창원지방법원 2025타경20749. 함안군 군북면 사도리 1329의 공업용 토지와 공장 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 9,905.3㎡의 공장용지이고, 목록 건물은 공장 등으로 이용 중입니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구와 제시외건물·수목도 매각에 포함되지만, 감정평가서상 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
등기부에는 근저당 4건과 다수의 압류·가압류가 남아 있으나, 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 2023.02.22. 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원을 기준으로 보면 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2016년 경남은행 근저당은 2023년 선행 경매 매각으로 이미 말소된 기록이므로, 이를 현재 사건의 말소기준으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20749 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 사도리 1329 · 함안산단2길 49-30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 건부지 및 공장 등 |
| 토지 | 공장용지 9,905.3㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 중앙엠티에스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,738,885,310원 / 4,717,220,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,177,563,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 일괄매각 범위 | 기계기구 2-1~2-3, 제시외건물 1-1~1-4, 제시외수목 1-5 포함 |
| 매각 제외 | 본건 지상 컨테이너(감정평가서상 제시외물건 ㉤) |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 중소기업은행
2016년 경남은행 근저당 3건과 당시 압류·가압류·경매개시결정은 2023.02.22. 선행 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 같은 날 중앙플랜텍주식회사가 소유권을 취득하고 중소기업은행 앞으로 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 회사 명칭이 중앙엠티에스주식회사로 변경됐습니다.
따라서 현재 사건의 권리분석상 말소기준은 2023.02.22. 을구 5번 중소기업은행 근저당권으로 보는 것이 타당합니다. 이후 설정된 경남은행 근저당, 국세 근저당, 삼녹 근저당과 압류·가압류, 현 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25. 설정된 신한은행 근저당 840,000,000원은 2024.02.27. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이디씨 (대표자 엄인영) | 미상 | 2025.02.18 | 19,338,000원 차임 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 브릿지워터 함안지사 (대표자 정서호) | 미상 | 2024.12.17 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 맹재진 (근로자 대표자) | 본건 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 점유 확인 |
주식회사 케이디씨와 주식회사 브릿지워터 함안지사의 신고일은 말소기준권리인 2023.02.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 점유자의 보증금을 매수인이 승계할 구조는 아닙니다. 반면 맹재진은 본건 전부를 점유한다고 조사됐지만 신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 4,717,220,000원으로 감정가 6,738,885,310원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰 할인폭이 커 보이지만, 동일 용도·유사 규모의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가와 최저가 중 어느 쪽이 시장가격에 가까운지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 4,717,220,000원 | 70% | 14,758,523,073원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 3,302,054,000원 | 49% | 16,159,537,413원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 2,311,437,800원 | 34.3% | 17,140,247,451원 | 0원 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 4,717,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 49,572,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 5,772,000,000원 | 4,667,647,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 794,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 315,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 76,582,786원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 국 | 160,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사삼녹 | 576,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 엘티원 | 173,385,498원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 차진범 | 37,465,538원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 한국무역보험공사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 공덕진 | 10,960,510원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 페리지에어로스페이스 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 296,215,250원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 599,766,601원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 736,851,737원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 선정당사자 맹재진 외 | 661,472,077원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,070,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표의 총 채권액은 19,426,170,873원, 예상 배당액은 4,667,647,800원, 미배당액은 14,758,523,073원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 2016년 경남은행 근저당의 말소 여부와 현재 배당순위는 반드시 원본 등기부와 배당요구 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 토지·산업시설 및 환금성 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 9,905.3㎡입니다. 토지이용상황은 공업용이고, 평지의 사다리형 토지로 중로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공공시설구역과 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 210,600원/㎡입니다.
- 매각 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 2-1~2-3, 제시외건물 1-1~1-4, 제시외수목 1-5가 함께 매각됩니다.
- 매각 제외. 본건 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 컨테이너의 소유자, 사용 주체와 토지 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 용도 실거래 비교가 없어 최저가의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다. 토지·공장·기계기구의 개별 가치와 일괄 인수 후 활용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2016년 경남은행 근저당은 2023.02.22. 선행 매각으로 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당으로 보는 것이 타당합니다.
- 맹재진 점유관계. 본건 전부 점유의 근거, 사용계약, 신고일, 보증금, 임금채권 관계와 실제 공장 운영 주체를 확인해야 합니다.
- 법인 점유자. 케이디씨와 브릿지워터 함안지사의 점유 구역, 계약 존속 여부와 사업장 이전·인도 계획을 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 후순위 배당액을 줄일 수 있습니다.
- 배당표 재산정. 2023년 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영돼 있으므로, 현재 유효 권리만으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 기계기구 실사. 목록 2-1~2-3의 현존 여부, 가동 상태, 명판·일련번호와 감정평가서 기재 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 제시외물건 구분. 매각 포함 건물·수목과 매각 제외 컨테이너의 위치를 현장에서 명확히 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 응찰하지 말고 토지, 건물, 기계기구 및 철거·정비가 필요한 물건을 구분해 가격을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장저당 목록과 세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 소멸형, 점유와 가격은 보류
이 사건은 현재 등기만 보면 중소기업은행 근저당 이후 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 본건 전부를 점유하는 근로자 대표자의 신고일·보증금·점유권원이 미상이고, 2016년 말소 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 불일치도 확인됩니다.
가격 역시 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 소멸 여부는 합격에 가깝지만, 점유관계·배당순위·당해세·기계기구 실사와 가격 검증은 보류입니다. 이 네 가지를 원본과 현장에서 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 산업용 일괄매각 사건입니다.
