서울서부지방법원 2024타경55593. 서대문구 홍은동 진성위메이드 9층 903호, 전용 27.51㎡ 다세대입니다. 이 사건은 표면적으로는 선순위 임차보증금 320,000,000원이 최저가 195,200,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 김은지의 주민등록·점유개시는 2021.02.18, 확정일자는 2021.02.23이고, 말소기준은 2022.06.08 국의 압류입니다. 따라서 시점만 보면 임차인이 확실히 앞섭니다.
그대로라면 현재 회차에서 임차인이 191,667,200원을 배당받고도 128,332,800원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙었습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 김은지 보증금의 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가 195,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경55593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 통일로 545, 9층903호 (홍은동,진성위메이드) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.51㎡ · 방2·거실·주방·욕실겸화장실·발코니·현관 · 9층 903호 |
| 소유자 | 이정우 · 2021.01.12 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 195,200,000원 (12회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나, 매각조건이 인수를 끊는다
등기부상 2020.10.06 신목신용협동조합 근저당권은 2021.02.18 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2022.06.08 국의 압류이고, 그 뒤의 서대문구 압류 2건과 2024.05.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 김은지의 전입·점유입니다. 따라서 확약 조건이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 사건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 전유부분 제903호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.02.18 | 2021.02.23 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건 반영 |
2023.07.28의 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 결정경정입니다. 경정 내용에는 임대차계약일자 2021.01.12·2021.02.18, 확정일자 2021.01.14·2021.02.23이 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 195,200,000원 vs 최근 거래 290,000,000원
진성위메이드 전용 27.51㎡의 실거래는 5건 확인됩니다. 전체 평균은 296,400,000원이지만, 과거 2021년 거래가 다수 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 290,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.51㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.51㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 실질취득액 195,200,000원은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 67.3%입니다. 전체 평균 296,400,000원과 비교하면 최저가 비율은 65.9%입니다. 다만 최근 거래가 과거 298,000,000원보다 낮아져 -2.7% 하락 추세이고, 가격이 낮아졌는데도 이 물건이 12회 유찰됐다는 사실은 단순한 할인율만으로 설명하기 어려운 환금성·응찰 수요 리스크를 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 김은지 보증금 | 320,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김은지 보증금 부족분은 128,332,800원입니다. 그러나 매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만, 확약 반영 실질 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 · 감정가 80% | 195,200,000원 | 128,332,800원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,160,000원 | 166,826,240원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 51% | 124,928,000원 | 197,620,992원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 320,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 시나리오도 룰상 계산만 보면 128,332,800원에서 166,826,240원, 197,620,992원으로 미배당 인수가 늘어납니다. 하지만 김은지 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 인수는 실질 0원이므로, 이 사건의 가격 비교는 룰상 보증금 320,000,000원이 아니라 실제 매각가 기준으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울홍제초등학교 북서측 인근이며, 통일로 주변으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 간선도로변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 건물. 2020.09.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 근린생활시설 1호·오피스텔 12호실·다세대 16세대로 구성됩니다.
- 이용상태. 방2·거실·주방·욕실겸화장실·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 도시가스 난방과 급탕·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 통일로 6차선과 접하고, 남측으로 폭 3-4미터 세로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 정비구역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 2026.05의 290,000,000원이지만, 이 물건은 12회 유찰됐고 진성위메이드 경매물건 평균 유찰 횟수도 9.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김은지 및 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조 확인. 전입·점유 2021.02.18은 말소기준 2022.06.08보다 빠릅니다. 확약 조건이 없다면 대항력 인수형이라는 구조 자체를 놓치면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 조세채권을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 12회 유찰, 진성위메이드 경매 평균 9.5회 유찰입니다. 가격 외에 응찰 수요를 떨어뜨리는 요인이 있는지 현장과 원본서류를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 296,400,000원보다 최신 2026.05 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -2.7%도 함께 반영해야 합니다.
- 매수신청보증금. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 끝내면 틀리는 사건
이 사건의 핵심은 두 단계입니다. 먼저 김은지는 2021.02.18 전입·점유로 2022.06.08 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 195,200,000원 기준으로는 보증금 320,000,000원 중 128,332,800원이 남아 원칙상 매수인 인수 계산이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있기 때문에, 실질 인수는 0원입니다. 이 조건을 반영한 실질취득 195,200,000원은 최근 12개월 실거래 290,000,000원의 67.3%입니다. 가격만 보면 격차가 크지만, 12회 유찰, 진성위메이드 경매 평균 9.5회 유찰, 최근 가격추세 -2.7%는 분명한 경고입니다. 결론은 권리는 확약 조건 확인 시 정리 가능, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로 검증입니다.
