청주지방법원 2025타경3763. 진천군 이월면 신월리 481-1에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 722.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자 윤경수가 2020년 10월 소유권보존등기를 마친 뒤, 같은 달 이월농업협동조합 앞으로 채권최고액 234,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
말소기준은 2020년 10월 23일 이월농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농업협동조합자산관리회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진천군 압류는 2025년 1월 31일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 확인된 등기와 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 신월리 481-1 · 충청북도 진천군 이월면 중미로 415-90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 722.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤경수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 340,770,000원 / 81,819,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이월농업협동조합 / 194,252,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 공시지가 | 72,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 정리된다
2020년 10월 23일 이월농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 공동담보에는 신월리 481-1과 480-44 토지가 기재됐고, 토지 합필에 따라 신월리 481-1 단일 지상으로 정리됐습니다. 이후 농업협동조합자산관리회사의 200,000,000원 가압류와 이월농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
진천군 압류는 2024년 8월 13일 등기됐지만 2025년 1월 31일 해제로 말소됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 권리분석의 마지막 단계는 현장 점유 확인입니다.
② 가격·환금성 — 24%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 81,819,000원으로 감정가 340,770,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니며, 4회 유찰됐다는 사실은 해당 가격대에서 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 지표로 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 81,819,000원 | 24.01% | 354,053,742원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,273,300원 | 16.81% | 378,157,619원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 40,091,310원 | 11.76% | 395,030,334원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수에 관한 계산입니다. 단독주택의 실제 상태, 제시외 물건의 관리·철거 문제, 점유 이전 비용까지 포함한 총투입비용은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,872,742원 |
| 1. 근저당 · 이월농업협동조합 | 234,000,000원 | 79,946,258원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 434,000,000원 중 79,946,258원이 채권자에게 배당되고, 예상 미배당액은 354,053,742원입니다. 신청채권자의 청구액은 194,252,594원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 확인
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각됩니다.
- 태양광설비·수목. 제시외 태양광설비와 수목은 각각 매각에 포함됩니다.
- 관정. 제시외 관정은 토지의 부합물로 보아 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 차고. 철파이프조 판넬지붕 차고는 철거가 용이한 제시외 물건으로 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 합병. 건물은 공부상 신월리 481-1과 480-44 지상으로 표시되지만, 토지대장상 2020년 10월 15일 합병돼 신월리 481-1 단일 지상입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진천군 이월면 신월리 소재 진천이월전기전자농공단지 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층으로, 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배와 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형)이며, 가축사육제한구역 일부제한구역 700m에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 제시외 범위. 태양광설비·수목·관정은 포함되고 차고는 평가 제외입니다. 현존 여부와 소유·철거 관계를 확인하세요.
- 토지 경계. 신월리 481-1과 480-44의 합병 관계를 토지대장·지적도와 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2020년 이월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 4회 유찰·임대관계 미상·실거래 비교자료 부재·단독주택과 토지의 일괄매각이 동시에 존재합니다.
따라서 81,819,000원이라는 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다는, 현장 점유, 건물 상태, 토지 경계, 제시외 물건의 포함·제외 범위를 확인한 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 현장에서 확인되는 실제 가치와 처분 가능성입니다.
