서울서부지방법원 2024타경62461. 은평구 구산동 대청쉐르빌 4층 402호, 전용 29.84㎡의 다세대주택입니다. 소유자 임창동은 2021년 7월 9일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 같은 해 12월 23일 설정된 정태형의 근저당권 80,000,000원입니다. 문제의 핵심은 이 근저당보다 앞선 2021년 7월 5일 전입을 갖춘 임차인 이수빈입니다. 보증금은 210,000,000원이고 확정일자는 2021년 6월 14일이어서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 낙찰대금이 보증금보다 낮아 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 최저가 192,000,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원만 임차보증금에 배당되고, 21,488,000원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인 관련 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 보증금 관계에만 적용되며, 별개의 임차인이 있다면 별도 판단 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로15길 16-3, 4층402호 (구산동,대청쉐르빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 임창동 (2021.07.09. 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,333,995원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.05 | 2021.06.14 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 이수빈의 전입일 2021년 7월 5일은 말소기준권리인 2021년 12월 23일 근저당보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 권리지만, 대항력 판단은 그 이전 전입·점유를 기준으로 별도로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
대청쉐르빌은 총 8세대이고 2015년 2월 12일 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 29.84㎡와 일치하는 실거래는 4건이며, 과거 전체 평균은 197,750,000원이지만 가격 판단에서는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 1월 177,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.84㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2022.02 | 29.84㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2021.07 | 29.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 29.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.84㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 192,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 177,000,000원의 108.5%입니다. 즉 7회 유찰이라는 숫자만 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 최신 실거래 기준으로는 오히려 15,000,000원 높습니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 13.5% 하락한 흐름이라 전체 평균 197,750,000원과 비교해 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 이수빈 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 근저당권 · 정태형 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 221,333,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차보증금 미배당액은 21,488,000원입니다. 다만 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 전 산식상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 임차인 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 192,000,000원 | 21,488,000원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 | 153,600,000원 | 59,350,400원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 | 122,880,000원 | 89,640,320원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락에 따라 커지므로, 단순히 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 본건은 확약으로 이 부분이 제거돼 실질취득액이 낙찰가와 동일하게 움직이는 예외입니다. 따라서 다음 회차에서는 가격 자체가 최근 실거래 177,000,000원 아래로 내려오는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 29.84㎡ 물건입니다. 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 구산초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경 보호 관련 구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 변동과 매수층 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서와 제출된 확약서 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 177,000,000원의 108.5%입니다. 전체 평균 197,750,000원만 보고 할인으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -13.5%입니다. 현재 가격이 최근 시세보다 높은 만큼 하락 추세를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 적은 거래 표본을 감안해 향후 매도기간과 가격 협상 폭을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 210,000,000원 임차보증금 때문에 까다로운 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 최저가에서 21,488,000원의 미배당을 계산합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 유리한 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 192,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 177,000,000원보다 8.5% 높고, 최근 가격 추세는 -13.5%입니다. 이미 7회 유찰됐지만 현재 회차에서도 최근 시세 이상이고, 총 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 여전히 최근 시장보다 높다”는 점입니다.
