청주지방법원 2025타경51268. 충청북도 청주시 상당구 미원면 쌍이리 256 소재 공장 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 공장, 사무실, 숙소, 창고 등이 이용되고 있으며 기계·기구와 제시외 건물, 변압기, 관정도 매각에 포함됩니다.
소유자는 농업회사법인주식회사미래팜스입니다. 2017년 8월 29일 소유권을 이전받았고 같은 날 하나은행이 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 하나은행 근저당권이 추가로 설정됐으며, 현재 사건은 유에이치제칠차유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매입니다.
말소기준권리를 중심으로 보면 후순위 근저당권과 압류는 소멸 예정입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 농지 취득 요건, 공장 관련 규제, 매각 대상의 실제 상태와 점유관계에 있습니다. 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 입찰의 경제성이 확인되는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 쌍이리 256 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 미원면 단재로 2642-16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속건물 · 농지 포함 일괄매각 |
| 감정상 이용 | 공장, 사무실, 숙소, 창고 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사미래팜스 (2017.08.29 소유권이전) |
| 감정가 | 7,898,882,070원 |
| 최저매각가 | 2,709,316,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 기계·기구 및 제시외 물건 포함 |
| 신청채권자 | 유에이치제칠차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 5,626,047,995원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.29 · 을구 4번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 등기상 인수 예정 | 0원 · 점유 및 별도 부담 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 확인 필요
말소기준은 2017년 8월 29일 설정된 을구 4번 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행 근저당권은 2017년 8월 30일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 중소기업은행 채권최고액을 현재의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후 설정된 하나은행의 을구 6번·7번 근저당권, 청주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2021년 개시됐던 별도 임의경매는 취하되어 2025년 5월 7일 등기가 말소됐으므로 현재 진행 중인 사건과 구분해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가는 7,898,882,070원이며, 3회 유찰을 거친 현재 최저가는 2,709,316,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34%입니다. 감정가에서 큰 폭으로 낮아졌지만 실제 시장가치와의 차이는 별개입니다.
공장과 농지, 부속건물, 기계·기구가 포함된 일괄매각이므로 개별 구성자산의 가치와 전체 자산의 시장가격이 반드시 일치하지 않습니다. 특히 농지 취득 제한과 공장설립 제한, 기계 일부 소재불명 및 원상회복 가능성을 반영한 실제 처분가치를 확인해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 7,898,882,070원 | 감정가 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,709,316,000원 | 34% | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 1,896,521,199원 | 24% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 1,327,564,839원 | 17% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차는 시나리오이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 실제 매각조건과 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,709,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,493,160원 |
| 1. 을구 4번 · 하나은행 근저당 | 4,200,000,000원 | 2,679,822,840원 |
| 2. 을구 6번 · 하나은행 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 · 하나은행 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,200,000,000원 | 2,679,822,840원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 4,520,177,160원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 청주시 압류 관련 조세의 배당순위·금액도 별도 확인이 필요합니다. 현재 사건 신청채권자에게 귀속되는 배당은 별도 시나리오상 0원으로 표시되어 있으나, 신청채권자와 근저당권 사이의 채권승계 관계 및 실제 배당귀속은 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
현재 최저매각가를 기준으로 하면 집행비용을 제외한 2,679,822,840원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되는 가정입니다. 후순위 근저당에는 배당할 재원이 남지 않고, 채권자 전체 미배당액은 4,520,177,160원입니다. 다만 이 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 입찰자격 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,709,316,000원 | 2,679,822,840원 | 4,520,177,160원 |
| 4회 유찰 시 | 1,896,521,199원 | 1,875,155,987원 | 5,324,844,013원 |
| 5회 유찰 시 | 1,327,564,839원 | 1,311,889,191원 | 5,888,110,809원 |
모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 농취증 제출 의무와 토지 원상회복 가능성, 기계·기구의 실제 소재 문제는 유찰로 매각가격이 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다.
⑤ 농지·토지 규제 — 낙찰 전에 해결해야 할 핵심
이 물건은 공장만으로 구성된 매각이 아닙니다. 목록 5~11은 농지취득자격증명 제출이 요구되는 토지로, 취득 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농취증 제출 필수. 목록 5~11에 농지취득자격증명 제출이 요구되며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 발급기간이 연장된 점도 반영하여 해당 행정관청에 사전 문의해야 합니다.
- 농지의 현황 불일치. 목록 5~11의 공부상 지목은 답이지만 현황상 일부가 도로로 이용되고 있습니다.
- 원상회복 가능성. 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 행정관청 회신이 있습니다.
- 도로 저촉. 목록 5의 일부는 중로1류와 접도구역에 저촉됩니다.
- 농업진흥구역. 목록 5~11은 농림지역·농업진흥구역에 해당하여 이용 목적과 허용행위를 확인해야 합니다.
