청주지방법원 2025타경50684. 청주시 청원구 율량동 이지파크 402호로, 등기상 소유자는 박태환입니다. 겉으로는 감정가 265,000,000원짜리 물건이 44,539,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
임종성은 2022.06.07. 전입·점유를 시작하고 2022.05.04. 확정일자를 받은 대항력 임차인으로, 임차보증금은 190,000,000원입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 43,337,298원만 배당되므로 남은 146,662,702원은 매수인이 인수합니다. 낙찰대금까지 합치면 191,201,702원으로, 최저가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총비용은 약 190,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 1순환로1896번길 19-27, 402호 (율량동, 이지파크) |
| 등기상 표시 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 18-27 이지파크 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(기타·연립 이용) · 전용 83.49㎡ |
| 소유자 | 박태환 (단독소유 · 2021.06.17. 대물변제 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 44,539,000원 (2회 유찰 · 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임종성 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 규모 | 이지파크 · 8세대 · 사용승인 2022.01.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2023.06.12. 충북낙농업협동조합의 가압류 20,333,111원입니다. 이후 청주시 압류, 현재 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 청주농업협동조합·문창신용협동조합·민병성의 근저당권은 이미 말소됐습니다.
그러나 임차인의 전입 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 임종성은 2022.06.07. 전입했고, 최효주는 2022.05.02. 전입했습니다. 임종성은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되어 배당 부족분 인수액을 계산할 수 있지만, 최효주는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최효주 | 2022.05.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 추가 인수액 산정 불가 |
| 임종성 | 2022.06.07 / 2022.05.04 | 190,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 해당 없음 | 146,662,702원 인수 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.91억에 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임종성 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,539,000원 | 146,662,702원 | 191,201,702원 |
| 3회 유찰 시 | 31,177,299원 | 159,783,892원 | 190,961,191원 |
| 4회 유찰 시 | 21,824,109원 | 168,968,725원 | 190,792,834원 |
낙찰가가 44,539,000원에서 21,824,109원으로 내려가도 실질취득은 191,201,702원에서 190,792,834원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 늘기 때문입니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 의미 있는 가격 인하가 발생하지 않습니다.
위 실질취득액은 임종성의 확인된 보증금 인수액만 반영했습니다. 최효주의 미상 보증금, 당해세·최우선변제·체납관리비 등은 포함되지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 4,453만원이 아니라 1.91억으로 비교
이지파크 전용 83.49㎡의 확인된 실거래는 2022년 2건으로, 모두 270,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 270,000,000원이며, 거래 표본도 2건에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 83.49㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 83.49㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 83.49㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
현재 회차의 확정 실질취득 191,201,702원은 2022년 실거래 270,000,000원의 70.8%입니다. 차액은 78,798,298원이지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인으로 확정할 수는 없습니다. 최신 거래가 2022.04.에 머물러 있고, 최효주의 미상 보증금이 추가되면 실질취득액이 더 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,201,702원 |
| 1. 임차인 임종성 보증금 | 190,000,000원 | 43,337,298원 |
| 2. 가압류 · 충북낙농업협동조합 | 20,333,111원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 임종성 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임종성의 임차보증금에 배당되지만, 보증금 부족분 146,662,702원은 매수인이 인수합니다. 임종성의 임차보증금과 경매신청채권은 동일성 여부를 확인하기 전까지 중복 합산하지 않아야 합니다.
⑥ 물건·토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타이며, 토지 이용상황은 연립으로 표시된 8세대 집합건물입니다.
- 면적·준공. 전용 83.49㎡이며 사용승인일은 2022.01.14입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,080㎡, 완경사·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함되며 가축사육제한구역에 해당하고 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 334,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 집합건물이고 확인된 실거래가 2022년 2건뿐이어서 현재 매매가와 매수층을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최효주 보증금 확인. 임대차계약서·전입세대확인서·배당요구 여부·점유 현황을 확인해 추가 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 임종성 채권 동일성 확인. 임차보증금 190,000,000원과 경매신청 청구액 190,000,000원의 원인이 같은 채권인지 확인하세요.
- 실질취득 기준 응찰. 현재 회차의 최소 확정비용은 191,201,702원입니다. 입찰가 44,539,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 호수 대조. 공부상 402호와 현황상 502호의 불일치를 현장·건축물현황도·감정 목적물로 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인된 거래는 2022.03.과 2022.04.뿐입니다. 2026년 인근 연립·다세대 매물과 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 절차 확인. 2025.08.26, 2025.09.08, 2025.09.09, 2026.04.27 기각결정 정본 발송 이력의 대상과 매각 결과·변경 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제, 공용부분 체납관리비가 추가될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”가 아니라 “최소 1.91억”
이 물건의 핵심은 44,539,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임종성의 대항력 있는 보증금 190,000,000원 때문에 확정 실질취득은 191,201,702원이며, 추가 유찰이 되어도 총비용은 약 190,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
그 위에 최효주의 선순위 전입이 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 열려 있고, 공부상 402호와 현황상 502호의 표시도 다릅니다. 2022년 실거래 270,000,000원보다 확정 실질취득이 낮다는 이유만으로 안전마진을 인정하기에는 현재 시세와 최종 인수액이 모두 불확실합니다. 최저가 착시가 크고, 인수액 상한이 닫히지 않은 고위험 물건입니다.