청주지방법원 2025타경51341. 청주 흥덕구 복대동 세원느티마을아파트 102동 15층 1502호, 전용 약 59.98㎡ 아파트입니다. 감정가 174,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 14,330,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 승계를 먼저 봐야 합니다. 실제 임차인은 조현확 1명이고, 보증금은 195,000,000원입니다.
조현확의 전입일은 2022.07.22, 확정일자는 2022.06.22이고 현재 경매의 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.06.04입니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 대항력 있는 임차인으로 명시하고 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 제102동 제15층 제1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.98㎡ · 15층 건물의 15층 |
| 소유자 | 김구현 (2017.05.29. 매매 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 14,330,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,249,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 김구현은 2017년 취득했고, 이후 조현확이 2022.07.22 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2024.07.25 이루어졌고, 2025.06.04 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2025.07.21 서울보증보험주식회사 가압류 241,509,190원은 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현확 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2022.07.22 / 2022.06.22 | 배당요구 2024.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 181,327,940원 |
보증금 195,000,000원 전부가 우선변제 대상이지만, 매각대금 자체가 14,330,000원에 불과합니다. 예상 집행비용 657,940원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 13,672,060원이고, 나머지 181,327,940원이 매수인 인수 예상액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.95억’을 비교해야 한다
세원느티마을 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 179,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 183,000,000원입니다. 최근 표본의 최저 거래는 168,000,000원, 최고 거래는 189,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 179,833,333원 |
표면 최저가 14,330,000원은 최근 12개월 평균의 8.0% 수준이지만, 이 수치는 이 사건의 실제 가격 경쟁력을 보여주지 못합니다. 대항력 보증금 승계를 고려한 실질취득 기준은 약 195,000,000원으로 봐야 하며, 이는 최근 12개월 평균 179,833,333원은 물론 최신 거래 183,000,000원보다도 높습니다. 따라서 ‘7회 유찰이라 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,940원 |
| 1. 임차인 조현확 보증금 | 195,000,000원 | 13,672,060원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 201,249,449원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 241,509,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당 예상액 181,327,940원은 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 법정 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 흥덕고등학교 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·아파트가 혼재하는 기존 아파트지대이며, 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 단지 남측 왕복 4차로, 동측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 이용. 철근콘크리트조 벽식구조 15층 건물의 15층으로 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)·주거용지이며 공시지가는 888,100원/㎡입니다. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세원느티마을은 526세대, 사용승인일은 1999.09.21이고 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 168,000,000원~189,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,330,000원을 매수가격으로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 181,327,940원이며 실질취득 기준은 약 195,000,000원입니다.
- 임차보증금 배당액 확인. 실제 배당표에서 조현확에게 얼마가 배당되는지에 따라 매수인 최종 인수액이 결정됩니다.
- 임차권등기 원본 대조. 전입일 2022.07.22, 확정일자 2022.06.22, 임차보증금 195,000,000원 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 인수 185,549,558원, 9회 유찰 시 188,504,691원으로 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 공매 이력 교차 확인. 등기부에는 2018.08.16 공매공고 이력이 있으며 관련 압류는 2020.04.28 말소되었습니다. 현재 경매 절차와의 관계를 원본 서류에서 교차 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 법원 배당자료와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,433만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 14,330,000원이지만, 대항력 있는 임차인 조현확의 보증금 195,000,000원이 선순위로 남아 있습니다. 현재 예상배당에서는 13,672,060원만 임차인에게 배당되고, 181,327,940원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득 비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 동일 평형 평균은 179,833,333원, 최신 거래는 183,000,000원, 최근 최고 거래도 189,000,000원입니다. 실질취득 기준 약 195,000,000원은 이들 가격보다 높습니다. 7회 유찰이라는 숫자나 감정가 대비 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다. 권리구조가 명확한 대신, 그 명확한 권리 자체가 매수인의 큰 인수부담으로 이어지는 유형입니다.
