청주지방법원 2025타경50855. 청주시 서원구 사직동 푸르지오캐슬아파트 103동 201호, 전용 84.4㎡의 주거용 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 300,000,000원짜리 물건의 최저가가 35,295,000원까지 떨어져 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금만으로 가격을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차인 이홍식은 2022.01.26. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.12.29. 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.08.06. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상 미배당액은 255,740,310원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 931 푸르지오캐슬아파트 제103동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박범준 (2023.09.04. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 35,295,000원 (6회 유찰·재매각) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,773,754원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.06. 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 신한은행 근저당과 한익스프레스 전세권, 한화생명보험 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.06. 국민건강보험공단 압류이며, 이 압류와 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 실제 임차인은 2명입니다. 이홍식은 전입·점유와 확정일자가 모두 2022.01.26.이고 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 기명희는 2023.12.13. 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍식 건물 전부·주거 | 2022.01.26. 확정일자 2022.01.26. | 290,000,000원 | 있음 | 있음 | 255,740,310원 인수 |
| 기명희 전체 | 2023.12.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 회차 시나리오 | 낙찰대금 | 이홍식 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 35,295,000원 | 255,740,310원 | 291,035,310원 |
| 7회 유찰 시 | 24,706,500원 | 266,138,217원 | 290,844,717원 |
| 8회 유찰 시 | 17,294,550원 | 273,416,752원 | 290,711,302원 |
각 실질취득 하한은 낙찰대금과 이홍식의 예상 미배당 보증금만 합산한 금액입니다. 기명희 관련 보증금 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 291,035,310원+로 비교
푸르지오캐슬(101~117), 전용 84.4㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 310,291,666원이고, 최신 거래는 2026.07.의 314,000,000원입니다. 현재 회차 최저가 35,295,000원은 시세 비교값이 아닙니다. 이홍식 인수액을 더한 실질취득 하한 291,035,310원으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.4㎡ | 13 | 314,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 14 | 331,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 7 | 306,500,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 21 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 19 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 9 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 9 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 19 | 319,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.4㎡ | 12건 | 310,291,666원 |
실질취득 하한 291,035,310원은 최근 12개월 평균의 93.8%, 최신 거래의 92.7%입니다. 최근 평균보다 19,256,356원, 최신 거래보다 22,964,690원 낮지만, 이 차이는 기명희의 보증금 인수 가능성을 포함하지 않은 하한 기준입니다. 따라서 현재 수치만으로 시세보다 확실히 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,310원 |
| 1. 임차인 이홍식 보증금 | 290,000,000원 | 34,259,690원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 304,773,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이홍식은 배당으로 34,259,690원을 받고 보증금 부족분 255,740,310원을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 기명희 관련 금액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 84.4㎡의 주거용 아파트로 방3, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 청주시 서원구 사직동 서원구청 남측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측과 남측으로 폭 약 30m~35m, 약 15m~20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 단지. 푸르지오캐슬(101~117)은 1,602세대이며 준공일은 2010.11.19.입니다. 최근 전용 84.4㎡ 실거래는 290,000,000원부터 331,000,000원까지 분포합니다.
- 경매 환금성. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 14.29%로 경매시장에서는 응찰 판단이 보수적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최소 291,035,310원에 기명희 관련 추가 인수 가능성을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 이홍식 배당액 재확인. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 배당액과 매수인 인수액이 연동해 변합니다.
- 기명희 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유관계, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 재매각 사유와 특별매각조건, 입찰보증 관련 조건을 매각공고 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이홍식의 임차권등기 후 실제 점유 이전 여부와 기명희의 현재 점유 범위를 현황조사 원문 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정과 매각물건명세서의 인수사항을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “35,295,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건의 최저가는 35,295,000원이지만, 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 이홍식의 보증금 부족분 255,740,310원을 더하면 현재 회차 실질취득 하한은 291,035,310원입니다. 7회·8회 유찰로 낙찰대금이 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총액은 약 290,000,000원 수준에 머뭅니다.
이 하한은 최근 12개월 평균 310,291,666원보다 낮지만, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 기명희의 추가 인수 위험을 제외한 수치입니다. 이미 6회 유찰됐고 재매각으로 진행되는 만큼, 권리 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득액은 시세에 가깝고, 상단이 열려 있는 고위험 인수형 물건입니다.
