💰 실질취득 310,330,396원 · 🧾 인수 201,016,396원 · 📉 12회 유찰·최저가 26.2% · 🏘️ 최근 12개월 거래평균 356,666,666원
서울서부지방법원 2024타경50369. 대조동 대고샤인빌 3층 303호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 417,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가가 109,314,000원까지 내려온 물건이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김일중은 2020.07.03 전입했고, 현재 말소기준으로 계산된 2022.06.07 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 109,314,000원을 기준으로 집행비용 2,330,396원이 먼저 빠지고, 임차인에게 106,983,604원이 배당됩니다. 보증금 308,000,000원 중 남는 201,016,396원은 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰대금과 합친 총 부담은 310,330,396원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조이므로, 실질취득가격은 대체로 보증금 308,000,000원 부근에 고정됩니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경50369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26, 3층303호 (대조동, 대고샤인빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상 6층 건물 내 구분건물 · 비교기준 면적 39.63㎡ |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 109,314,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 308,191,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
등기부상 2019.06.05 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원이지만, 이 근저당권은 2020.03.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 계산된 권리는 2022.06.07 국의 압류입니다. 그런데 임차인 김일중의 전입일은 2020.07.03으로 더 빠르기 때문에 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일중 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 308,000,000원 | 2020.07.03 | 2020.06.01 경정등기·매각물건명세서 기준 | 대항력 있음 우선변제 | 해당 없음 |
실제 확인되는 임차인은 김일중 1명입니다. 을구 순위 3-2는 별도의 새 임차인이 아니라 기존 을구 3번 임차권의 경정등기로, 임대차계약일을 2020.04.12, 확정일자를 2020.06.01로 바로잡은 내용입니다. 최초 임차권등기에는 확정일자 2022.06.23이 기재돼 있으나, 경정등기와 매각물건명세서에는 2020.06.01이 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 30.6%가 아니라 실질취득가격으로 비교
대고샤인빌의 최근 거래자료에서 최근 12개월 거래 3건 평균은 356,666,666원, 최신 거래는 2025.05의 375,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 30.2% 높은 흐름입니다. 다만 이 사건 비교기준 면적은 39.63㎡이고 실거래 표본은 29.81㎡·29.97㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일물건 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.81㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.03 | 29.81㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.02 | 29.97㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 29.81㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 29.81㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2023.03 | 29.97㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.81㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.81~29.97㎡ | 3건 | 356,666,666원 |
최저매각가 109,314,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 30.6%에 불과하지만, 이것은 이 사건에서 사용할 수 없는 가격 판단 방식입니다. 현재 회차의 실질취득은 109,314,000원 + 201,016,396원 = 310,330,396원으로, 최근 12개월 평균의 약 87.0%, 최신 거래 375,000,000원의 약 82.8%입니다. 다만 거래 면적이 일치하지 않으므로 이 차이를 그대로 할인율로 해석해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,330,396원 |
| 1. 임차인 김일중 보증금 | 308,000,000원 | 106,983,604원 |
| 2. 경매개시결정 · 김일중 | 308,191,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 308,000,000원 중 106,983,604원이 배당되고, 부족분 201,016,396원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 정비사업·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중이며, 철근콘크리트조 지상 6층 건물 내 구분건물입니다.
- 입지. 동명여자고등학교 남서측 인근으로 학교·근린생활시설·연립주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 불광역이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 2~4미터, 남측 약 2~3미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 331.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 3,407,000원/㎡입니다.
- 정비사업. 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정돼 정비사업이 진행 중이며, 2024.07.31 조합설립인가가 있었습니다. 조합원 지위승계 및 현금청산 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 단지 규모. 대고샤인빌은 13세대이며 준공일은 2019.05.24입니다. 경매자료상 평균 유찰횟수는 12.0회, 매각률은 14.29%입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가로 시세 비교 금지. 109,314,000원이 아니라 인수 예상액 201,016,396원을 더한 실질취득 310,330,396원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 배당 변동까지 포함해 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 최초 임차권등기에는 2022.06.23, 경정등기와 매각물건명세서에는 2020.06.01이 기재돼 있어 원본 대조가 중요합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김일중과 경매신청 관계가 함께 나타나는 만큼 실제 임대차관계와 채권관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 제공된 거래표본은 29.81㎡·29.97㎡로 이 사건 비교기준 39.63㎡와 일치하지 않습니다. 최근 거래평균 356,666,666원을 그대로 적정가로 적용하면 안 됩니다.
- 정비사업 확인. 가로주택정비사업의 조합원 지위승계 또는 현금청산 여부가 매수 후 경제성에 영향을 줄 수 있으므로 관할구청 또는 조합 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 13회 유찰 시 총 부담 309,974,122원, 14회 유찰 시 309,659,297원으로 자료상 실질취득가격 감소 폭이 작습니다.
맺으며 — “1.09억 낙찰”이 아니라 “3.10억 실질취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 12회 유찰된 109,314,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 김일중의 보증금은 308,000,000원이고, 현재 배당표에서는 201,016,396원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 현재 회차 총 부담은 310,330,396원입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 최근 12개월 거래평균 356,666,666원보다 수치상 낮기는 하지만, 비교 실거래 면적이 이 사건과 일치하지 않고, 이미 12회 유찰됐으며, 가로주택정비사업의 조합원 지위승계·현금청산 여부도 확인이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라, 인수보증금까지 포함한 총 취득부담과 정비사업 지위를 어디까지 확인했는가입니다.
