청주지방법원 2025타경51503. 청주시 상당구 낭성면 귀래리 276 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 소유자는 고디미녹색마을조합, 신청채권자는 한태영, 청구금액은 92,070,000원입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025년 7월 25일 접수된 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 임차인도 없어 배당되지 않은 임차보증금이나 선순위 담보권을 매수인이 금전으로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 매각 대상의 범위입니다. 매각물건명세서에는 “건물만의 매각”이라고 명시되어 있고, 대지는 매각에서 제외됩니다. 동시에 이 사건 건물을 위하여 제외된 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 적혀 있습니다. 법정지상권이 확정적으로 성립한다고 단정할 수도, 아무런 토지사용권이 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 따라서 성립 여부·사용 범위·지료·대지 소유관계를 확인하지 않은 채 감정가 대비 낙폭만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 낭성면 귀래리 276 · 충청북도 청주시 상당구 낭성면 귀래길 236-37 |
| 물건종류 / 매각대상 | 건물(기타) · 건물만의 매각 |
| 소유자 | 고디미녹색마을조합 |
| 감정가 / 최저가 | 241,975,680원 / 82,998,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한태영 / 92,070,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 토지관계는 별도
임차인은 없습니다. 등기부상 확인되는 권리는 소유권보존과 강제경매개시결정뿐입니다. 근저당권과 압류도 없어 선순위 담보권이나 임차보증금을 매수인이 금전으로 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가와 같은 82,998,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건의 현재 최저매각가는 82,998,000원으로 감정가 241,975,680원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되어 표면적인 낙폭은 큽니다. 하지만 감정가는 건물의 평가액이고, 매수인은 대지 소유권을 취득하지 않습니다. 따라서 토지와 건물을 함께 취득하는 일반 부동산의 거래가격과 단순 비교하거나, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰 · 감정가 34%) | 82,998,000원 | 81,104,036원 | 10,965,964원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 58,098,600원 | 56,652,825원 | 35,417,175원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 40,669,020원 | 39,536,978원 | 52,533,022원 |
유찰이 반복될수록 신청채권자 한태영의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차의 10,965,964원 미배당은 채권자 측 배당 부족액이고, 데이터상 매수인 금전 인수액은 계속 0원입니다. 다만 토지사용과 법정지상권에 관련된 지료나 협의 부담은 이 배당표에 정액으로 반영된 금전 인수액과 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.3% 추정) | - | 1,893,964원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 한태영 | 92,070,000원 | 81,104,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 81,104,036원이 신청채권자에게 배당되고, 10,965,964원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 대지환경·환금성 메모 (매각 제외 대지 관련 정보)
- 매각 범위. 이 사건은 건물만 매각되고 대지는 제외됩니다. 대지의 면적이나 공시지가는 매수인이 그 토지 소유권을 함께 취득한다는 의미가 아닙니다.
- 대지 현황. 관련 토지는 지목 전, 면적 2,314㎡이며 토지이용상황은 주거기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되고, 임업용산지·준보전산지·농림지역에 접합니다.
- 규제사항. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 저촉되며, 역사문화환경보존지역에도 접합니다.
- 공시지가. 관련 토지 공시지가는 44,000원/㎡입니다. 다만 대지가 매각에서 제외되므로 이 수치를 건물 매수인의 취득가치에 그대로 합산해서는 안 됩니다.
- 환금성. 용도가 기타이고 대지 소유권이 빠진 건물 단독매각이며 이미 3회 유찰됐습니다. 일반적인 토지·건물 일괄매각보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 가능성을 우선 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 경계 확인. 건물만 매각되는 범위와 제외되는 대지의 지번·경계·소유관계를 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조하세요.
- 법정지상권 검증. 법정지상권의 성립 요건, 귀속 주체, 존속기간, 사용 범위와 지료를 구체적으로 확인해야 합니다. “성립할 여지”를 확정된 권리로 받아들여서는 안 됩니다.
- 건물 존치 안정성. 법정지상권이 인정되지 않거나 토지사용 범위가 제한될 경우를 포함해 건물 존치와 이용 가능성을 검토하세요.
- 진입 여건 확인. 관련 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 조사되어 있으므로 실제 진입로, 통행권 및 차량 접근 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 건물 사용 상태는 현황조사 원본과 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 응찰가 산정. 최저가 82,998,000원만 보지 말고, 토지사용관계와 법정지상권 관련 부담, 향후 처분 가능성을 반영해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 대지관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 241,975,680원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 82,998,000원까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 등기상 선순위 담보권도 없어 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순하고 저렴한 물건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 낙찰자가 취득하는 것은 대지를 제외한 건물입니다. 제외된 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 기재는 토지사용 가능성을 완전히 부정하는 내용은 아니지만, 그 자체로 성립 여부와 범위·지료까지 확정해 주는 것도 아닙니다. 이 불확실성이 해소되지 않으면 낮은 최저가도 실질적인 가격 메리트가 되기 어렵습니다. 금전 권리는 단순하지만 자산 구조는 고위험. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 건물을 안정적으로 존치·사용·처분할 수 있는 토지관계를 입찰 전에 입증할 수 있느냐입니다.