서울서부지방법원 2024타경62560. 은평구 역촌동 삼성하이빌 비동 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 등기에는 보증금 260,000,000원의 임차권자 이충민이 있고, 전입일 2020.08.10은 말소기준권리인 2022.03.17 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차권이고, 현재 매각가 기준 배당 후 미회수액 81,584,640원이 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 이행되는 전제에서는 이충민 관련 인수는 실질 0원으로 보아야 합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 구조지만, 이 사건은 해당 확약 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62560 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로8길 17-7, 비동 4층402호 (역촌동,삼성하이빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 장애자 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 181,760,000원 |
| 유찰 | 10회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구금액 | 269,902,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.17 압류
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.17 안산세무서장 압류입니다. 이 압류는 매각으로 소멸하고, 그 이후의 2024.10.22 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2022.11.23 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 별개로, 이충민의 전입은 2020.08.10으로 말소기준보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차보증금 반환채권이 문제됩니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충민 | 비동 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.10 | 2020.06.23 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 조건 |
| 강기호 | 점유 부분 미상 | 2024.10.24 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 |
이충민은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입도 말소기준보다 빠릅니다. 강기호는 전입일이 2024.10.24로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 강기호의 미상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵지만, 실제 점유와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
삼성하이빌(11-29)은 16세대이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.10 전용 59.51㎡ 4층 214,000,000원, 이전 거래는 2021.10 전용 58.74㎡ 5층 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 214,000,000원이며, 현재 최저가 181,760,000원은 그 84.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.51㎡ | 4 | 214,000,000원 |
| 2021.10 | 58.74㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 214,000,000원 |
가격만 보면 현재 최저가가 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 최근 거래는 이전 거래 대비 7.0% 하락했고, 이 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 전체 평균 222,000,000원보다 싸다는 사실보다, 최신 거래 214,000,000원과 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다. 확약이 유효하면 실질취득 181,760,000원 기준으로도 최근 시세 아래지만, 이 할인폭이 10회 유찰과 낮은 거래 표본·환금성 위험을 모두 상쇄한다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 이충민 보증금 | 260,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 269,902,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이충민 보증금 미회수액은 81,584,640원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 64% | 181,760,000원 | 81,584,640원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,408,000원 | 117,427,712원 | 실질 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 41% | 116,326,400원 | 146,102,170원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 이충민의 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 금액도 증가합니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 구조가 해소되는 사례이므로, 조건의 효력이 가격보다 우선 확인사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일여자고등학교 남동측 인근. 단독·다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 섀시창호 등입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 증축. 집합건축물대장에 “다세대주택 경량철골구조 26.32㎡ 증축 양성화”가 등재돼 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 비교 가능한 실거래가 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 이충민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 강기호 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고로 말소됐으므로 현재 권리관계와 진행상태를 원문 대조하는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 214,000,000원은 이전 230,000,000원보다 낮고 추세는 -7.0%입니다. 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 10회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 반복 유찰은 물건성·명도·권리조건·환금성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 싸졌지만, 권리는 ‘조건을 확인해야 깨끗해진다’
이 물건은 겉으로 보면 감정가 284,000,000원에서 181,760,000원까지 내려온 10회 유찰 다세대입니다. 최근 실거래 214,000,000원보다 낮아 가격 자체에는 분명 할인폭이 있습니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 대항력 있는 이충민의 보증금 260,000,000원이 존재하고, 현재 회차 기준 81,584,640원이 미배당됩니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 낮아졌다고 싸다고 볼 수 없습니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 임차인 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 181,760,000원으로 최근 시세의 84.9%입니다. 다만 10회 유찰과 -7.0%의 가격 추세, 낮은 거래 표본과 환금성을 감안하면 가격은 매력적이지만 권리조건 확인이 선행돼야 하는 C급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
