서울서부지방법원 2024타경62447. 은평구 신사동 해창위너스빌 2층 201호, 감정평가상 공동주택 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 현 소유자는 이종하이고 2021.04.01 매매를 원인으로 2021.04.26 소유권을 취득했으며 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 우상진의 주택임차권입니다. 과거 국민은행 근저당권은 2021.03.31 해지로 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2024.10.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
우상진은 임대차계약일 2021.03.10, 주민등록일 2021.03.15, 확정일자 2021.03.31, 점유개시일 2021.04.26이고, 2023.06.21 보증금 290,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층201호 (신사동,해창위너스빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 다세대주택 · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이종하 · 2021.04.01 매매 · 2021.04.26 소유권 취득 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.09.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,081,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.10.23 강제경매개시결정입니다. 우상진의 주택임차권등기는 2023.06.21로 그보다 빠르고, 전입신고는 2021.03.15, 확정일자는 2021.03.31입니다. 따라서 권리순서만 놓고 보면 낙찰자에게 미배당 보증금이 인수되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우상진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 0원* |
② 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가는 289,000,000원, 현재 최저매각가도 289,000,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 7회 유찰이면서 감정가 100% 가격으로 제시돼 있습니다. 동일 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 환금성 쪽 신호를 먼저 봐야 합니다. 해창위너스빌은 단지 통계상 총 6세대이며, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 14.9회입니다. 본건 역시 현재 7회 유찰 상태입니다. 대단지 아파트처럼 비교 가능한 거래표본이 풍부한 유형이 아니므로, 입찰가는 감정가 자체보다 개별 물건의 상태와 실제 매수 수요를 더 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 우상진 보증금 | 290,000,000원 | 284,154,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 우상진 보증금 부족분은 5,846,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 서울지하철 6호선 응암역 북서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 5층 공동주택 및 근린생활시설 중 2층 201호이며, 공동주택 다세대주택으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스난방, 엘리베이터, 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 다세대주택 건부지이며 서측으로 소로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서와 확약서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 배당 부족분은 5,846,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 회차 하락 효과 착시 주의. 8회 유찰 시 배당 부족분은 62,836,800원, 9회 유찰 시 108,429,440원으로 커집니다. 단, 이 역시 해당 확약 적용 대상 임차권에는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
- 가격 독립 검증. 동일 면적 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 289,000,000원의 적정성을 현장 매물·실제 거래자료와 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 6세대 규모와 본건 7회 유찰, 단지 통계 평균 14.9회 유찰을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.04.26 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원등기와 매각에 따른 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 별개다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 289,000,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형으로 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 5,846,000원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 7회 유찰, 6세대, 단지 경매 통계상 평균 14.9회 유찰이라는 환금성 신호가 있고, 최근 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만 가격·환금성 검증은 보수적으로 해야 하는 물건입니다. 권리 안전성만 보고 등급을 끌어올리기보다, 실제 응찰가격과 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
* 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 5,846,000원이지만, 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.
