29,244,000원
청주지방법원 2025타경51341. 청주시 흥덕구 복대동 ‘세원느티마을’ 102동 15층 1502호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권입니다. 실제 임차인은 조현확 1명이며, 임대차계약일 2022.06.22, 전입·점유개시일 2022.07.22, 확정일자 2022.06.22, 보증금은 195,000,000원입니다. 2024.07.25 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 현재 최저가로는 보증금을 전액 변제할 수 없습니다.
현재 회차 매각대금 29,244,000원에서 집행비용 926,392원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 28,317,608원입니다. 따라서 남는 보증금 166,682,392원은 매수인이 인수합니다. 결국 입찰대금 29,244,000원과 인수액을 합친 금액은 195,926,392원입니다. 최저가가 2,924만원이라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 제102동 제15층 제1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트조 벽식구조 15층건 중 15층 |
| 소유자 | 김구현 (2017.07.18. 거래가 153,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 29,244,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,249,449원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 등기부상 말소기준은 2025.06.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 조현확은 그보다 앞선 2022.07.22에 전입하고 점유를 개시했으며, 2022.06.22 확정일자를 갖췄습니다. 2024.07.25 등기된 을구 26번 주택임차권은 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
경매개시결정 이후인 2025.07.21 서울보증보험주식회사의 가압류 241,509,190원은 매각으로 소멸합니다. 반면 조현확의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력에 기초하므로 배당만으로 소멸하지 않고, 부족액이 매수인에게 이어집니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조현확 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.07.22 확정일자 2022.06.22 배당요구 2024.07.25 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 29,244,000원 | 166,682,392원 | 195,926,392원 |
| 6회 유찰 시 | 20,470,800원 | 175,297,674원 | 195,768,474원 |
| 7회 유찰 시 | 14,329,560원 | 181,328,372원 | 195,657,932원 |
6회 또는 7회까지 추가 유찰돼도 매각가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 실질취득은 각각 195,768,474원, 195,657,932원으로 현재 회차와 큰 차이가 없습니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가면 총취득비용도 함께 크게 낮아지는 일반 경매와 구조가 다릅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다
세원느티마을 전용 59.98㎡대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 178,625,000원, 최신 거래는 2026.07의 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 8 | 168,500,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 178,625,000원 |
현재 회차 실질취득 195,926,392원은 최근 12개월 평균보다 17,301,392원 높고, 평균의 109.7%입니다. 최신 거래 184,000,000원과 비교해도 11,926,392원 높아 최신 거래의 106.5%에 해당합니다. 실거래 최고가 189,000,000원보다도 실질취득이 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 926,392원 |
| 1. 임차인 조현확 보증금 | 195,000,000원 | 28,317,608원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,249,449원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 241,509,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족액 166,682,392원이 남습니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험주식회사는 예상배당이 없고, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·아파트가 혼재하는 기존 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 15층 건물의 15층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(하복대지구)이며, 공시지가는 888,100원/㎡입니다.
- 단지. 세원느티마을은 526세대이며 1999.09.21 준공됐습니다. 동일 면적 최근 거래는 168,000,000원부터 189,000,000원까지 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 조현확의 전입·점유·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 195,768,474원과 195,657,932원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”
이 물건은 감정가 174,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 29,244,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 저렴해 보이지만, 대항력 임차인 보증금 195,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차 실질취득은 195,926,392원으로 최근 12개월 평균 178,625,000원과 최신 거래 184,000,000원을 모두 초과합니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담은 약 1억9,500만원대로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 83% 할인된 물건이 아니라, 최근 시세 이상을 부담하면서 대항력 임차권을 인수하는 물건으로 봐야 합니다. 권리위험과 가격위험이 동시에 큰 구조이므로 결론은 입찰 보류입니다.
