서울서부지방법원 2024타경62461. 은평구 구산동 대청쉐르빌 4층 402호, 전용 29.84㎡의 다세대주택입니다. 소유자 임창동은 2021년 7월 8일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2021년 12월 23일 설정된 정태형의 근저당권 80,000,000원입니다. 그런데 임차인 이수빈의 주민등록일자는 2021년 7월 5일, 확정일자는 2021년 6월 14일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인 자체는 대항력이 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이수빈 임차보증금은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로15길 16-3, 4층402호 (구산동,대청쉐르빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.84㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 임창동 (2021.07.08 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,333,995원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2021.12.23 정태형 근저당권 80,000,000원입니다. 이수빈은 임대차계약일 2021.06.02, 점유개시 2021.06.30, 주민등록 2021.07.05, 확정일자 2021.06.14로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권도 행사합니다. 등기된 주택임차권은 2023.07.27입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.07.05 | 우선변제 有 확정 2021.06.14 · 배당요구 | 실질 0원* 잔존청구권 포기·임차권 말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 6,300만원 높다
대청쉐르빌(147-4)은 총 8세대, 2015년 2월 12일 준공된 소규모 다세대입니다. 전용 29.84㎡ 거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균 197,750,000원보다 중요한 것은 최근 12개월 거래입니다. 가장 최근 거래는 2026년 1월 3층 177,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.84㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2022.02 | 29.84㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2021.07 | 29.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 29.84㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 197,750,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득가는 240,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 177,000,000원보다 63,000,000원 높고, 최근 시세의 135.6%입니다. 과거 2021년 고가 거래 210,000,000원이 포함된 전체 평균 197,750,000원을 기준으로 보더라도 현재 가격은 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 이수빈 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 정태형 | 80,000,000원 | 25,840,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 221,333,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 이수빈 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 정태형 근저당에 25,840,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원이며 채권자 미배당 합계는 275,493,995원입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호이며 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시마감입니다.
- 도로. 북동측으로 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,137,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 동일 면적 확인 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.01의 177,000,000원으로, 거래 표본 자체가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이수빈의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리이지만 대항력 판단은 전입·점유 시점이 핵심입니다. 확약에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 197,750,000원보다 최신 거래 177,000,000원과 최근 12개월 평균 177,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.5%이므로 과거 210,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 적으므로 낙찰 후 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 두 줄로 정리됩니다. 첫째, 이수빈은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그 권리 안전장치가 가격 부담까지 없애주지는 않습니다. 현재 실질취득 240,000,000원은 최신 거래 177,000,000원의 135.6%이고, 최근 거래 추세는 -13.5%입니다. 6회 유찰 이력이 있어도 현재 가격 자체가 최근 시세보다 높다는 사실은 달라지지 않습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 다세대입니다.
