서울서부지방법원 2024타경50369. 은평구 대조동 ‘대고샤인빌’ 3층 303호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 낙찰 최저가보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 소유권은 2020.06.30 이정우에게 이전됐고, 임차인 김일중은 2020.07.03 전입했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.06.07 국의 압류입니다. 따라서 김일중의 전입은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시된 구조입니다.
등기부에는 2019.06.05 수협은행 채권최고액 1,800,000,000원의 공동담보 근저당이 있었지만 2020.03.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준권리는 2022.06.07 압류이고, 2022.08.08 등기된 김일중의 주택임차권은 등기 시점만 보면 기준권리 이후입니다. 그러나 임차인의 실제 대항력 판단은 2020.07.03 전입을 기준으로 하므로, 등기 순서만 보고 ‘후순위라 소멸한다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경50369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26, 3층303호 (대조동,대고샤인빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 39.63㎡ |
| 소유자 | 이정우 · 2020.06.30 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 136,642,000원 (11회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김일중 / 308,191,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
이 사건에서 실제 확인되는 임차인은 김일중 1명입니다. 을구 3-2의 기재는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 주택임차권의 경정등기로, 임대차계약일을 2020.04.12, 확정일자를 2020.06.01로 정정한 기록입니다. 김일중은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 308,000,000원의 임차권을 가지고 있고, 2020.07.03 전입으로 말소기준 2022.06.07보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일중 | 전유부분전부 · 2020.07.03 | 308,000,000원 | 확정 2020.06.01(경정) · 배당요구 2022.08.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가 1.37억이 아니라 실질취득 3.08억으로 비교
대고샤인빌 실거래 자료는 총 7건이며, 최근 12개월 평균은 356,666,666원, 최신 거래는 2025.05의 375,000,000원입니다. 전체 평균 309,428,571원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 30.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.81㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2025.03 | 29.81㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.02 | 29.97㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.06 | 29.81㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 29.81㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2023.03 | 29.97㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.81㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 356,666,666원 |
실질취득 약 308,000,000원은 최근 12개월 평균 356,666,666원의 약 86.4%, 최신 거래 375,000,000원의 약 82.1%입니다. 숫자만 놓으면 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 중요한 제한이 있습니다. 대상물건 전용면적은 39.63㎡인 반면 실거래 표본은 29.81㎡·29.97㎡이고, 실거래 자료 자체도 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 이 비율만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론내리거나 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,712,988원 |
| 1. 임차인 김일중 보증금 (우선변제) | 308,000,000원 | 133,929,012원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김일중 | 308,191,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 김일중의 보증금 중 133,929,012원이 배당되고 174,070,988원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 이 미변제분은 매수인 인수 가능 금액입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 권리분석상 시세 비교용 실질취득액은 대항력 보증금 약 308,000,000원을 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차인 인수추정 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 136,642,000원 | 174,070,988원 |
| 12회 유찰 시 | 109,313,600원 | 201,016,790원 |
| 13회 유찰 시 | 87,450,880원 | 222,523,236원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다. 대고샤인빌은 2019.05.24 사용승인, 총 13세대입니다.
- 입지. 동명여자고등학교 남서측 인근으로 각급학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리 불광역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 2-4미터, 남측 약 2-3미터 내외 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 331.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,407,000원/㎡입니다.
- 규제·정비. 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정돼 있고 2024.07.31 조합설립인가가 이뤄졌습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 136,642,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 308,000,000원을 기준으로 실질취득액을 계산하세요.
- 임차권 원본 확인. 김일중의 전입 2020.07.03, 경정 확정일자 2020.06.01, 보증금 308,000,000원과 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김일중과 강제경매 신청채권자 김일중이 동일하므로 임대차관계·채권관계와 실제 보증금 지급 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상 전용 39.63㎡와 실거래 표본 29.81㎡·29.97㎡가 일치하지 않으므로 최근 평균 356,666,666원을 그대로 목표 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 최저가 할인율보다 선순위 보증금 인수, 13세대 규모, 매각률 15.38%, 정비사업 변수를 우선 점검하세요.
- 정비사업 확인. 조합원 지위승계와 현금청산 대상 여부를 관할구청 또는 조합에 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당 및 미배당 보증금이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 문건과 명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.37억에 사는 경매”가 아니라 “약 3.08억에 취득하는 구조”
이 사건의 가장 큰 함정은 11회 유찰된 최저가 136,642,000원입니다. 표면 가격은 감정가의 32.77%에 불과하지만, 김일중의 대항력 있는 보증금 308,000,000원이 이를 덮고 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 미변제 추정액이 174,070,988원이고, 추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지는 대신 인수추정액은 201,016,790원, 222,523,236원으로 증가합니다. 결국 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 308,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
실질취득 308,000,000원은 최근 12개월 평균 356,666,666원보다 수치상 낮지만, 실거래 표본은 대상물건 전용 39.63㎡와 면적이 다릅니다. 여기에 평균 11.0회 유찰, 15.38%의 매각률, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 대조 A2구역 가로주택정비사업의 조합원 지위승계·현금청산 여부까지 겹칩니다. 따라서 최저가의 절대적 할인율만으로 높은 등급을 줄 수 없는 사건입니다. 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 임차보증금 인수와 정비사업 지위를 최종 확인한 뒤 약 3.08억의 실질취득가가 타당한지 판단하는 것입니다.
