청주지방법원 2025타경51345. 청주시 흥덕구 봉명동 1265의 토지 156.4㎡와 단독주택을 일괄매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기부에서는 과거 국민은행·농업협동조합중앙회·농협은행의 근저당권이 모두 말소됐습니다. 2023년 박승민 앞으로 넘어간 소유권은 사해행위취소 확정판결에 따라 2025년 5월 28일 말소돼 최은애 명의로 회복됐고, 같은 날 충북신용보증재단의 가처분도 목적 달성으로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2025년 6월 4일 충북신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025년 7월 24일 들어온 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이은호의 전입일은 2022년 7월 6일로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 따라서 등기상 권리가 단순해 보여도, 매수인에게 남는 핵심 위험은 임차보증금 승계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1265 · 1순환로634번길 53-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지 | 대 156.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최은애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,639,480원 / 24,547,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충북신용보증재단 / 40,335,749원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
과거 근저당권은 2021년 12월 6일까지 모두 말소됐고, 박승민 명의의 소유권이전과 충북신용보증재단의 가처분도 2025년 5월 28일 정리됐습니다. 말소기준권리는 별도의 근저당이 아니라 2025년 6월 4일 강제경매개시결정입니다. 이후 신한카드의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부 자체의 인수 위험은 제한적입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은호 | 전체 및 제시외 1번 | 2022.07.06 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 위험 |
이은호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 인정되지 않았고, 예상배당에서도 임차인 몫은 0원으로 계산됐습니다. 반면 대항력은 있으므로 보증금 반환 위험은 매수인에게 남습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 11.77%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 24,547,000원으로 감정가 208,639,480원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 대항력 임차보증금 85,000,000원이 결합돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 응찰가를 정하거나 “싸다”고 결론 내리는 방식은 위험합니다.
실거래 비교 기준이 없는 상태에서는 단독주택의 건물 상태, 토지 형상과 도로 조건, 제시외 건물, 점유·명도 비용을 현장에서 따로 평가해야 합니다. 특히 6회 유찰은 단순한 가격 하락뿐 아니라 임차인 승계와 낮은 환금성에 대한 시장의 경계가 반영됐을 가능성을 함께 살펴야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,846원 |
| 인수 · 임차인 이은호 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 충북신용보증재단 | 40,335,749원 | 23,705,154원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 40,335,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 충북신용보증재단에 배당되고, 채권자 전체 미배당은 56,966,344원입니다. 임차보증금은 배당되지 않아 별도의 매수인 승계 위험으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주고등학교 북측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 장판과 타일, 창호는 샷시로 조사됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 156.4㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 486,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 청주고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지, 제시외 건물이 결합된 물건이며 6회 유찰됐습니다. 현장 상태와 점유 문제가 매수층을 제한할 수 있으므로 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서 원본, 보증금 지급 자료, 전입세대열람, 주민등록 유지 여부를 대조해 85,000,000원의 실재성과 현재 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인이 전체와 제시외 1번을 점유하는 것으로 조사됐으므로 본건 건물, 토지, 제시외 건물의 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·보증금 협의. 낙찰 전 임차인의 이사 의사와 보증금 반환 조건을 확인하고, 협의가 결렬될 경우의 점유 장기화 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 사해행위취소 이력 대조. 2025년 4월 15일 사해행위취소 확정판결과 2025년 5월 28일 소유권이전등기 말소가 최신 등기에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·경계·현황과 철거 또는 유지 비용을 직접 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거용지, 상대보호구역과 도로 접면 조건이 증축·개축·재건축에 미치는 영향을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경·정지·취하 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,454만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 최저가는 24,547,000원이지만, 가격 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 1명이 전체와 제시외 건물을 점유하고 있고 보증금은 85,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 실질취득은 약 85,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
등기부에서는 과거 근저당과 가처분, 사해행위취소에 따른 소유권 문제가 정리됐지만, 점유와 보증금 위험은 그대로 남았습니다. 여기에 6회 유찰된 단독주택·토지 물건의 낮은 환금성이 겹칩니다. 실거래 근거 없이 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없으며, 권리 정리는 일부 완료됐지만 임차보증금과 명도는 무거운 물건입니다.