- 공장설립 제한. 감정요항상 관련 토지에 공장설립제한지역이 명시되어 있습니다. 향후 공장 이용·증설·변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 가축사육 제한. 관련 토지에 가축사육제한구역이 지정되어 있어 업종과 이용계획에 따른 제한 검토가 필요합니다.
⑥ 건물·기계·기구 — 감정대상과 인도받을 자산을 대조
매각물건명세서에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 매각 대상에 포함된다고 기재되어 있습니다. 다만 기계·기구 일련번호 8은 일부 소재불명 및 수량 상이 상태이며, 현황을 기준으로 감정평가됐습니다.
| 대상 | 확인된 상태 | 점검 사항 |
|---|---|---|
| 기계·기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함 | 현황·작동·소유 및 인도 가능성 대조 |
| 기계·기구 일련번호 8 | 일부 소재불명 및 수량 상이 | 실제 존재 수량과 감정 반영 내용 확인 |
| 제시외 물건 | 목록 1 지상 제시외 건물·변압기·관정 포함 | 현황·사용 가능성 및 유지 부담 확인 |
| 부속건물 2-1 | 증축부분의 공부상 구조와 현황 구조 상이 | 건축물대장과 실제 구조 대조 |
| 부속건물 2-2·2-3 | 공부상 철근콘크리트구조 판넬지붕, 현황 일반철골구조 판넬지붕 | 구조 및 등재 상태 확인 |
| 부속건물 등재 | 등기상 부속건물 1동에 면적 합산, 건축물대장 및 현황상 별동 | 등기·건축물대장·현황 일치 여부 확인 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 미원면 미원리 소재 미원중학교 북동측 인근입니다. 주위에는 주택·공장·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 공장 이용. 주된 건물은 공장 등으로, 부속건물은 사무실·숙소·창고 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 주된 공장은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 부속건물에는 철근콘크리트구조 및 일반철골구조가 포함됩니다.
- 설비. 공장과 일부 부속건물에 위생·급배수설비가 구비되어 있고, 부속건물 2-1의 2층 일부에 난방설비가 있습니다.
- 토지 특성. 공장용지의 토지면적은 20,283.0㎡이며 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 해당합니다. 관련 토지별 용도지역과 규제는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 공장·농지·기계·기구가 함께 매각되는 복합 자산입니다. 농지 취득 요건과 공장설립 제한, 건축물 현황 차이로 인해 매수 가능 수요와 재매각 조건을 별도 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 5~11의 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 필요 서류와 발급기간을 관할 행정관청에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 재매각 보증금. 재매각에 적용되는 보증금액·비율·납부조건을 법원 공고에서 직접 확인하세요.
- 토지 원상회복. 무허가 전용 여부와 현황상 도로 이용 부분에 대한 원상회복명령 가능성, 허가 이력을 확인하세요.
- 토지별 규제. 농업진흥구역, 접도구역, 중로1류 저촉, 공장설립제한지역의 범위와 허용행위를 확인하세요.
- 기계·기구 실사. 일련번호 8의 소재불명 및 수량 차이를 포함해 감정목록과 현장 자산을 대조하세요.
- 건축물 현황. 부속건물 구조와 면적 등재 상태가 공부와 현황에서 다르게 나타나는 부분을 확인하세요.
- 점유 및 임차관계. 공장·사무실·숙소·창고의 실제 점유자, 임대차계약과 사업자등록, 명도 가능성을 확인하세요.
- 조세 및 추가 비용. 청주시 압류 관련 조세, 당해세, 관리·유지비와 행정상 비용을 점검하세요.
- 가격 검증. 실제 공장 거래사례, 농지의 이용 제약을 반영한 가치, 기계 잔존가치와 정상 가동 가능성을 개별적으로 검증하세요.
- 매각 원본 확인. 건물·토지별 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계·기구 목록과 최신 법원 공고를 상호 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 3회 유찰되어 최저매각가가 2,709,316,000원까지 내려온 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준 이후 근저당권과 압류는 소멸 예정이고, 제시된 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 목록 5~11의 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 토지현황 변경에 따른 원상회복 가능성, 기계 일부 소재불명, 부속건물의 공부·현황 불일치가 중첩되어 있습니다. 임대관계도 미상으로 실제 점유자 확인이 필요합니다.
재매각이라는 조건까지 고려하면, 이 물건의 검토 순서는 농취증 발급 가능성 확인 → 원상회복·건축물 현황 조사 → 기계·기구 실사 → 점유관계 확인 → 시장가치 산정입니다. 확인되지 않은 비용과 취득 제한을 해소하지 않은 채 감정가 할인율만으로 매각가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
결론적으로 등기상 인수액은 0원으로 계산되지만, 농지 취득 및 행정상 위험이 크고 시장가격이 확인되지 않은 고위험 복합물건입니다. 입찰 전 농취증 발급 가능성과 원상회복 문제부터 확인해야 합니다.
