청주지방법원 2025타경50855. 청주시 서원구 사직동 푸르지오캐슬아파트 103동 2층 201호입니다. 감정평가상 주거용 아파트로 방3·거실·주방·화장실 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 2층입니다. 감정가는 300,000,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,295,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 인수액이 핵심입니다.
을구 7번 임차권자 이홍식은 임대차계약일 2021.11.27, 전입·점유개시·확정일자 2022.01.26이며 임차보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준인 2024.08.06 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50855 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 931 푸르지오캐슬아파트 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실등) · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박범준 · 2023.08.31 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 17,295,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,773,754원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 비고 | 재매각 · 대항력 있는 임차인 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.08.06 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 이홍식의 임차권등기와 전입·확정일자가 존재하므로 낙찰로 단순 소멸하는 권리가 아닙니다. 반면 말소기준 이후의 2025.02.13 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍식 | 건물 전부 · 2022.01.26 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당액 인수 |
| 기명희 | 전체 · 2023.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 1,729만원이 아니라 약 2.90억으로 비교
푸르지오캐슬(101~117) 동일 면적 84.4㎡의 최근 12건 거래 평균은 308,683,333원입니다. 최신 거래는 2026.09, 13층 298,000,000원이고, 최근 12건 범위는 278,000,000원~331,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.4㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 4 | 287,700,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 4 | 307,000,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 2 | 302,000,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2026.08 | 84.4㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.4㎡ | 13 | 314,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 14 | 331,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 7 | 306,500,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 21 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 19 | 328,000,000원 |
| 평균 | 84.4㎡ | 12건 | 308,683,333원 |
최저매각가만 시세와 나누면 최근 평균의 5.6%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 실제 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 이홍식 미배당 보증금을 합친 290,711,310원은 최근 12건 평균의 약 94.2%, 최신 거래 298,000,000원의 약 97.6%입니다. 따라서 알려진 이홍식 인수액만 기준으로도 할인 폭은 제한적이며, 기명희의 미상 보증금까지 추가 부담으로 확인되면 가격 여유는 더 줄어들 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,310원 |
| 1. 임차인 이홍식 보증금 | 290,000,000원 | 16,583,690원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,773,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 이홍식 보증금 부족분은 273,416,310원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 이홍식 인수 예상 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 17,295,000원 | 273,416,310원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 12,106,500원 | 278,511,417원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 8,474,550원 | 282,077,992원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서원구청 남측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 푸르지오캐슬(101~117) 1,602세대, 2010.11.19 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 서측·남측으로 폭 약 30m~35m 및 15m~20m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,102,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,295,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 이홍식 인수액을 포함한 실질취득 총액으로 비교해야 합니다.
- 이홍식 보증금. 임차보증금 290,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.01.26, 배당요구 내역과 미배당 인수액을 다시 대조해야 합니다.
- 기명희 점유. 2023.12.13 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금 존재 여부를 확인하기 전까지 별도 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
- 재매각 확인. 매각물건명세서 비고상 재매각 사건입니다. 매각조건과 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용 및 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12건 평균 308,683,333원, 최신 거래 298,000,000원과 실질취득 총액을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 내역을 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1,729만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 17,295,000원이지만, 권리분석의 중심 숫자는 따로 있습니다. 이홍식의 보증금 290,000,000원과 현재 예상 인수액 273,416,310원입니다. 현재 회차에서 알려진 권리만 반영해도 실질취득 부담은 290,711,310원으로 최근 12건 평균 308,683,333원의 약 94.2% 수준입니다.
따라서 8회 유찰과 최저가 5.6%만 보고 큰 폭의 가격 메리트가 생겼다고 해석해서는 안 됩니다. 유찰될수록 낙찰가가 줄어드는 대신 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 여기에 기명희의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점까지 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 실제로 얼마를 떠안느냐”입니다.
