창원지방법원 2025타경20351. 경남 함안군 칠원읍 무기리 920-21의 공장 및 토지를 중심으로 진행되는 임의경매입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 면적은 5,028㎡, 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김문호이고, 2023.09.22 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사신무기산업의 근저당권, 여러 금융기관·공공기관의 가압류, 국의 압류, 근저당권 가처분, 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있고, 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 920-21 · 경상남도 함안군 칠원읍 갈티길 66-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 공장 · 토지 5,028㎡ |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(가) |
| 소유자 | 김문호 (2023.09.22 소유권이전 · 2023.09.04 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 3,366,217,500원 / 1,649,446,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,074,095,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(3-2~3-5), 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
실제 임차인 0명. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 기준권리인 2023.09.22 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사신무기산업 근저당권과 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%이지, 시세 49%가 아니다
현재 최저매각가는 1,649,446,000원으로 감정가 3,366,217,500원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 1,154,612,200원(감정가 34.3%), 4회 유찰 808,228,540원(감정가 24.01%)입니다.
다만 이 사건은 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 공장·토지·기계기구·제시외 자산을 함께 매각하고, 진입도로와 맹지 이슈가 있어 일반 주거용 부동산처럼 단순한 평당가 비교로 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,649,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,894,460원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 1,630,551,540원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신무기산업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,134,280원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,255,821원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,843,295원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 726,250,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 134,978,574원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 9,688,124원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 286,181,620원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 79,481,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,912,813,359원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당은 1,630,551,540원, 미배당은 2,282,261,819원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 제공된 권리판정상 매수인이 이를 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 함안군 칠원읍 무기리 소재 ‘함안 칠원 대동아파트’ 북동측 인근이며, 공장과 각종 점포가 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 353,900원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역·자연녹지지역·계획관리지역이 저촉되고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 진입도로. 감정평가 조사상 단지 내 진입도로가 사유지이며 승낙받은 자 외에는 통행할 수 없다는 현수막이 게시된 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 실제 통행관계 확인이 필요합니다.
- 목록4. 공업나지 상태로 목록2·3 공장 건물의 마당으로 이용 중이며 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 목록2·3은 공장으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 경량철골조이나 현황 일반철골조라고 기재돼 있습니다. 감정요항표의 건물 구조는 일반철골구조 스레트지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(3-2~3-5), 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6)가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사유지 진입도로. 현재 통행 가능 여부, 통행 승낙의 주체·조건, 낙찰 후에도 동일하게 이용할 수 있는지를 현장에서 확인하세요.
- 목록4 맹지. 지적도상 맹지인 목록4가 공장 마당으로 이용되는 현재 상태와 다른 토지·도로와의 실제 연결관계를 확인하세요.
- 기계기구·제시외 자산. 매각에 포함된 기계기구(3-2~3-5), 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6)의 존부·상태·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 건물 구조 차이. 목록2·3의 공부상 경량철골조와 현황 일반철골조 차이에 따른 행정·담보·재매각 영향을 점검하세요.
- 배당과 세금. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권을 원본에서 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 보지 말고, 공장·토지의 실제 사용성, 진입 조건, 포함 기계기구 상태를 함께 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 진입조건은 현장에 남는다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2023.09.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 1,649,446,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다.
공장 경매의 실제 가치는 ‘등기부가 깨끗한가’뿐 아니라 차량과 물류가 안정적으로 드나들 수 있는가, 토지를 계획대로 쓸 수 있는가, 포함 기계기구와 제시외 자산이 실제 가치가 있는가에 크게 좌우됩니다. 이 물건에는 사유지 진입도로의 통행 제한 문구, 목록4의 지적도상 맹지, 공부와 현황의 구조 차이, 여러 부동산·기계기구를 묶은 일괄매각이 동시에 있습니다. 권리는 통과, 현장성과 가격은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 공장을 실제로 사용할 수 있는 조건을 확정하는 데 있습니다.
