청주지방법원 2025타경50684. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 265,000,000원의 약 8.24%인 21,824,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조상 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차권자 임종성은 2022.06.07. 전입·점유, 2022.05.04. 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.06.12. 충북낙농업협동조합 가압류이므로 임종성의 선행 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 21,824,000원을 가정하면 집행비용 792,832원을 제외한 21,031,168원이 임종성에게 배당되고, 보증금 중 168,968,832원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 21,824,000원 + 168,968,832원 = 190,792,832원입니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가더라도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 약 1.90억원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50684 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 1순환로1896번길 19-27, 402호 (율량동, 이지파크) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(기타) · 전용 83.49㎡ |
| 소유자 | 박태환 · 2021.06.17. 대물변제로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 21,824,000원 (4회 유찰) |
| 현재 경매 채권자 | 임종성 · 청구금액 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.12. 가압류 · 충북낙농업협동조합 · 20,333,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 준공 / 세대수 | 2022.01.14. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 임차권’
과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2023.06.12. 충북낙농업협동조합 가압류입니다. 그보다 앞선 2022년 전입 임차인들이 문제입니다. 특히 임종성은 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 빠르고, 2024.06.12. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 외에 ‘금액 미상’ 위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최효주 | 2022.05.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 임종성 | 2022.06.07. | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 168,968,832원 |
| 내용없 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
최효주는 전입일이 2022.05.02.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 만약 별도의 보증금이 존재하고 대항요건이 유지됐다면 임종성의 168,968,832원 외에 추가 인수액이 생길 수 있습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.90억원으로 거의 고정
| 회차 가정 | 매각가 | 임종성 미배당 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,824,000원 | 168,968,832원 | 190,792,832원 |
| 5회 유찰 시 | 15,276,799원 | 175,398,183원 | 190,674,982원 |
| 6회 유찰 시 | 10,693,759원 | 179,898,729원 | 190,592,488원 |
최저가가 21,824,000원에서 15,276,799원, 다시 10,693,759원으로 떨어져도 임종성 보증금의 미배당액은 168,968,832원 → 175,398,183원 → 179,898,729원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 약 1.90억원으로 고정됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 2,182만원의 최저가가 아니라 바로 이 실질취득가입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 약 1.90억원
이지파크 전용 83.49㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 2022.03. 4층과 2022.04. 2층이 각각 270,000,000원에 거래됐습니다. 평균·최신 거래 모두 270,000,000원입니다. 현재 회차의 확정 인수까지 반영한 실질 부담 190,792,832원은 이 기준의 약 70.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 83.49㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 83.49㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 83.49㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 21,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 792,832원 |
| 1. 임차인 임종성 보증금 | 190,000,000원 | 21,031,168원 |
| 2. 가압류 · 충북낙농업협동조합 | 20,333,111원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 임종성 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 792,832원 후 남은 매각대금이 임종성의 임차보증금 우선변제에 투입되며, 보증금 부족분 168,968,832원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 물건·환금성 메모
- 규모. 이지파크는 2022.01.14. 준공, 총 8세대이며 대상 면적은 전용 83.49㎡입니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 연립, 지목은 대, 토지면적은 1,080.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 334,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성. 이지파크 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회이며, 매각 성사 비율은 0.0%로 표시됩니다. 현재 물건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 최저가 21,824,000원이 아니라 현재 회차 기준 190,792,832원을 우선 기준으로 보세요.
- 임종성 보증금 인수. 190,000,000원 중 현재 예상 미배당액 168,968,832원이 매수인에게 남는 구조입니다.
- 최효주 확인. 2022.05.02. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 보증금이 확인되면 추가 승계 부담이 발생할 수 있습니다.
- 성명·전입 미상 항목 확인. 명세서의 ‘내용없’ 건은 대항력·보증금·우선변제 여부를 판단할 정보가 부족하므로 원본 확인이 필요합니다.
- 402호와 502호 불일치. 공부상 402호, 현황상 502호라는 비고가 있으므로 현장 점유 위치와 등기 목적물을 직접 대조하세요.
- 임종성 관계 확인. 임차권자와 현재 경매 채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 경매신청 채권의 원인을 함께 확인하세요.
- 반복된 기각결정 기록 확인. 2025.08.26., 2025.09.08.~09., 2026.04.27. 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 현재 절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인하세요.
- 실거래 시점 주의. 확인된 270,000,000원 거래는 2022년 2건뿐이므로 2026년 현재 가격과 동일하다고 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,182만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가와 실제 부담이 완전히 다르다는 점입니다. 현재 최저가는 21,824,000원이지만 임종성의 선순위 보증금 미배당액 168,968,832원을 더하면 실질 부담은 190,792,832원입니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 그만큼 늘어 총액은 계속 약 1.90억원 수준에 머뭅니다.
실거래 기준 270,000,000원과 비교하면 수치상 여유는 있지만, 그 거래가 2022년 2건뿐이라는 점, 8세대의 소규모 물건이라는 점, 이미 4회 유찰됐다는 점, 최효주의 보증금과 우선변제 관계가 미상인 점, 공부상 402호와 현황상 502호가 다르다는 점을 함께 봐야 합니다. 가격표는 낮아졌지만 권리위험까지 낮아진 것은 아닙니다.