📄 일반 배당구조상 미배당 62,836,800원 → 확약 적용 시 실질 인수 0원
💰 최저가 231,200,000원 · 실질취득 기준 231,200,000원(부대비용 제외)
📉 8회 유찰 표기 · 6세대 규모 · 단지 평균 유찰 14.9회
서울서부지방법원 2024타경62447. 서울 은평구 신사동 해창위너스빌 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 대상은 전용 47.58㎡의 공동주택(다세대주택)으로, 소유자 이종하가 2021년 4월 거래가 290,000,000원에 취득한 물건입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 감정가보다 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 우상진이 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았으며, 보증금 290,000,000원의 임차권등기까지 마친 상태라는 점입니다. 통상적인 배당구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
다만 이 물건의 매각물건명세서에는 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형과 달리, 확약이 유효하게 적용되는 경우 미배당 잔액의 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 해창위너스빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.58㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 | 해창위너스빌 · 6세대 · 2020.09.25 준공 |
| 소유자 | 이종하 (2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 | 289,000,000원 |
| 최저매각가 | 231,200,000원 (감정가의 80% · 8회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.10.23 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 우상진 · 보증금 290,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 (잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기상 과거 국민은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 2021.03.31 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 오인하거나 매수인 인수금액에 더해서는 안 됩니다.
이번 경매의 말소기준은 2024.10.23 강제경매개시결정입니다. 반면 우상진의 전입신고는 2021.03.15, 확정일자는 2021.03.31, 점유개시일은 2021.04.26입니다. 임차권등기도 2023.06.21 이루어져 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 결론을 바꾼다
실제 임차인은 우상진 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 우상진 건물전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.03.15 확정 2021.03.31 점유개시 2021.04.26 임차권등기 2023.06.21 |
290,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 완료 확약 전 잔액 62,836,800원 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
이에 따라 해당 보증금 잔액은 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질 인수 0원으로 봅니다. 입찰 전에는 확약서 원본의 제출 주체, 권리귀속 관계, 포기 범위와 임차권등기 말소 가능 여부를 대조해야 합니다.
확약은 해당 임대차보증금반환청구권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별개의 인수권리가 확인되면 그 위험은 별도로 판단해야 하며, 확약만으로 점유자의 인도가 완료되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다
감정가는 289,000,000원, 현재 최저매각가는 231,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 최초 권리구조만 보면 임차보증금이 낙찰가보다 높으므로, 단순히 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 289,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 231,200,000원 | 감정가의 80% |
| 임차보증금 | 290,000,000원 | 대항력 있는 우상진의 보증금 |
| 확약 전 미배당 잔액 | 62,836,800원 | 일반 구조에서 매수인 인수 가능액 |
| 확약 후 실질 인수 | 0원 | 확약의 유효한 적용 전제 |
| 확약 적용 시 실질취득 | 231,200,000원 | 매각대금 기준 · 부대비용 별도 |
확약이 없다면 현재 회차의 낙찰가와 미배당 보증금 합계는 294,036,800원입니다. 보증금 290,000,000원보다 높은 차액은 집행비용 4,036,800원이 배당재원에서 먼저 공제되기 때문입니다. 즉, 일반적인 대항력 인수형의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 유지됩니다.
이 사건에서는 확약으로 해당 잔액의 인수가 해소되므로 매각대금 기준 실질취득은 231,200,000원입니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액을 실제 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 8회 유찰이라는 표기와 현재 최저가가 감정가의 80%라는 가격 단계는 실제 입찰 전에 법원 매각기일별 내역으로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,036,800원 |
| 1. 임차인 우상진 · 우선변제 | 290,000,000원 | 227,163,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 62,836,800원 |
| 확약 적용 후 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
예상 배당액은 집행비용 추정치를 반영한 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과 별개의 매수인 인수금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되며 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
다음은 회차별 매각가 및 미배당 보증금 추정액입니다. 매각가가 낮아질수록 일반적인 대항력 인수 구조에서는 매수인에게 승계될 수 있는 보증금 잔액이 증가합니다. 그러나 이번 사건은 확약 적용 여부에 따라 결론이 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 가능액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 80% |
231,200,000원 | 62,836,800원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 64% |
184,960,000원 | 108,429,440원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 51.2% |
147,968,000원 | 144,903,552원 | 0원 |
확약 전 인수 가능액은 각 회차의 배당 시나리오에 표시된 추정치를 사용했습니다. 실제 미배당액은 집행비용과 배당 결과에 따라 달라집니다. 확약 적용 후 실질 인수 0원은 해당 보증금반환청구권의 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 은평구 신사동, 지하철 6호선 응암역 북서측 인근입니다. 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.09.25 준공된 6세대 규모의 해창위너스빌로, 철근콘크리트구조의 5층 공동주택 및 근린생활시설 중 2층 201호입니다. 도시가스난방, 엘리베이터, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 199.8㎡입니다. 서측 소로에 접하고, 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택으로 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 14.9회입니다. 가격 판단에는 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 개별 거래사례 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다. 신청채권자와 등기상 임차권자가 다르므로 권리귀속 및 말소절차 확인이 특히 중요합니다.
- 대항력 임차인. 우상진의 보증금은 290,000,000원이며, 일반 배당구조상 현재 회차 미배당액은 62,836,800원입니다. 확약이 실효되거나 적용 범위에 문제가 생기는 경우의 부담을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기의 말소 동의가 곧바로 현실적인 점유 이전이나 인도 완료를 의미하지는 않습니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 유찰 횟수 대조. 8회 유찰 표기와 최저가 80%의 회차별 가격 내역을 법원 매각공고 및 기일별 결과와 대조하세요.
- 시세 검증. 동일 면적·유사 연식의 인근 다세대주택 거래사례와 현재 매도 호가를 확인하고, 임차권 문제 및 건물 상태가 가격에 미치는 영향도 반영하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 내부 수선 상태, 주차 및 공용시설 상태 등을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 매각기일별 내역을 최종 대조하세요.
맺으며 — “확약이 권리위험을 해소해도, 가격 검증은 별개다”
이 사건의 핵심은 임차보증금 290,000,000원과 최저매각가 231,200,000원 사이에 존재하는 대항력 인수 구조입니다. 통상적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번에는 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.
확약이 유효하게 적용된다면 우상진의 미배당 잔액 62,836,800원은 실질 인수 0원으로 처리되고, 현재 최저가 기준 실질취득은 부대비용을 제외한 231,200,000원입니다.
다만 6세대 소규모 다세대주택, 8회 유찰 이력, 평균 유찰 14.9회, 실거래 비교가격 미확인이라는 가격·환금성 변수가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 확약서 효력의 확실성과 실질취득가격의 시장 적정성입니다. 권리상 주된 위험은 확약으로 해소되는 구조이나, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
