서울서부지방법원 2024타경62010. 은평구 구산동 진성아트빌 5층 502호, 전용면적 비교 기준 30.48㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권희철이며 2021.04.22. 매매로 190,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가장 앞선 현존 말소기준권리가 근저당이 아니라 2021.12.14. 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류 16,565,019원이라는 점입니다.
임차인 백원준은 그보다 앞선 2021.03.31. 주민등록·점유를 갖추고, 2021.03.08. 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금 190,000,000원보다 낮을수록 미배당액이 매수인 인수로 남습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 특별한 포기·말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 6-9, 5층502호 (구산동,진성아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 30.48㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인 | 2014.10.15 |
| 소유자 | 권희철 (2021.04.22. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (10회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,777,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.12.14. 제니스자산관리대부 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.31.에 임차인 백원준이 주민등록과 점유를 시작했으므로 대항력이 인정됩니다. 2022.09.06. 서민금융진흥원 가압류와 2024.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.06.12. 은평구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백원준 | 190,000,000원 | 2021.03.31 | 2021.03.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 · 비합산 | 0원 |
실제 임차인은 백원준 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재된 주체이므로 백원준의 보증금 190,000,000원과 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 이 사건의 포기·말소 조건은 백원준 및 그 주택임차권 승계 관계에만 적용됩니다. 현재 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 64%) | 130,560,000원 | 62,067,840원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 51%) | 104,448,000원 | 87,814,272원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 41%) | 83,558,400원 | 108,345,651원 | 0원 |
위 ‘룰상 미배당 인수’는 대항력 임차인의 보증금 부족분 계산값입니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되어 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 보이지만, 표본과 환금성을 같이 봐야 한다
진성아트빌은 12세대, 사용승인일 2014.10.15.의 소규모 다세대입니다. 면적 비교가 일치하는 확인 실거래는 1건이며, 2022.07. 전용 29.43㎡·3층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래도 같은 2022.07. 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표 역시 180,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.43㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득가인 130,560,000원은 최근 12개월 평균 지표 180,000,000원의 72.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 있습니다. 다만 실제 확인 거래 자체가 1건뿐이고 최신 거래월이 2022.07이라는 점 때문에 이 180,000,000원을 현재의 촘촘한 시세라고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 1. 임차인 백원준 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 16,565,019원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,804,271원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,777,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 62,067,840원이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동, 선정중학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·빌라·아파트·소규모 공원 등이 있는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 구산역이 도보 약 15분 내외 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2014.10.15.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,092,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건뿐인 데다 경매 평균 유찰 횟수 10.0회, 낙찰률 0%로 나타나 재매각 시 매수층을 넓게 가정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건의 적용 범위와 문구를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 미배당을 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액은 62,067,840원이지만 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 취득원가 계산이 완전히 달라집니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 백원준 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 190,000,000원을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 가격은 72.5%만 보지 말 것. 비교지표보다 낮은 가격이지만 확인 거래는 1건, 최신 거래는 2022.07입니다. 현장 매물·호가·수리상태를 추가 확인하지 않고 180,000,000원을 현재 시세로 고정해선 안 됩니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 평균 유찰 횟수 10.0회와 낙찰률 0%는 환금성에 대한 강한 경고입니다. 내부 상태, 점유·명도, 주차, 접근성, 금융 가능 여부 등 반복 유찰의 원인이 될 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 걷어냈고, 남은 시험은 환금성이다”
겉으로만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 130,560,000원에 들어가는 순간 큰 인수금이 생기는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 62,067,840원을 보여줍니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 130,560,000원으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 비교지표 180,000,000원의 72.5%로 할인 폭이 있습니다. 다만 그 숫자를 곧바로 “싸다”로 번역하면 위험합니다. 진성아트빌은 12세대이고 확인 거래는 1건, 최신 거래는 2022.07이며 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0%입니다. 권리 문제는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 시장이 10번이나 외면한 물건이라는 사실은 남습니다. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 현장 상품성·재매각 가능성·실제 수요층을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
