청주지방법원 2025타경51304. 청주시 서원구 사직동 12-12의 7층 701호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중인 물건입니다. 방 2개, 화장실 1개, 주방 겸 거실 1개 구조이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 7층입니다. 현재 소유자는 전형진이고, 2024년 3월 20일 매매를 원인으로 2024년 4월 16일 122,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현재 등기에는 임차인 이학성의 주택임차권이 남아 있고, 전입일은 2022년 9월 30일, 확정일자는 2022년 7월 29일입니다. 경매개시결정일인 2025년 5월 23일보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 12-12 7층 701호 · 도로명주소 사운로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔(주거용, 방2·화장실1·주방겸 거실1) |
| 소유자 | 전형진 (2024.03.20. 매매, 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 4,681,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 103,670,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
과거 남청주신용협동조합 근저당권과 성흔수의 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025년 5월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞선 2022년 9월 30일 전입·점유와 2022년 7월 29일 확정일자를 갖춘 임차인 이학성의 주택임차권이 존재합니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 깨끗하게 소멸하는 구조가 아니라, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이학성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 | 2022.07.29 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
이 구조에서는 유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 내려가더라도 부담이 크게 줄지 않습니다. 10회 유찰 시 최저가는 3,276,700원으로 낮아지지만 인수액은 97,182,281원, 11회 유찰 시 최저가는 2,293,690원이지만 인수액은 98,147,596원으로 오릅니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 치환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 484,258원 |
| 1. 임차인 이학성 보증금 | 100,000,000원 | 4,196,742원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 103,670,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 청구액 103,670,833원은 예상배당 0원이며, 임차인 보증금 미배당 95,803,258원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 집행비용 및 법정 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 4,681,000원 | 95,803,258원 | 100,484,258원 |
| 10회 유찰 시 | 3,276,700원 | 97,182,281원 | 100,458,981원 |
| 11회 유찰 시 | 2,293,690원 | 98,147,596원 | 100,441,286원 |
세 시나리오의 합산 부담은 모두 약 1억원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃도는 사건에서는 낙찰가가 내려가도 배당액이 줄고 그만큼 인수액이 늘기 때문에, 실질취득 부담이 보증금 부근에서 거의 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로, 실제 이용상태는 주거용이며 방 2개·화장실 1개·주방 겸 거실 1개입니다.
- 입지. 청주여자중학교 서측 인근으로 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 양호하다고 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 1,417,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방 형태이고 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총 부담으로 계산. 현재 기준 4,681,000원이 아니라 인수액을 포함한 100,484,258원을 출발점으로 보세요.
- 임차권등기 원본 확인. 이학성의 전입일 2022.09.30, 확정일자 2022.07.29, 보증금 100,000,000원 및 임차권등기 내용을 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 미배당 보증금도 달라집니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회·11회 유찰 시에도 합산 부담은 각각 100,458,981원, 100,441,286원으로 현재와 큰 차이가 없습니다.
- 시장가격 별도 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득 부담 약 1억원이 현재 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “468만원 낙찰”이 아니라 “약 1억원 취득”
이 사건은 숫자만 보면 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 감정가 116,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 4,681,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리관계를 합치면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 이학성은 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 예상배당으로는 보증금 가운데 95,803,258원이 남습니다. 이 금액을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득 부담은 100,484,258원입니다.
10회·11회 유찰 시에도 최저가는 더 내려가지만 임차보증금 인수액이 커져 전체 부담은 계속 약 1억원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 총 취득부담을 현재 시장가격과 비교할 수 있느냐입니다. 제공된 자료에는 실거래 시세가 없어 가격 우열은 단정할 수 없고, 9회 유찰이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서도 안 됩니다.
