청주지방법원 2025타경51408. 청주시 서원구 사직동 245-18, 7층 703호로 등기상 집합건물이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 근린시설입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 전세권입니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않고, 2025년 6월 24일 사직오피스텔 관리단의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 하지만 안선희의 전세권은 2018년 5월 25일 설정되어 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않습니다.
현재 최저매각가 13,720,000원만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 예상배당표상 전세권자에게 돌아가는 금액은 13,073,040원이고, 전세금 30,000,000원 중 16,926,960원이 미배당됩니다. 이 미배당 부분을 매수인이 부담한다고 보면, 실제 자금 부담은 최저가가 아닌 30,646,960원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 사직동 245-18 7층 703호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 대원로19번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이정환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 28,000,000원 / 13,720,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사직오피스텔 관리단 / 14,673,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 중로3류 접합 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
과거 청주신용협동조합·서남신용협동조합·정경달·지영자·청주새마을금고의 근저당권과 청주시 압류, 이전 경매개시결정 및 가등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2011년 설정된 울릉군수산업협동조합의 45,000,000원 근저당권도 2018년 5월 25일 해지로 말소됐습니다.
그 직후인 2018년 5월 25일, 안선희 명의로 전세금 30,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부인 전세권이 설정됐습니다. 현재 사건의 말소기준인 2025년 6월 24일 강제경매개시결정보다 약 7년 앞선 권리이므로, 매각물건명세서에 명시된 대로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
별도로 확인된 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 조사 내역이 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 이 사건에서는 등기부상 안선희의 전세권이 독립된 인수 위험으로 남습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 16,926,960원 | 30,646,960원 |
| 3회 유찰 시 | 9,604,000원 | 9,031,128원 | 20,968,872원 | 30,572,872원 |
| 4회 유찰 시 | 6,722,800원 | 6,201,790원 | 23,798,210원 | 30,521,010원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 9,604,000원, 4회 유찰 시에는 6,722,800원까지 내려가지만, 전세권의 예상 미배당액은 각각 20,968,872원과 23,798,210원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 30,521,010원~30,646,960원으로 큰 차이가 없습니다. 감정가 28,000,000원과 비교해도 모두 감정가 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 646,960원 |
| 1. 을구 12번 전세권 · 안선희 | 30,000,000원 | 13,073,040원 |
| 2. 경매신청 · 사직오피스텔 관리단 | 14,673,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당은 31,600,425원입니다. 이 가운데 매수인의 핵심 인수 위험은 말소기준보다 앞선 전세권의 미배당액 16,926,960원입니다. 신청채권자 사직오피스텔 관리단의 미배당 14,673,465원은 이 예상배당표상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다. 집행비용은 약 매각가의 4.7%로 추정된 금액이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 집합건물이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 전세권 설정 범위에는 주거용 건물 전부로 기재되어 있습니다.
- 입지. 한벌초등학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕의 지하 1층·지상 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 하자. 일부 벽면에 곰팡이가 있는 것으로 조사됐습니다. 내부 보수 범위와 비용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 부설주차장 기능상실에 따른 주차장법 위반 건축물로 등재되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 대체로 정방형 평지의 오피스텔 건부지이며 준주거지역·도시지역에 속합니다. 공시지가는 640,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 안선희의 30,000,000원 전세권이 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서 문구와 배당요구 여부, 전세권 존속 및 점유 현황을 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 설정. 현재 회차에서는 최저가 13,720,000원이 아니라 전세권 미배당을 더한 30,646,960원을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 30,572,872원·30,521,010원으로 감정가보다 높게 유지됩니다.
- 곰팡이 현장 확인. 일부 벽면 곰팡이의 원인이 결로인지 누수인지 확인하고, 도배·단열·방수 등 예상 보수비를 반영하세요.
- 위반건축물 영향 확인. 부설주차장 기능상실 관련 위반 상태의 시정 가능성, 이행강제금·사용상 제약 및 금융기관 대출 가능 여부를 관계기관과 금융기관에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 별도 임차인 조사 내역과 별개로 전세권자의 실제 점유 여부, 인도 조건과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자가 사직오피스텔 관리단인 만큼 체납 관리비의 기간·금액과 공용부분 승계 범위를 관리단에 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “전세권 포함 109.5%”
이 물건의 표면 가격은 13,720,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 2018년 설정된 30,000,000원 전세권이 2025년 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각으로 말소되지 않습니다. 현재 회차에서 전세권자가 예상 배당받는 13,073,040원을 제외하면 16,926,960원의 미배당 인수 위험이 남습니다.
따라서 매수인의 실질취득은 30,646,960원으로, 감정가 28,000,000원의 109.5%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 전세권 미배당액이 늘어 실질취득은 약 30,000,000원대에서 유지됩니다. 여기에 위반건축물 등재와 벽면 곰팡이까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가보다 높고, 권리·물건 리스크도 명확한 보수적 접근 대상입니다.
