서울서부지방법원 2024타경53351. 은평구 녹번동 북한산푸르지오 307동 17층 1701호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 이 물건의 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2016.03.10 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 붙은 김미숙 임의경매개시결정, 김미숙 가압류, 김상한 강제경매개시결정, 구태희 가압류, 전북은행·김미숙 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다. 데이터상 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 쪽은 신건이 아니라 1회 유찰 상태입니다. 감정가 1,030,000,000원에서 현재 최저매각가는 824,000,000원으로 내려왔고, 동일 단지·동일면적 최근 실거래 평균 1,171,666,666원과 비교하면 70.3%입니다. 권리상 인수 0원 구조가 유지된다는 전제에서는 시세 대비 할인폭이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경53351 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 통일로 660, 307동 17층1701호 (녹번동,북한산푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 20층 건물 중 17층 1701호 |
| 이용상태 | 아파트(방3, 식당/주방, 거실, 욕실, 발코니 등)로 이용중 |
| 소유자 | 고영자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 824,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 162,704,918원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기상 그 이후의 경매개시결정, 가압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 70.3%
같은 단지 북한산푸르지오, 동일면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2026년 1월부터 2026년 5월까지의 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 1,165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 1,160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 1,150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 1,190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 1,180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 1,170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 1,180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 9 | 1,150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 1,130,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 1,085,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 1,171,666,666원 |
최근 실거래 범위는 1,085,000,000원~1,300,000,000원이고 평균은 1,171,666,666원입니다. 현재 최저가 824,000,000원은 평균 대비 70.3%, 감정가 대비 80%입니다. 신건 가격이 아니라 1회 유찰 가격이므로, 단순 시세 비교상 할인폭은 뚜렷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 824,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,640,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행210111-0000043 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김미숙 | 170,000,000원 | 153,360,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김미숙 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 구태희 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 932,000,000원 중 예상 배당은 813,360,000원, 미배당은 118,640,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 824,000,000원 | 813,360,000원 | 118,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 659,200,000원 | 650,208,000원 | 281,792,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 527,360,000원 | 519,686,400원 | 412,313,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 “서울어울초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위에 서울혁신파크, 독바위공원, 아파트단지, 학교 및 생활 편익시설 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 지하철 3호선 녹번역, 불광역, 6호선 불광역 및 시내버스정류장이 소재해 교통환경은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1701호이며, 사용승인일은 2015.07.22입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,857,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트이며, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 단지 규모. 북한산푸르지오는 1,230세대, 2015.07.22 사용승인 단지입니다. 동일면적 최근 거래는 12건으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일. 2016.03.10 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 재확인하세요.
- 임차인 확인. tenants 데이터상 임차인은 없지만 감정 기타사항은 임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서, 실제 점유를 반드시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 824,000,000원은 동일면적 실거래 평균 1,171,666,666원의 70.3%입니다. 입찰가는 최저가가 아니라 낙찰 후 총비용과 보수비·명도비까지 포함해 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 실제 배당요구 종기 이후 서류를 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “권리 단순 + 가격 할인, 단 점유 확인”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 824,000,000원까지 내려와, 동일면적 실거래 평균 1,171,666,666원 대비 70.3%입니다. 다만 임대관계 미상이라는 감정상 문구가 남아 있으므로, 이 물건의 최종 결론은 “가격 메리트는 있으나, 입찰 전 점유·임차인 원본 확인이 핵심”입니다.
