청주지방법원 2025타경51390. 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 소재 물건으로, 감정평가상 대상 건물은 주유소 사무실 및 캐노피 등으로 이용되어 왔습니다. 기준시점 2025.06.27에는 휴업 중이었고, 건물은 라멘조·조적조 스라브지붕 2층 구조입니다. 사건의 말소기준은 2024.04.29 새청주신용협동조합 근저당권 540,000,000원이며, 이후 충북신용보증재단 가압류와 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리분석 자체에서 가장 중요한 임차인은 마해권 1명입니다. 2층 전체를 점유하고, 전입일은 2024.12.27로 말소기준권리인 2024.04.29보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라, 복합 용도의 환금성·휴업 상태·농지취득자격증명·일괄매각 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 복합물건 조건이 중요하다

현재 소유자는 이종복이고, 본건의 말소기준권리는 2024.04.29 설정된 새청주신용협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 2024.11.05 충북신용보증재단의 가압류 295,306,080원과 2025.06.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권, 전세권, 압류, 가압류 및 경매기입 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 다수 확인됩니다.

실제 임차인 1명. 전입신고가 말소기준권리 2024.04.29 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음이며, 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 785,254,200원, 현재 최저매각가는 269,343,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 3회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 같은 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 읽을 수는 없습니다.

특히 대상은 휴업 중인 주유소 관련 시설과 토지가 결합된 물건입니다. 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재하고, 해당 토지는 보전관리지역에 속하며 일부 토지는 공부상 답이지만 현황은 잡종지로 이용 중입니다. 이런 비주거·복합용도 물건은 일반 주택보다 수요층이 좁을 수 있어 낮은 최저가와 실제 환금성을 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 269,343,000원 가정)

총 채권액 835,306,080원 중 예상 배당은 264,772,198원이며, 미배당은 570,533,882원입니다. 신청채권자 청구액 470,341,879원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 대상 건물은 주유소 사무실 및 캐노피 등으로 이용되며, 2025.06.27 기준 휴업 중입니다.
• 입지. 괴산군 칠성면 두천리 ‘두천교’ 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통이 왕래하는 지방도와 접해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
• 토지 현황. 제공된 토지 정보상 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
• 공부와 현황 차이. 대상물건5는 공부상 ‘답’이지만 현황은 답기타(잡종지) 등으로 이용 중입니다.
• 환금성. 주택이 아니라 주유소 관련 시설·토지·기계기구가 묶인 복합물건이고 현재 휴업 상태여서 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록5는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 입찰 전에 해당 행정관청 발급 가능 여부와 소요기간을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물 외에 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물까지 포함되므로 현장에서 실제 존재·상태를 대조해야 합니다.
• 임차인 점유. 마해권이 2층 전체를 점유하고 있으므로 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
• 휴업 상태. 2025.06.27 기준 휴업 중이므로 현재 영업 가능 상태, 설비 상태, 재가동에 필요한 조건을 현장 중심으로 확인해야 합니다.
• 토지 현황 차이. 목록5의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르므로 농지 관련 행정절차와 실제 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 현지 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지취득자격증명 발급 요건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘사용 가능성’과 ‘환금성’을 보는 사건

이 사건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 말소기준권리는 2024.04.29 새청주신용협동조합 근저당이고, 임차인 마해권의 전입은 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격이 감정가 785,254,200원에서 269,343,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다.

현재 휴업 중인 주유소 관련 복합물건이고, 기계·기구와 제시외 건물이 함께 매각되며, 목록5는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 시장가격과의 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 0원”보다 “실제로 어떻게 사용할 수 있고, 다시 팔 수 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.