서울서부지방법원 2024타경55944. 역촌동 호림리슈리안 2층 202호, 전용 29.98㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2024.05.29. 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있는 반면, 김륜희의 주민등록·점유개시가 2019.06.07., 주택임차권등기가 2023.07.27.이라는 점입니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
이 사건에서 최저가 91,422,000원은 본질적인 매수가격이 아닙니다. 임차보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미회수 보증금이 커지고, 매수인의 총부담은 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’ ≈ 보증금 265,000,000원의 구조로 수렴합니다. 따라서 시세 비교도 91,422,000원이 아니라 실질취득 약 265,000,000원으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경55944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 85, 2층202호 (역촌동,호림리슈리안) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.98㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김용석 · 2019.06.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 91,422,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김륜희 / 294,686,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 규모 | 2019.05.15 · 호림리슈리안 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.05.29. 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤의 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하지만, 김륜희의 임차관계는 훨씬 앞섭니다. 임대차계약은 2019.05.28., 2019.06.07., 2021.05.21.로 이어지고 주민등록·점유개시는 2019.06.07., 최초 253,000,000원에 대한 확정일자는 2019.05.30., 증액된 12,000,000원에 대한 확정일자는 2021.06.08.입니다. 주택임차권등기는 2023.07.27. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김륜희 | 주택전부 | 265,000,000원 | 2019.06.07 | 2019.05.30. 253,000,000원 2021.06.08. 증액 12,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미배당 잔액 인수 |
김륜희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자도 김륜희입니다. 경고사항에는 동일인이 등기부상 권리관계와 연결돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 점이 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 채권과 강제경매 청구액 294,686,399원의 관계를 원인서류와 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 9,142만원이 아니라 ‘약 2.65억’으로 봐야 한다
호림리슈리안 전용 29.98㎡ 안팎의 거래는 6건이고, 거래가격은 254,000,000원에서 301,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 274,590,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 268,500,000원, 거래자료상 최신 거래는 2024.05.의 280,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.98㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.03 | 29.98㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.09 | 29.93㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.05 | 29.93㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2022.11 | 29.93㎡ | 3 | 272,540,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 268,500,000원 |
실질취득 판단 기준 약 265,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 약 98.7%입니다. 불과 약 1.3% 낮은 수준입니다. 거래자료상 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 약 5.4% 낮지만, 최근 가격 추세가 -6.4%인 하락 흐름이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 ‘시세보다 확실히 싸다’는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 본질은 크게 안 바뀐다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 91,422,000원 | 89,376,404원 | 205,309,995원 | ≈ 265,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 73,137,600원 | 71,421,123원 | 223,265,276원 | ≈ 265,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 58,510,080원 | 57,056,899원 | 237,629,500원 | ≈ 265,000,000원 |
낙찰가가 91,422,000원에서 73,137,600원, 58,510,080원으로 내려가도 신청채권자의 배당액 역시 89,376,404원, 71,421,123원, 57,056,899원으로 함께 줄어듭니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 이렇게 낙찰가 하락분이 미회수 보증금 증가로 이동하므로, 최저가가 내려가는 것 자체가 실질취득가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 91,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,596원 |
| 인수 · 임차인 김륜희 보증금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김륜희 | 294,686,399원 | 89,376,404원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 신청채권자 미배당은 205,309,995원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 임차보증금 항목의 직접 배당은 0원으로 표시돼 있으며, 같은 김륜희가 강제경매 신청채권자로 89,376,404원을 배당받는 구조입니다. 매수인 실질부담은 대항력 임차보증금의 미회수 잔액까지 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 전용 29.98㎡, 호림리슈리안 14세대, 2019.05.15. 준공입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일여자고등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 5.5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며, 정비예정구역으로 기재돼 있습니다. 정비계획은 2023.12.22. 토지등소유자로부터 입안 제안됐고 은평구청은 2024.12.05. 관련 절차 진행 예정이라고 회신했습니다.
- 토지. 공시지가 4,677,000원/㎡, 토지면적 417.1㎡이며 토지이용상황은 상업기타로 표시돼 있습니다.
- 환금성 신호. 호림리슈리안 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.5회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 이번 물건 역시 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매수가로 보지 말 것. 91,422,000원이 아니라 대항력 임차보증금 승계를 포함한 실질취득 약 265,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차채권과 신청채권의 관계 확인. 김륜희는 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 보증금 265,000,000원과 청구액 294,686,399원의 법적 원인 및 배당 충당 관계를 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 확인. 을구 순위 1번 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서며, 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 권리로 명시돼 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 268,500,000원과 실질취득 약 265,000,000원의 차이는 작고, 최근 가격 추세는 -6.4%입니다. 가격 여유를 넉넉히 잡아야 합니다.
- 정비예정구역 확인. 정비계획 입안 제안과 건축·토지분할 행위제한 관련 사항이 기재돼 있으므로 해당 절차와 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 배당 전제 재확인. 현재 배당표는 집행비용 2,045,596원, 신청채권자 배당 89,376,404원, 소유자 잔여 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “9,142만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 5회 유찰 후 최저가 91,422,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 279,000,000원의 약 33%라 강한 할인처럼 보이지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 265,000,000원이 존재합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당 회수액이 줄어들고 미배당 승계분이 커지는 구조이므로 매수인의 실질취득 판단 기준은 약 265,000,000원으로 유지됩니다.
그 265,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 약 98.7%입니다. 거래자료상 최신 거래 280,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격 흐름은 -6.4%입니다. 여기에 5회 유찰, 평균 유찰 5.5회, 대항력 임차권 승계, 동일인이 임차권자와 경매신청 채권자로 연결된 구조까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득가는 파격적이지 않습니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘임차보증금 미회수분이 최종적으로 얼마 남느냐’를 먼저 계산해야 하는 인수형 사건입니다.
