지 떨어졌고, 2025.12 동일 면적대 최근 거래 128,000,000원의 정확히 50.0% 수준입니다. 다만 이 물건은 가격보다 먼저 확인해야 할 별도 변수가 있습니다. 집합건축물대장상 2024.10.10 마산합포구청으로부터 공동주택 철근콘크리트조 33.46㎡ 무단증축으로 위반건축물 등재가 확인됐기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20303 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산서10길 63, 9층901호 (자산동,형제아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 82.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 류성진 · 2014.08.28 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 · 소유자 본인 거주 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 64,064,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 93,872,255원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 위반건축물 | 2024.10.10 공동주택(철근콘크리트조 33.46㎡) 무단증축으로 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 인수권리는 없다
임차인 없음. 감정평가 조사에서는 임대관계가 소유자 본인 거주로 확인됐고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없습니다. 현재 말소기준권리는 2014.08.28 중소기업은행 근저당권이며, 2025.02.12 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 그보다 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 절반
형제아파트는 44세대, 1997.08.29 준공 단지입니다. 면적 매칭된 거래 5건의 전체 평균은 124,600,000원이며, 가격 판단에 더 우선할 최근 12개월 거래는 2025.12의 128,000,000원 1건입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 3.4% 높은 것으로 집계돼, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.94㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 84.86㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 84.86㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 84.94㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 84.86㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 124,600,000원 |
현재 최저가 64,064,000원은 전체 평균 124,600,000원의 51.4%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 128,000,000원의 50.0%입니다. 따라서 제공된 실거래 수치만 놓고 보면 경매가격은 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로, 이 50% 차이를 곧바로 확정적인 가치차이로 보기는 어렵고 위반건축물·누수 관련 사실조회 내용까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,553,152원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 128,400,000원 | 62,510,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 128,400,000원 중 62,510,848원 배당으로 65,889,152원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 미배당은 제공된 자료상 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 64,064,000원 | 62,510,848원 | 65,889,152원 |
| 4회 유찰 시 | 51,251,200원 | 49,928,678원 | 78,471,322원 |
| 5회 유찰 시 | 41,000,960원 | 39,862,943원 | 88,537,057원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중학교 북측에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 9층 901호이며, 엘리베이터·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 650,800원/㎡입니다.
- 환금성. 형제아파트는 44세대, 1997.08.29 준공입니다. 실거래 표본은 5건이고 단지 경매 평균 유찰 2.6회, 매각률 16.67%로 제공돼 환금성은 가격뿐 아니라 개별 물건 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인·현황 확인. 2024.10.10 등재된 철근콘크리트조 33.46㎡ 무단증축의 위치·현황과 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 이행강제금 확인. 마산합포구청의 이행강제금 부과내역과 향후 부과 가능성을 확인해야 합니다.
- 사실조회 회신서 확인. 위반건축물 및 누수에 관한 2026.06.16 감정인의 사실조회 회신서가 제출돼 있으므로 물건명세서 첨부자료를 직접 확인해야 합니다.
- 소유자 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 본인 거주가 확인됐으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 128,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 층·상태·위반 부분을 함께 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 커져도 제공된 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당채권과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 33.46㎡다
이 사건은 권리 자체는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 제공된 배당자료상 매수인 인수 0원입니다. 게다가 세 차례 유찰로 최저가가 64,064,000원까지 내려와 최신 실거래 128,000,000원의 50.0%에 불과합니다.
하지만 이 가격 차이만 보고 결론을 내리면 핵심을 놓칩니다. 집합건축물대장에는 공동주택 철근콘크리트조 33.46㎡ 무단증축이 위반건축물로 올라가 있고, 법원 자료도 이행강제금과 2026.06.16 사실조회 회신서를 직접 확인하라고 명시합니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 무난하고 가격은 낮아졌지만, 위반건축물 비용·원상복구·누수 관련 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 할인율 자체보다 그 리스크를 얼마로 평가하느냐가 입찰가를 결정합니다.
