창원지방법원 2025타경20351. 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 920-21 일원의 공장·토지 사건입니다. 감정가 3,366,217,500원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,649,446,000원, 감정가의 49%입니다. 이용상태는 공장이고, 토지는 공장용지 5,028㎡입니다. 목록의 토지·공장뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구와 제시외건물·제시외기계기구도 함께 매각되는 일괄매각 구조입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 김문호가 2023.09.22 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 그 뒤 주식회사신무기산업 근저당, 카드사·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류, 국의 압류, 근저당권 가처분, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20351 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 920-21 · 경상남도 함안군 칠원읍 갈티길 66-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 5,028㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김문호 · 2023.09.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 3,366,217,500원 / 1,649,446,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,074,095,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 자연녹지지역 · 계획관리지역 |
| 공시지가 | 353,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인이 떠안는 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다.
② 일괄매각·현황 — 가격보다 먼저 확인할 것
이 사건의 매각 대상에는 토지와 공장 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(3-2~3-5), 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6)가 포함됩니다. 목록 1 토지는 공업용 건부지로 이용되고 일부가 법면이며, 이를 감안해 감정평가됐습니다. 목록 2·3은 공장으로 이용 중입니다.
또한 목록 4는 공업나지 상태이지만 현황상 목록 2·3 공장 건물의 마당으로 이용되고 있으며 지적도상 맹지입니다. 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 토지별 도로 접근과 공장 전체 동선이 실제로 유지되는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,649,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,894,460원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 1,630,551,540원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신무기산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,134,280원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,255,821원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,843,295원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 726,250,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 134,978,574원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 9,688,124원 | 0원 |
| 10. 갑구 16번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 286,181,620원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 79,481,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 3,912,813,359원 중 1,630,551,540원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,282,261,819원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,649,446,000원 | 1,630,551,540원 | 2,282,261,819원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,154,612,200원 | 1,140,666,078원 | 2,772,147,281원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 808,228,540원 | 797,746,255원 | 3,115,067,104원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자의 청구금액 2,074,095,670원을 전액 충족하지 못합니다. 다만 이 미충족액은 후순위 채권과 마찬가지로 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “채권 미배당이 크다 = 낙찰자가 그 돈을 떠안는다”는 해석은 맞지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함안 칠원 대동아파트 북동측 인근으로, 공장과 각종 점포가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량통행 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장으로 이용 중이며 제반 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 5,028㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일부 토지는 법면입니다.
- 규제. 준공업지역·자연녹지지역·계획관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 2·3 공장 건물은 공부상 경량철골조이나 현황 일반철골조입니다.
- 마당·맹지. 목록 4는 공업나지이나 현황상 목록 2·3 건물의 마당으로 사용되고 지적도상 맹지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입도로 권원. 단지 내 진입도로가 사유지이며 승낙받은 자 외 통행 제한 현수막이 조사됐습니다. 도로 소유자·통행승낙·사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·공장뿐 아니라 기계기구, 제시외건물, 제시외기계기구까지 실제 현존 여부와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지 목록. 목록 4는 지적도상 맹지이므로 다른 매각대상 토지와의 실제 출입·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 공부상 경량철골조와 현황 일반철골조의 차이가 있으므로 현황과 공부를 다시 대조해야 합니다.
- 임차·인수. 임차인 없고 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 말소기준. 2023.09.22 중소기업은행 근저당권 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 공장 이용가치·토지 접근성·기계기구 상태를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장은 길이 먼저다”
이 사건은 등기상으로 보면 매수인 인수액 0원, 임차인 없음, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 비교적 명확한 구조입니다. 감정가 3,366,217,500원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 1,649,446,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 공장 경매의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다. 토지 일부 법면, 지적도상 맹지인 목록, 공부와 현황이 다른 건물 구조, 기계기구·제시외물건의 일괄매각, 그리고 무엇보다 사유지 진입도로의 통행 제한 가능성이 있습니다. 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거 대신, 실제 공장 가동과 물류 차량 진입이 가능한지 확인하는 것이 먼저입니다. 권리는 정리형, 현장은 확인형. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 “낙찰 후 이 공장을 정상적으로 드나들며 쓸 수 있는가”입니다.
