서울서부지방법원 2024타경57872. 은평구 역촌동 더클래스 3층 304호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)과 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 이정우이며 2020.10.07 매매를 원인으로 2020.11.10 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 279,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.06.09 국의 압류입니다.
권리분석의 난도는 단순하지 않습니다. 임차인 정우호는 2020.11.10 주민등록과 점유를 시작해 2022.06.09 말소기준 압류보다 앞서고, 2020.11.05 확정일자도 갖췄습니다. 즉 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 보증금은 278,000,000원이라 현재 최저가만 놓고 보면 배당으로 전액 회수할 수 없습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차인의 미배당액은 계산상 존재하더라도 정확도 규칙에 따라 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경57872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로6길 8, 3층304호 (역촌동,더클래스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)·근린생활시설 · 전용 28.28㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 3층 304호 · 더클래스 20세대 · 2020.08.10 준공 |
| 소유자 | 이정우 (2020.11.10 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 197,760,000원 (10회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 312,548,163원 |
| 말소기준 | 2022.06.09 갑구 3번 압류 · 국(처분청 중랑세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘실질 인수 0’ 조건
2020.08.18 관악신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당이 설정됐지만 2020.11.03 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 정우호가 2020.11.10 주민등록·점유를 시작했고, 2022.06.09 국의 압류가 말소기준이 됩니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 구조입니다.
주택임차권은 2023.01.12 등기됐습니다. 등기 순위 자체는 말소기준보다 뒤지만, 임차인의 대항력은 2020.11.10 주민등록·점유에서 이미 형성돼 있어 단순히 “임차권등기가 뒤니까 소멸한다”라고 보면 안 됩니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인 인수 문제로 이어지는 유형입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우호 | 전유부분 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.11.10 | 우선변제 확정일자 2020.11.05 · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 | 실질 0원* 룰상 83,808,640원 |
실제 임차인은 1명입니다. *현재 최저가 기준 일반 배당계산상 정우호의 미배당액은 83,808,640원이지만, 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 정우호 및 명세서에 기재된 주택도시보증공사 승계 관계에 적용되는 것이므로, 그 범위 밖의 임차관계가 추가로 확인될 경우에는 그 위험을 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 197,760,000원’으로 비교
확약 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준은 현재 최저매각가와 같은 실질취득 197,760,000원입니다. 더클래스 전용 28㎡대 실거래는 2021년부터 2026년까지 5건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.7㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 28.28㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2025.09 | 28.51㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2022.06 | 28.28㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.7㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 255,000,000원 |
전체 5건 평균은 270,800,000원이지만 가격 메리트 판단에는 과거 289,000,000원·300,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 265,000,000원이고, 현재 실질취득 197,760,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%입니다.
따라서 확약이 그대로 적용되는 전제에서는 현재 가격은 최근 거래수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 가격이 과거 거래 대비 -13.4%인 하락 추세라는 점을 빼면 안 됩니다. 감정가 309,000,000원이나 과거 전체 평균 270,800,000원을 기준으로 할인폭을 크게 잡아 가격 메리트를 과장하기보다, 255,000,000원 최근 평균과 265,000,000원 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,568,640원 |
| 1. 임차인 정우호 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 312,548,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,568,640원을 제외한 194,191,360원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미배당액은 83,808,640원입니다. 일반 대항력 규칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 명세서의 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 64% | 197,760,000원 | 83,808,640원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 158,208,000원 | 122,806,912원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 41% | 126,566,400원 | 154,005,530원 | 0원 |
이 표가 중요한 이유는 “최저가가 내려갈수록 보증금 인수가 늘어난다”는 일반 대항력 인수형의 함정을 보여주기 때문입니다. 다만 이 사건은 정우호의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있으므로, 세 시나리오 모두 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 역촌동 서울지하철 6호선 응암역 북측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)과 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 아파트가 아닌 소규모 집합건물이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 6층 건물의 3층 304호. 위생·급배수, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 공동주택 건부지로 이용되며 동북쪽 소로각지에 접합니다. 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더클래스는 20세대 규모이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 3건 평균은 255,000,000원이지만 과거 거래 대비 최근 추세가 -13.4%여서 향후 매도가격은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 경제성을 바꾸는 핵심은 정우호 및 주택도시보증공사 승계 관계에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문에서 적용 대상과 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 계산상 미배당은 83,808,640원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 합산해 실질취득가를 281,568,640원으로 계산하면 이 사건의 명세서 조건을 반영하지 않은 계산이 됩니다.
- 확약 밖 임차관계 확인. 포기·말소 조건은 해당 임차인·승계 관계에 관한 것입니다. 그 범위 밖의 점유자나 임차관계가 추가로 확인되면 대항력과 인수위험을 별도로 판정해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 270,800,000원보다 최근 12개월 평균 255,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.4%입니다. 실질취득가가 최근 평균의 77.6%라고 해도 과거 시세 회복을 전제로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 10.0회입니다. 권리 정리 조건 외에 소규모 다세대의 수요·환금성, 현장 상태와 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당은 집행비용과 임차인 배당 등을 기준으로 한 계산입니다. 당해세 등 실제 배당 우선순위와 세액에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 확약과 환금성”
표면만 보면 위험합니다. 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 197,760,000원이라 일반 계산상 83,808,640원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 실질취득은 197,760,000원으로 고정되고, 이는 최근 12개월 평균 255,000,000원의 77.6%입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 10회 유찰이라는 이력과 -13.4%의 최근 하락 추세, 20세대 규모의 다세대·근린생활시설이라는 상품성을 함께 놓으면 무조건적인 저가 매수형으로 평가하기는 어렵습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 시장성과 환금성은 여전히 보수적으로 볼 물건입니다.
