서울서부지방법원 2024타경60533. 은평구 응암동 아우르미 4층 404호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로서 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 김건우는 2020.10.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.24입니다. 현재 말소기준인 2022.06.07 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
등기부에는 2024.08.21 주택임차권등기가 설정됐고, 임차보증금은 330,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 돌아가는 추정 배당은 22,004,330원에 불과하고, 잔액 307,995,670원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경60533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 4, 4층404호 (응암동,아우르미) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상11층 중 4층 404호 · 2019.12.10 준공 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 22,815,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차권이 핵심
과거 은평신용협동조합 근저당은 2019.12.27 설정됐지만 2020.08.28 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김건우가 2020.10.19 전입·점유했고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.06.07 국세 압류입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 이후 현대캐피탈 가압류, 의정부시 압류, 현재 강제경매개시결정, 의정부세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당분은 별개입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김건우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.19 | 2020.09.24 | 330,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 6.6%가 아니라 실질취득 약 3.31억으로 비교
아우르미의 거래 표본은 6건이고 전체 평균은 324,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 344,000,000원, 최신 거래는 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균이 이전 거래 평균보다 9.2% 높은 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.46㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 44.43㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2024.06 | 35.75㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 44.43㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 44.43㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 50.46㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 324,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 344,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 6.6%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득가 330,810,670원으로 비교하면 얘기가 완전히 달라집니다. 최근 12개월 평균 344,000,000원보다는 약 3.8% 낮지만, 최신 거래 300,000,000원보다는 약 10.3% 높습니다. 따라서 “감정가 대비 94.5% 할인”이나 “최저가가 시세의 6.6%” 같은 표면 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 22,815,000원 | 307,995,670원 | 330,810,670원 |
| 14회 유찰 시 | 18,252,000원 | 312,476,536원 | 330,728,536원 |
| 15회 유찰 시 | 14,601,600원 | 316,061,229원 | 330,662,829원 |
현재 22,815,000원에서 다음 회차 18,252,000원, 그 다음 14,601,600원으로 최저가가 내려가도 매수인 인수액이 307,995,670원 → 312,476,536원 → 316,061,229원으로 늘어납니다. 결국 총 부담은 계속 약 330,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 인수형에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근이 통하지 않는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 810,670원 |
| 1. 임차인 김건우 보증금 | 330,000,000원 | 22,004,330원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 51,130,945원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김건우 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차보증금 미변제액 307,995,670원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 우선 징수되는 세금이 있으면 임차인 배당액이 더 줄어 실제 인수 부담은 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은평초등학교 남서측 인근의 후면 주택지대로, 단독주택·다세대·연립주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 새절역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 방3·욕실2·거실·주방·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하1층·지상11층 건물이며 위생·상하수도·도시가스 개별난방·승강설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 8m 포장도로에 접하고 토지는 평탄한 사다리형 주상용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 6,874,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아우르미는 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 본건은 13회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담을 계산. 현재 회차는 22,815,000원 낙찰가에 307,995,670원 인수 추정액이 붙어 실질취득 약 330,810,670원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 14회·15회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 약 330,000,000원대로 거의 변하지 않습니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차권자 김건우와 강제경매 채권자 김건우가 동일인입니다. 임대차계약·보증금 지급·점유관계와 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 등 우선징수액이 존재하면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 시세 면적 보정. 본건 시세 대상면적 57.45㎡와 일치하는 거래가 없어 35.75㎡·44.43㎡·50.46㎡ 거래가격을 그대로 동일 가치로 보면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부·현황·실제 사용상태를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 장기 유찰은 가격 자체보다 권리·환금성·수요 측면의 부담이 반영됐을 가능성이 있으므로 단순 할인율만 보고 접근하지 마세요.
맺으며 — “2,281만원짜리 물건”이 아니라 “약 3.31억짜리 인수형”
이 물건의 최저매각가는 22,815,000원까지 내려왔습니다. 감정가 415,000,000원만 놓고 보면 믿기 어려운 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 330,000,000원이고, 현재 추정 미배당액이 307,995,670원입니다. 따라서 실제 매수인의 부담은 약 330,810,670원입니다.
이 실질취득가는 최근 12개월 평균 344,000,000원보다는 약간 낮지만, 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 게다가 시세 거래의 면적이 본건과 일치하지 않고, 최근 12개월 표본은 2건에 불과합니다. 여기에 13회 유찰, 근린시설 용도 표시, 대항력 임차보증금 인수, 국세·지방세 우선배당 변수까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 투자 매력이 아닙니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 총 취득부담과 임차권의 실체를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
