서울서부지방법원 2024타경59229. 은평구 구산동 현대아트빌 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 278,000,000원이고 현재 최저매각가는 177,920,000원으로 감정가의 64%, 유찰 횟수는 10회입니다. 이 물건은 단순히 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유로 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리는 2021.11.11. 국민건강보험공단 압류인데, 김주한은 그보다 앞선 2020.12.15. 주민등록·점유를 갖추고 2020.10.20. 확정일자를 받은 선순위 대항력 임차인입니다.
김주한의 임차보증금은 259,000,000원입니다. 현재 최저가 177,920,000원으로 배당하면 집행비용 3,290,880원 뒤 김주한에게 174,629,120원이 배당되고, 데이터상 미배당액 84,370,880원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 아무런 특약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경59229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8, 3층301호 (구산동,현대아트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 장순금 (2020.12.15. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (10회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,770,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2021.11.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 하나은행 가압류 9,892,708원, 서울보증보험 가압류 16,800,000원, 서초구 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 엠메이드대부 가압류 50,209,201원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 김주한은 2020.12.15. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2020.10.20.입니다. 임차권등기 자체는 2023.04.03.로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 포기·말소 조건이 없다면 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 기재 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주한 | 301호 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2020.12.15 / 2020.10.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 언급 · 명목 84,370,880원 → 실질 0원* |
| 장우덕 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김주한은 2023.04.03. 임차권등기와 함께 배당요구가 확인되고, 장우덕은 2024.10.18. 배당요구가 확인됩니다. 장우덕은 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서와 현황자료를 다시 대조해야 합니다.
* 김주한 관련 실질 인수 0원은 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소”라는 매각조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건 밖의 장우덕 권리는 별도입니다.
③ 배당과 인수 — 숫자만 보면 8,437만원, 조건 반영 시 김주한은 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 김주한 보증금 | 259,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 하나은행 가압류 | 9,892,708원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 16,800,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 286,770,663원 | 0원 |
| 5. 엠메이드대부 가압류 | 50,209,201원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,920,000원을 기준으로 집행비용 3,290,880원을 제외한 전액이 김주한에게 우선 배당되는 계산입니다. 그 결과 김주한 보증금에서 84,370,880원이 남습니다. 통상의 선순위 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 앞서 본 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 김주한 관련 인수는 실질 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김주한 명목 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 김주한 명목 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 177,920,000원 | 84,370,880원 | 363,672,572원 |
| 11회 유찰 시 | 142,336,000원 | 119,456,704원 | 363,672,572원 |
| 12회 유찰 시 | 113,868,800원 | 147,525,363원 | 363,672,572원 |
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 것이 핵심입니다. 이 사건도 데이터상 김주한의 명목 인수액은 84,370,880원에서 119,456,704원, 147,525,363원으로 증가합니다. 즉 포기·말소 조건을 빼고 보면 최저가 하락만으로 실질 취득비용이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
다만 이 사건은 김주한과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 조건이 이행되면 김주한에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원*입니다. 그렇더라도 장우덕의 미상 권리는 별도로 남기 때문에 단순한 “인수 0 안전물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 가격·환금성 — 감정가 64%만 보고 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저가는 감정가 278,000,000원의 64%인 177,920,000원입니다. 하지만 동일 조건의 실거래가 자료는 확인되지 않고, 현대아트빌 경매 통계는 평균 유찰 횟수 9.6회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다.
특히 다세대주택은 개별 호수의 층·향·내부상태와 임차관계 차이가 가격에 직접 반영됩니다. 이 물건은 현재 10회 유찰이라는 결과 자체가 응찰자가 반복적으로 가격 또는 권리 위험을 보수적으로 평가해 왔음을 보여주는 지표입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 할인율보다 권리확정과 실제 매매가능가격 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 응암역(6호선)이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호. 외벽은 석재붙임·벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 338.0㎡, 남측 하향 급경사의 가로장방형 토지이며 주상용 건부지로 이용중입니다. 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,806,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임차 현황. 감정평가서에도 주택임차권 등기명령에 따른 임차보증금 259,000,000원이 설정돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김주한 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 기재돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 장우덕 권리 확인. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 별도 인수 가능성을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·서초구·은평구 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 현대아트빌 42.01㎡ 전후 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 10회 유찰, 단지 경매 평균 9.6회 유찰이라는 지표가 권리·가격·물건상태 중 어느 요인에서 비롯됐는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 조건부 해소, 미상 임차인은 남는다”
이 사건을 한 문장으로 정리하면, 259,000,000원 선순위 임차보증금이라는 큰 위험은 포기·말소 조건으로 해소될 수 있지만, 별도 임차인 장우덕의 권리가 미상이라 완전히 닫힌 권리분석은 아니다입니다.
현재 최저가 177,920,000원에서 김주한에게 계산되는 미배당액은 84,370,880원이고, 통상 구조라면 이 금액을 매수인이 인수합니다. 그러나 매각조건에 따라 김주한 및 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하면 김주한 관련 실질 인수는 0원*입니다. 그래도 장우덕의 전입·보증금 미상 위험은 별도로 살아 있습니다.
가격 역시 10회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 현대아트빌 경매 평균 유찰 횟수도 9.6회입니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “주된 임차보증금 조건은 확인됐지만, 남은 미상 임차권과 실제 매매가를 확인해야 하는 고위험 확인형 물건”으로 보는 편이 데이터에 맞습니다.
