9,553,000원
청주지방법원 2025타경51304. 청주시 서원구 사직동 12-12, 지상 7층 건물의 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이며 방 2개, 화장실 1개, 주방 겸 거실 1개 구조입니다. 이 사건의 핵심은 일곱 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 경매개시결정 전에 대항력을 갖춘 임차권입니다.
임차인 이학성은 2022년 7월 21일 임대차계약을 체결하고, 2022년 7월 29일 확정일자를 받은 뒤 2022년 9월 30일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 10월 7일 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 5월 23일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이므로, 배당에서 보증금이 부족하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 12-12 7층 701호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 사운로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔(주거용) · 방2·화장실1·주방 겸 거실1 · 지상 7층 중 7층 |
| 소유자 | 전형진 (2024.04.16. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 9,553,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,670,833원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2025.05.23. 갑구 8번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
현재 등기상 매수인에게 대항할 수 있는 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유일은 2022년 9월 30일이고, 확정일자는 2022년 7월 29일입니다. 모두 말소기준인 2025년 5월 23일보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이학성 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.07.21 확정 2022.07.29 전입·점유 2022.09.30 배당요구 2024.10.07 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
이학성은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 8,981,046원만 배당되고 보증금 대부분이 남습니다.
② 가격 판단 — 955만원이 아니라 1억 57만원
현재 회차 최저매각가는 9,553,000원이지만 이 금액만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 예상배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 8,981,046원이고, 남는 보증금 91,018,954원은 매수인이 인수합니다.
| 낙찰가 가정 | 9,553,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 미배당 인수 | 91,018,954원 |
| 매수인 실질취득 부담 | 100,571,954원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 86.7% |
실질취득 부담이 임차보증금 100,000,000원보다 571,954원 큰 것은, 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 추정액 때문입니다. 낙찰가를 낮추면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어나므로, 유찰이 더 진행돼도 총부담은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 9,553,000원 | 91,018,954원 | 100,571,954원 |
| 8회 유찰 시 | 6,687,100원 | 93,833,268원 | 100,520,368원 |
| 9회 유찰 시 | 4,680,970원 | 95,803,287원 | 100,484,257원 |
실거래 비교 근거 없이 감정가만으로 현재 실질취득액이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 판단 기준은 최저가 9,553,000원이 아니라 실질취득 100,571,954원이어야 하며, 주거용 오피스텔의 실제 거래 가능 가격과 임차보증금 정산 절차를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 6.0% 추정) | - | 571,954원 |
| 1. 임차인 이학성 보증금 | 100,000,000원 | 8,981,046원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 103,670,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 91,018,954원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 103,670,833원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 방 2개·화장실 1개·주방 겸 거실 1개 구조입니다.
- 입지. 청주여자중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·학교·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 7층 건물이며 대상은 최상층인 7층 701호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 538㎡, 공시지가는 1,417,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 절대보호구역과 상대보호구역 저촉, 대로3류 접함 사항을 입찰 전 원본 도면과 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차 기준 9,553,000원과 91,018,954원을 합친 100,571,954원을 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 집행비용·조세·배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증금 정산·명도 협의. 대항력 임차인의 미배당 보증금 정산과 목적물 인도 조건을 임차인과 구체적으로 협의해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 다음 회차로 넘어가도 매각가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 증가하므로 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 실제 거래가격 조사. 주거용 오피스텔의 층·면적·관리상태를 반영한 거래사례를 확인한 뒤 실질취득 100,571,954원과 비교해야 합니다.
- 관리비·점유상태 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 현재 점유와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 임차권등기 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “955만원 낙찰”이 아니라 “약 1억원 취득”
이 물건은 일곱 차례 유찰돼 최저가가 9,553,000원까지 떨어졌습니다. 숫자 하나만 보면 감정가 116,000,000원의 약 8%에 취득하는 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이학성의 보증금 100,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 91,018,954원을 매수인이 인수합니다.
따라서 실제 판단금액은 최저가가 아니라 100,571,954원입니다. 추가 유찰로 표면 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담은 약 1억원에서 거의 달라지지 않습니다. 권리구조는 명확하지만 부담도 명확합니다. 낮은 최저가에 끌려 입찰할 사건이 아니라, 약 1억원의 실질취득액이 이 주거용 오피스텔의 실제 가치보다 충분히 낮은지를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
