청주지방법원 2025타경51390. 괴산군 칠성면 두천리 134-1·134-2의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주유소 사무실 및 캐노피 등이며, 기준시점인 2025.06.27 현재 휴업 중입니다. 사무실은 라멘조·조적조 슬래브지붕의 2층 건물이고, 위생·난방·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2024.04.29 설정된 새청주신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 그 이후인 2024.11.05 충북신용보증재단 가압류 295,306,080원과 2025.06.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51390 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 134-1, 134-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소 사무실 및 캐노피 등 |
| 건물 구조 | 라멘조·조적조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 이종복 |
| 감정가 / 최저가 | 785,254,200원 / 269,343,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새청주신용협동조합 / 470,341,879원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계·기구 포함 · 제시외 건물 ㉠·㉡ 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유자는 대항력 없음
현재 소유자는 이종복입니다. 2024.04.29 새청주신용협동조합 근저당이 말소기준이 되며, 그 이후 설정된 충북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·전세권·압류·가압류·경매 등기는 이미 말소된 상태여서 현재 매수인이 승계할 권리로 보지 않습니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마해권 | 2층 전체 | 2024.12.27 | 1,700만원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
마해권의 전입일은 말소기준권리인 2024.04.29보다 늦은 2024.12.27이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시하되, 이는 대항력이나 매수인 승계 여부와는 구분해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 34.3%와 시세는 다른 문제
감정가 785,254,200원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 269,343,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐입니다. 주유소·토지와 기계·기구, 제시외 건물을 한꺼번에 취득하는 특수 물건이므로 인근 실거래·수익성·시설 상태와 비교하기 전에는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 269,343,000원 | 264,772,198원 | 570,533,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 188,540,100원 | 185,100,539원 | 650,205,541원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 131,978,069원 | 129,330,376원 | 705,975,704원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 늘어나지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계가 아니라, 주유소·토지·기계·기구·제시외 건물을 실제로 얼마의 가치로 평가할 것인지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,570,802원 |
| 1. 근저당 · 새청주신용협동조합 | 540,000,000원 | 264,772,198원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 295,306,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 835,306,080원 | 570,533,882원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 금액입니다. 새청주신용협동조합의 경매 청구액은 470,341,879원이며, 현재 회차 예상배당 264,772,198원으로는 청구액이 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 괴산군 칠성면 두천리 두천교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통이 왕래하는 지방도와 접해 있습니다.
- 이용상태. 주유소 사무실 및 캐노피 등으로 이용됐으며, 2025.06.27 현재 휴업 중입니다.
- 토지 형태. 주유소용지·상업용, 평지·부정형·소로한면으로 기재돼 있고 공시지가는 111,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며, 가축사육제한구역과 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다. 도로구역과는 접합니다.
- 공부와 현황. 목록5는 공부상 지목이 답이지만 현황은 답기타·잡종지 등으로 이용 중입니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거물건이 아니라 주유소 시설과 토지, 기계·기구를 함께 평가해야 하는 특수용도 물건이며 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 해당 행정관청에 발급 가능 여부와 기간을 입찰 전에 문의해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 기계·기구 목록과 제시외 건물 ㉠·㉡의 위치, 수량, 현존 상태를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 휴업 상태. 2025.06.27 현재 휴업 중이므로 시설의 사용 가능 여부와 재가동에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 마해권은 대항력이 없지만 2층 전체를 점유하고 있으므로 인도 일정과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 269,343,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물·기계·기구의 개별 가치와 활용 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계·기구 목록과 농지 관련 행정기관 답변을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 활용 가능성
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 새청주신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 마해권의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 휴업 중인 주유소 사무실·캐노피, 토지, 기계·기구, 제시외 건물이 일괄매각되고 목록5에는 농지취득자격증명 제출 의무까지 있습니다. 권리는 정리되지만 물건의 활용성과 행정 절차는 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 농취증 발급 가능성, 매각 대상의 실체와 상태, 재사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
