서울서부지방법원 2024타경62010. 서울 은평구 구산동 진성아트빌 5층 502호입니다. 소유자 권희철은 2021년 4월 22일 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류가 설정됐고, 임차인 백원준의 임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 51.2%인 104,448,000원입니다.
이 사건에서 단순히 감정가 대비 할인율만 계산하면 본질을 놓치기 쉽습니다. 임차인 백원준은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자도 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금 190,000,000원 중 현재 매각가 기준 예상 배당액은 102,185,728원이며, 계산상 부족액은 87,814,272원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면 이 부족액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 따라서 일반적인 보증금 인수형 경매와 구분해 분석해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 6-9, 5층 502호 (구산동, 진성아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.48㎡ · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인 | 2014.10.15 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 규모 | 진성아트빌 · 12세대 |
| 소유자 | 권희철 (2021.04.22 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,448,000원 (11회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,777,765원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.14 · 갑구 4번 · 주식회사 제니스자산관리대부 가압류 16,565,019원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 포기·말소 조건이 핵심
말소기준권리는 2021년 12월 14일 접수된 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 영등포농업협동조합 및 우리은행 근저당권도 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 임차권등기가 말소기준 이후에 설정됐다는 사실만으로 임차인의 대항력이 없어진다고 판단하면 안 됩니다. 백원준의 전입·점유개시일은 2021.03.31로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자 역시 2021.03.08로 선행합니다. 따라서 배당으로 반환받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 백원준 | 전유부분 전부 전입·점유 2021.03.31 확정일자 2021.03.08 임차권등기 2023.06.12 |
190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 포기·말소 조건부 |
주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 백원준 1명이며, 보증금도 190,000,000원으로 한 번만 계산합니다. 보증기관의 신청채권액 201,777,765원을 별도의 임차보증금으로 더하면 권리 및 인수금액이 중복 계산됩니다.
이에 따라 해당 조건이 정상적으로 이행되면 백원준의 미배당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기·말소 조건은 해당 임차권에 관한 것으로, 다른 독립적인 점유자나 별도 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 효력으로 확대해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건으로 현재 가격을 확정할 수 없다
진성아트빌에서 확인되는 비교 실거래는 2022년 7월 거래 1건입니다. 전용 29.43㎡, 3층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상은 전용 30.48㎡, 5층으로 면적과 층에 차이가 있으며, 거래 시점도 현재 매각기일보다 상당히 앞서 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.43㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
최저매각가 104,448,000원은 이 과거 거래금액의 58.0%입니다. 다만 2022년 거래 1건을 2026년의 최신 시세나 최근 12개월 실거래 평균으로 취급할 수는 없습니다. 따라서 과거 거래와의 가격 차이만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 경쟁력이 검증됐다고 볼 수 없습니다. 매수 수요, 권리관계에 대한 시장의 우려, 환금성, 실제 내부 상태 등을 별도로 점검해야 합니다. 유찰 원인을 특정할 근거는 없으므로 단순히 권리 문제 때문이라고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,262,272원 |
| 1. 임차인 백원준 · 우선변제 | 190,000,000원 | 102,185,728원 |
| 2. 가압류 · 제니스자산관리대부 | 16,565,019원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,804,271원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,777,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 배당상 보증금 부족분은 87,814,272원이지만, 명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세 및 최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 위험
이 사건은 보증금 190,000,000원이 최저매각가보다 크기 때문에, 포기·말소 조건이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 회차별 최저가가 떨어진다는 이유만으로 실질취득금액도 같은 비율로 감소한다고 보면 안 됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 계산상 보증금 부족분 | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 104,448,000원 | 87,814,272원 | 조건 충족 시 0원 |
| 12회 유찰 시 | 83,558,400원 | 108,345,651원 | 조건 충족 시 0원 |
| 13회 유찰 시 | 66,846,720원 | 124,756,521원 | 조건 충족 시 0원 |
회차별 부족분은 예상배당 시나리오의 참고값이며, 실제 배당확정액이 아닙니다. 포기·말소 조건이 없을 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있어 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지됩니다. 본 사건의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 포기·말소 조건이 이행된다는 전제에 따릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 은평구 구산동 선정중학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 빌라, 아파트 및 소규모 공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 구산역은 도보 약 15분 내외 거리에 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 석재 및 타일 붙임 마감이고, 위생·급배수·난방·주차장 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다. 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 장방형 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,092,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 비교 가능한 거래 표본이 2022년 1건에 그칩니다. 현재 매수 수요와 거래가격을 확인하기 어려우므로, 추후 매도 시 소요 기간 및 처분가격에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 특약의 원문 대조. 매각물건명세서상 임차인 백원준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 대항력과 배당 부족분 구분. 백원준은 대항력 있는 실제 임차인입니다. 현재 회차의 계산상 부족분 87,814,272원을 조건부 실질 인수 0원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 채권자 지위 및 임차권 승계 사실을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 및 인도 완료 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유 상태, 퇴거 및 인도 절차를 확인하세요.
- 11회 유찰 원인 검토. 단순한 가격 하락인지, 내부 상태·점유·수요 부족 또는 별도 문제가 있는지 현장 확인과 경매기록 검토가 필요합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022년 거래 1건을 현재 시세로 사용하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태·관리비 확인. 내부구획과 설비 상태, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 확인하고, 포기·말소 조건의 유지 여부를 재검토하세요.
맺으며 — “최저가 1.04억보다 중요한 것은 포기·말소 조건과 환금성”
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 백원준은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이며, 일반적인 인수형이라면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있어, 조건이 이행되면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 11회 유찰된 다세대주택이고, 확인된 비교 거래는 2022년 1건뿐입니다. 따라서 권리상 핵심 조건을 먼저 확인하고, 현재 시세·점유·내부 상태·처분 가능성을 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가의 하락폭이 아니라 포기·말소 조건의 확실성과 실제 취득·처분 가능 가격입니다.
