청주지방법원 2025타경51273. 오창읍 각리 한라비발디아파트 803동 15층 1504호입니다. 감정가는 286,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,554,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 280,000,000원입니다. 김도완은 2021.12.09 확정일자를 받고 2022.01.27 점유를 시작해 2022.01.28 전입했으며, 말소기준권리인 2023.08.11 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있습니다.
김도완은 배당요구도 했지만 현재 매각가 23,554,000원에서 집행비용 823,972원을 빼면 보증금 배당은 22,730,028원뿐입니다. 나머지 257,269,972원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 낙찰가만 낮아진다고 실제 취득 부담이 함께 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 637-1 한라비발디아파트 803동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.573㎡ · 지하1층 지상18층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최지민 · 2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 23,554,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,229,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
등기부상 과거 우리은행·신한은행 근저당과 주식회사엘시시 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.11 삼성카드 주식회사의 가압류 11,168,950원입니다. 이후 하나카드·주식회사우리카드·서민금융진흥원의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 김도완의 임대차는 다릅니다. 임차권등기 자체는 2024.02.05이지만, 임대차계약·확정일자는 2021.12.09, 점유개시는 2022.01.27, 전입은 2022.01.28입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄기 때문에 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 등기상 임차권이 매각으로 소멸하는 것과 보증금 미배당분의 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 보증금 280,000,000원이 사실상 가격 하단
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도완 | 건물 전부 · 주거 | 2022.01.28 | 2021.12.09 | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 23,554,000원 | 257,269,972원 | 보증금 280,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 16,487,799원 | 264,208,981원 | 보증금 280,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 11,541,459원 | 269,066,287원 | 보증금 280,000,000원 수준 |
현재 회차 이후 최저가가 16,487,799원, 11,541,459원으로 낮아져도 매수인 인수액은 각각 264,208,981원, 269,066,287원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반적인 구조와 다릅니다. 보증금 미배당분이 낙찰가 하락분을 사실상 흡수합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세 이상
한라비발디 동일 면적대 84.57㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 266,333,333원이고, 최신 거래는 2026.09 250,000,000원입니다. 거래 범위는 240,000,000원부터 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.57㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.09 | 84.57㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.09 | 84.57㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.57㎡ | 18 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.57㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.57㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.57㎡ | 12건 | 266,333,333원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 8.8%에 불과하지만, 이는 이 사건에서 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득은 280,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 266,333,333원뿐 아니라 최신 거래 250,000,000원도 웃돕니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,972원 |
| 1. 임차인 김도완 보증금 | 280,000,000원 | 22,730,028원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,168,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,312,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,200,603원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,844,258원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 295,229,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김도완의 미배당 보증금 257,269,972원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 과정의 변동 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물의 15층 1504호이며 사용승인일은 2006.05.24입니다.
- 단지. 한라비발디 1,529세대이며, 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·지방산업단지 등에 포함되며 공시지가는 839,700원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로와 남서측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 23,554,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 미배당액 257,269,972원이 인수됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 매각가 16,487,799원·인수 264,208,981원, 9회 유찰 시 매각가 11,541,459원·인수 269,066,287원 구조입니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 평균 266,333,333원, 최신 거래 250,000,000원과 보증금 280,000,000원 수준을 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 김도완의 임대차계약일 2021.12.09, 점유개시 2022.01.27, 전입 2022.01.28, 임차권등기 2024.02.05 및 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,355만원 낙찰”이 아니라 “2.8억 수준 취득”
이 사건의 숫자는 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 286,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 23,554,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김도완의 보증금은 280,000,000원이고 현재 배당만으로는 257,269,972원이 남습니다. 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저가 23,554,000원과 시세를 비교할 사건이 아닙니다. 실질취득은 보증금 280,000,000원 수준으로 보아야 하며, 최근 12개월 평균 266,333,333원과 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 함께 증가하므로 실질 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 “대항력 임차보증금 인수”입니다.
