청주지방법원 2025타경51345. 청주시 흥덕구 봉명동 1265에 있는 단독주택 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 벽돌구조 단층 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지면적은 156.4㎡입니다. 현재 최저매각가는 17,183,000원으로 감정가 208,639,480원의 8.24% 수준입니다. 이미 7차례 유찰되었지만, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 저가 매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다.
가장 먼저 확인할 대상은 임차인 이은호의 보증금입니다. 임차인의 전입일은 2022.07.06으로, 말소기준으로 표시된 2025.06.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력도 있는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 모형은 이 임차인에게 배당하지 않고 보증금을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 경매 최저가와 실제로 부담하는 취득비용은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1265 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 1순환로634번길 53-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 |
| 토지 | 156.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 최은애 (단독소유) |
| 감정가 | 208,639,480원 |
| 최저매각가 | 17,183,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 충북신용보증재단 / 40,335,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기부의 기존 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준으로 표시된 것은 2025.06.04 충북신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 이후 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 추가되었으며, 두 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 등기상 말소되는 권리와 매수인이 인수하는 임대차는 구분해야 합니다. 이은호의 전입일은 말소기준보다 앞서고 대항력도 있는 것으로 표시되어 있으므로, 경매개시결정 등기가 소멸한다고 해서 임차인의 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 전액 인수 가정
실제 임차인은 이은호 1명입니다. 임차 범위에는 건물 전체와 제시외 1번이 포함되어 있습니다. 전입신고는 2022.07.06이며 대항력은 있는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이은호 전체 및 제시외 1번 |
2022.07.06 |
8,500 단위 확인 |
있음 |
미확인 확정일자 미상 |
전액 인수 가정 |
실질 취득금액 = 낙찰가 + 배당받지 못해 매수인이 인수하는 보증금
보증금이 낙찰가를 초과하고 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커질 수 있어 실질 취득금액은 보증금 수준으로 고정됩니다.
보증금 원금과 단위, 배당 가능성, 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 및 임대차 원본과 대조해야 합니다.
확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 예상배당에서는 임차인 배당을 0원으로 계산하고 있으나, 이 배당 가정을 실제 권리관계의 최종 확정으로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율의 함정
감정가 208,639,480원인 물건의 현재 최저매각가는 17,183,000원입니다. 7회 유찰을 거쳐 감정가 대비 8.24% 수준으로 내려왔지만, 이 숫자는 어디까지나 경매 최저매각가를 의미합니다. 임차보증금 인수액이 반영된 실질 취득가격을 뜻하지는 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질 취득 검토 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,183,000원 | 8.24% | 인수 보증금 추가 |
| 8회 유찰 시 | 12,028,100원 | 5.77% | 인수 보증금 추가 |
| 9회 유찰 시 | 8,419,670원 | 4.04% | 인수 보증금 추가 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 매각가격과 임차인 배당액에 따라 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,183,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 집행비용과 채권자 배당을 계산한 결과입니다. 임차인은 배당받지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 709,294원 |
|
임차인 · 이은호 보증금 전액 인수 가정 |
8,500 단위 확인 |
0원 |
|
1. 충북신용보증재단 강제경매 신청채권자 |
40,335,749원 | 16,473,706원 |
|
2. 신한카드 주식회사 후행 강제경매개시결정 |
40,335,749원 배당 모형상 기재액 |
0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신한카드 채권액은 배당 모형에 신청채권자와 동일한 금액으로 기재되어 있으므로 별도 채권원본을 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 17,183,000원 | 16,473,706원 | 64,197,792원 |
| 8회 유찰 시 | 12,028,100원 | 11,411,594원 | 69,259,904원 |
| 9회 유찰 시 | 8,419,670원 | 7,868,116원 | 72,803,382원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 청구액이 전액 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 채권자 미배당액이 증가하는 것과 매수인이 부담하는 임차보증금 인수액은 별개의 문제입니다. 매수인 입장에서는 매각가격이 얼마나 낮아지는지보다, 최종적으로 얼마의 보증금을 인수하는지가 더욱 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·상가 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 156.4㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 복대가경사창지구 지구단위계획구역에 속합니다. 단독주택지(A4) 주거용지로, 건폐율 60% 이하·용적률 250% 이하 조건이 기재되어 있습니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 청주고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 토지이용계획상 제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 486,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 주택의 실거래 시세나 토지·건물 전체 시장가격을 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건이며, 7회 유찰 이력이 있습니다. 수요와 가격 형성에 관한 추가 검토가 필요하고, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원금·단위 확인. 이은호의 보증금 8,500이 어떤 금액 단위로 기재된 것인지 원본 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다. 최종 원화 인수액을 확정하기 전에는 입찰 상한을 산출할 수 없습니다.
- 대항력 및 배당 확인. 2022.07.06 전입 사실과 현재 대항력 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 예상배당의 보증금 전액 인수 가정을 실제 권리관계와 대조해야 합니다.
- 실질 취득금액 계산. 단순히 최저매각가 17,183,000원만 비교하지 말고, 최종 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 실제 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 입지의 단독주택·토지 거래와 최근 거래가격을 확인하고, 실질 취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 이은호의 점유 범위가 건물 전체와 제시외 1번으로 표시되어 있습니다. 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현장에서 실제 건물의 위치·면적·이용 상태를 확인하고, 매각 대상과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 사해행위취소 관련 서류 확인. 2025.05.28 소유권이전등기 말소의 근거인 사해행위취소 확정판결과 등기부 원본을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용은 추정치이고, 신한카드 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 채권원본과 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 지구단위계획구역·주거용지·상대보호구역과 도로접면 조건을 확인해야 합니다.
- 매각기일 전 최종 점검. 2026.09.29 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8%보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 감정가 208,639,480원에서 최저매각가 17,183,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액 인수가 예상된다는 점에서 단순한 저가 경매로 볼 수 없습니다.
특히 보증금 8,500의 금액 단위가 확인되지 않았고, 임차인의 확정일자·우선변제권 및 배당요구도 최종 확인이 필요합니다. 따라서 실질 취득금액을 확정할 수 없는 상태입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가나 실질 취득금액이 시장가격보다 낮다는 판단도 유보해야 합니다.
