창원지방법원 2025타경20564. 진동면 고현마을 안에 있는 철근콩크리트 및 블럭조 슬래브지붕 2층 건물과 대지입니다. 건물 1·2층은 점포 및 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 토지는 상업용 건부지로 사용되고 있습니다. 감정가는 146,913,300원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 71,987,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
가격표만 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 현장 상태입니다. 건축물대장상 사용승인일은 확인되지 않고 그 밖의 기재사항에 건물년도 1985가 등재돼 있습니다. 여기에 건물 일부가 이웃 필지에 걸쳐 있다는 조사 내용까지 있어, 경계측량과 점유·사용관계 확인 없이 입찰가부터 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 고현리 339-11 · 미더덕로 349-1 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 점포 및 근린생활시설 등으로 이용 중인 2층 건물 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트 및 블럭조 슬래브지붕 2층 · 건물년도 1985 등재 · 사용승인일 미상 |
| 토지 | 대 134.5㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김미자 (2019.03.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,913,300원 / 71,987,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원진동농업협동조합 / 72,129,887원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 1-1~1-3 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 실질 말소기준
2003년에 설정된 진동농업협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 21,000,000원과 14,000,000원이지만, 2018.12.10 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 최초 담보권은 김미자 씨의 소유권 취득일에 설정된 2019.03.21 근저당권 76,000,000원으로 보는 것이 타당합니다.
이 근저당은 경매개시 후 명칭변경을 거쳐 2025.07.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 뒤에 붙은 경남신용보증재단·신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘할인율’이지 ‘시세차익’이 아니다
현재 최저가는 감정가 146,913,300원의 49%인 71,987,000원입니다. 그러나 동일 용도·인근 상가의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 고현마을 안의 소규모 점포·근린생활시설과 대지로, 건물 연식·임대수익· 도로 조건·상권 수요·경계 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 71,987,000원 | 49% | 122,222,894원 |
| 3회 유찰 시 | 50,390,900원 | 34% | 143,430,264원 |
| 4회 유찰 시 | 35,273,630원 | 24% | 158,275,423원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 커집니다. 이 미배당액은 원칙적으로 채권자와 채무자 사이에 남는 문제이며, 명시된 인수권리가 없는 한 매수인이 후순위 가압류 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 다만 더 낮은 가격 자체가 경계·명도·수선 문제를 해결해 주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,695,766원 |
| 기말소 근저당 · 진동농업협동조합 | 21,000,000원 | 0원 |
| 기말소 근저당 · 진동농업협동조합 | 14,000,000원 | 0원 |
| 2019년 근저당 · 현재 농업협동조합자산관리회사 | 76,000,000원 | 70,291,234원 |
| 가압류 · 경남신용보증재단 | 53,146,008원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 17,945,200원 | 0원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,422,920원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
2003년 근저당 2건은 2018.12.10 말소등기를 반영해 배당 대상에서 제외했습니다. 집행비용 공제 후 잔액은 2019년 근저당권에 우선 배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권계산서와 배당요구 결과에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진동면 고현리 ‘고현마을’ 내에 위치하며, 주변은 상업용 건물·단독주택·각종 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1·2층은 점포 및 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 토지는 상업용 건부지로 사용되고 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적 134.5㎡, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 491,800원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콩크리트 및 블럭조 2층 건물로 외벽은 복합판넬·징크판넬·몰탈 위 페인팅 등이며, 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 소규모 지역상가와 오래된 건물은 아파트보다 거래 표준화가 낮습니다. 임대수익과 실수요가 확인되지 않으면 매각가격이 낮아도 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 건물 일부가 339-16번지에 걸쳐 있다는 현황조사 내용을 지적도·현황측량과 대조하고, 침범 위치와 면적을 확인하세요.
- 이웃 필지 관계. 339-16번지 소유자와 토지사용 승낙·임대차·분쟁·철거 요구 여부를 확인하세요.
- 점유자 조사. 현재 점포 이용자와 실제 점유자의 신원, 임대차계약, 보증금, 사업자등록일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 건축물대장. 사용승인일 미상과 건물년도 1985 등재 내용을 원본 대장·건축도면·현황과 대조하고 무허가 증축이나 제시외 부분의 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외건물 1-1~1-3이 포함되므로 각 구조물의 위치·면적·사용상태와 감정평가 포함 범위를 확인하세요.
- 실제 시세. 인근 점포·근린생활시설 매매사례, 임대료, 공실률, 수선비를 확인해 수익환원가와 토지가치를 별도로 산정하세요.
- 말소등기 대조. 2003년 근저당 2건의 2018.12.10 말소와 2019년 근저당의 이전 내역을 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.09로 기재돼 있으므로 매각허가·유찰·변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값보다 경계선이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2003년 근저당 2건은 이미 말소됐고, 2019년 근저당 이후의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없다고 기재돼 있습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 건물 일부의 이웃 필지 침범 조사, 임대관계 미상, 사용승인일 미상, 건물년도 1985, 실거래 비교자료 부재가 동시에 남아 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 미확정, 현장은 필수 확인. 이 물건은 할인율보다 경계측량과 점유관계 조사 결과가 입찰 여부를 결정합니다.
