청주지방법원 2025타경51273. 오창읍 각리 한라비발디아파트 803동 1504호, 전용 84.573㎡ 아파트입니다. 감정가 286,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 48,068,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과한 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 김도완은 2021.12.09. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.01.27. 점유를 개시한 뒤 2022.01.28. 전입했습니다. 말소기준권리인 2023.08.11. 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 46,802,776원만 배당되고, 보증금 잔액 233,197,224원이 남습니다. 이 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 637-1 한라비발디아파트 제803동 제15층 제1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.573㎡ · 지하1층·지상18층 중 15층 |
| 소유자 | 최지민 (2022.06.15. 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 48,068,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,229,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준권리는 2023.08.11. 접수된 삼성카드 가압류입니다. 이후 하나카드, 우리카드, 서민금융진흥원의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김도완의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 남습니다.
| 실제 임차인 | 임대차·점유 | 보증금 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김도완 건물 전부 · 주거 | 계약·확정 2021.12.09 점유 2022.01.27 전입 2022.01.28 배당요구 2024.02.05 | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 233,197,224원 |
실제 임차인은 김도완 1명입니다. 보증기관 승계 또는 대위 신고로 표시된 중복 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰에도 최근 시세보다 높다
한라비발디 동일 면적 84.57㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 267,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 14층의 270,000,000원이며, 표본 최저는 248,000,000원, 최고는 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.57㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.57㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.57㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2026.02 | 84.57㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.57㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.57㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.57㎡ | 12건 | 267,500,000원 |
현재 회차 실질취득 281,265,224원은 최근 12개월 평균보다 13,765,224원 높고, 최신 거래 270,000,000원보다도 11,265,224원 높습니다. 최근 평균 대비 105.1%, 최신 거래 대비 104.2% 수준입니다. 최저가만 비교하면 최근 평균의 18.0%지만, 인수액까지 포함하면 최근 시세 이상이므로 “시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
유찰 회차별 실질부담
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 48,068,000원 | 233,197,224원 | 281,265,224원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 33,647,600원 | 247,358,057원 | 281,005,657원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 23,553,320원 | 257,270,640원 | 280,823,960원 |
③ 예상배당표 (매각가 48,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,265,224원 |
| 1. 임차인 김도완 보증금 | 280,000,000원 | 46,802,776원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 11,168,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 7,312,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 5,200,603원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,844,258원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 295,229,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 233,197,224원은 매수인 인수로 남습니다. 가압류 채권자와 신청채권자는 현재 회차 가정에서 배당받지 못하며, 채권자 청구 합계 329,755,361원이 미배당됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 노선과 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 단지. 한라비발디 1,529세대, 사용승인일 2006.05.24.인 아파트입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용하며 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·오창과학산업단지에 속하며, 대로3류에 접합니다. 공시지가는 839,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 지하1층·지상18층 건물의 15층이며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 김도완 보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 배당표 재확인. 배당기일 전 채권·조세·집행비용 변동에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약, 전입세대열람, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 267,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 총부담 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 총부담은 약 280,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 관리사무소와 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,806만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저가는 48,068,000원이지만, 그것이 매수인의 취득가격은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원 중 233,197,224원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오고, 현재 회차 실질취득은 281,265,224원이 됩니다.
이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 267,500,000원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커지므로 총부담은 거의 변하지 않습니다. 표면 가격은 감정가의 16.81%지만, 실질 가격은 최근 시세의 105.1%입니다. 권리와 가격을 합쳐 보면 이 물건의 결론은 명확합니다. 저가 경매가 아니라 선순위 보증금 인수형 경매입니다.
