서울서부지방법원 2024타경55944. 은평구 역촌동 호림리슈리안 2층 202호는 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 감정가 279,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 73,138,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.

임차인 김륜희는 2019.06.07. 전입 및 점유를 시작했고, 2023.07.27. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일은 2024.05.29.로, 임차인의 대항요건과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 실제 매각물건명세서도 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.

더 주의할 부분은 신청채권자 역시 김륜희라는 점입니다. 신청채권액은 294,686,399원이고, 현재 회차 예상배당액은 71,421,516원입니다. 이 배당금이 임차보증금 변제에 어떻게 충당되는지에 따라 최종 인수잔액이 달라지므로, 동일한 이름만으로 채권의 동일성이나 이중계산 여부를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2024.05.29. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세·공과금의 배당 우선순위는 별개이므로 배당액은 확정적으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

호림리슈리안은 2019년 준공된 14세대 규모의 다세대 건물입니다. 확인되는 동일 면적대 실거래는 총 6건이며, 가장 최근 거래는 2024.05.입니다. 아래의 최근 거래 평균은 2024년까지 확인된 과거 거래자료를 기준으로 한 값이며, 2026년 현재의 실시간 시세를 의미하지 않습니다.

전체 거래 평균은 274,590,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 상대적으로 최근에 형성된 268,500,000원과 마지막 확인 거래가 280,000,000원을 우선 참고하는 것이 적절합니다. 기존 거래 구간의 최근·이전 비교 추세 역시 -6.4%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,138,000원 가정)

신청채권자의 예상 미배당액은 223,264,883원입니다. 임차인과 신청채권자의 채권 관계를 확인하지 않은 상태에서 임차보증금과 신청채권액을 독립된 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정액이며 실제 배당은 조세·우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.

추가 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다

추가 유찰되면 최저매각가는 하락하지만, 임차보증금 자체가 자동으로 감액되는 것은 아닙니다. 동일 보증금에 지급되는 배당을 인수잔액에서 차감하는 구조라면 최저가 하락분만큼 인수잔액이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 별도 채권으로 처리되어 보증금 전액 인수가 유지된다면 낙찰가와 인수보증금의 합산 부담은 달라집니다. 어느 경우든 최저가 하락률만큼 실질취득가격이 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 구산동 예일여자고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.05.15. 준공된 14세대 규모의 다세대 건물입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기와 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 5.5m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 417.1㎡, 공시지가는 4,677,000원/㎡입니다.
• 정비사업 관련. 토지이용계획에 정비예정구역 및 건축·토지분할 행위제한 사항이 기재되어 있습니다. 은평구청의 2024.12.05. 회신에 따르면 2023.12.22. 정비계획 입안이 제안되어 관련 절차를 진행할 예정이었습니다. 정비사업의 현재 진행 단계, 권리산정기준일 및 건축행위 제한 여부는 관할 구청에서 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 다세대 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.5회이며, 과거 실거래도 2024.05. 이후 확인되지 않아 현재 매각 가능가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 을구 1번 김륜희의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 대조하세요. 낙찰로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
• 배당·인수잔액. 신청채권자와 임차권자가 같은 이름입니다. 배당금이 동일 보증금 변제에 충당되는지, 최종 인수잔액이 얼마인지 채권계산서 및 배당관계를 통해 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 낙찰가만으로 시세를 비교하지 마세요. 미배당 보증금, 취득 부대비용 및 명도비용을 합산하고, 동일 채권에 대한 배당금은 중복계산하지 않아야 합니다.
• 임대차 진정성. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 임차권등기명령 자료, 집행권원 등을 대조하여 임차인과 신청채권자의 관계를 확인하세요.
• 확정일자·우선변제. 최초 보증금과 증액분의 확정일자가 구분되어 있습니다. 실제 배당요구 및 우선변제 처리 여부를 확인하세요.
• 최신 시세. 마지막 확인 거래는 2024.05.입니다. 2026년 현재 동일 면적대 실거래와 인근 매물을 재확인하고, -6.4%의 과거 하락 추세를 감안하세요.
• 정비예정구역. 은평구청에 현재 정비계획 추진단계, 권리산정기준일, 토지거래허가 및 행위제한 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·점유. 실제 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 가능성 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 입찰 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “7,313만원짜리 집이 아니라, 2.65억 보증금을 봐야 한다”

이 물건의 핵심은 6회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 선순위 임차권이 존재하고, 보증금 265,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 동일 보증금에 대한 배당금이 정상적으로 충당된다면 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴하므로, 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 싸게 취득하는 구조는 아닙니다.

과거 최근 거래 평균은 268,500,000원이며 거래 추세는 -6.4%입니다. 실질취득 추정액과 과거 거래 평균 간 가격 차이가 작은 데다, 현재 시세를 판단할 만한 최신 거래가 확인되지 않습니다. 더구나 신청채권자와 임차권자가 같은 이름이고 배당표상 전액 인수와 신청채권자 배당이 별도로 기재되어 있어, 최종 인수액의 확인이 선행되어야 합니다.

결론은 최저가 할인율보다 보증금 인수 및 배당 정산관계가 우선인 고위험 권리분석 물건입니다. 명목 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 채권의 동일성·배당 충당관계·현재 시세·정비사업 관련 제한사항이 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.