의정부지방법원 2025타경5205. 경기도 파주시 상지석동에 위치한 아띠랑스 109동 402호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 276,000,000원입니다. 소유자 박인수는 2021.03.23 소유권을 이전받았고, 등기부에 표시된 거래가액은 307,000,000원입니다. 이후 성혁제 명의의 근저당권과 주식회사 제이에스대부디자인벨류의 근저당권이 설정됐습니다.

표면적인 등기 권리만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차인 김남희의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 경매 배당표에서 일반 채권자에게 얼마를 배당하는지보다, 이 임차인이 실제로 얼마의 보증금을 가지고 있고 얼마를 배당받으며 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는지를 확인하는 일이 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2021.08.13 설정된 성혁제 근저당권입니다. 그 뒤의 제이에스대부디자인벨류 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 현재 경매개시결정 및 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 안양원예농업협동조합 근저당권과 수원시 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

김남희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하며 배당요구도 신청했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 임차인의 대항력이 소멸하는 것은 아닙니다. 확정일자와 실제 임대차계약 내용, 배당순위 및 배당 결과에 따라 매수인 부담이 달라집니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 175,000,000원 역시 등기부에 확인됩니다. 다만 이 가압류 금액을 김남희의 보증금으로 간주하거나, 보증기관의 채권과 임차보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 두 채권의 관계 및 대위·구상 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

아래 표는 등기상 채권을 기준으로 산출한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 보증금·우선변제권·실제 배당순위는 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 특히 표시된 일반 채권자 배당액은 임차인의 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

일반 채권 합계는 307,000,000원이며 잠정 배당액은 271,336,000원, 미배당액은 35,664,000원입니다. 집행비용 추정액은 4,664,000원입니다. 제이에스대부디자인벨류의 경매 청구금액은 62,594,520원이며, 위 표에서는 해당 근저당권의 채권최고액인 72,000,000원을 기준으로 배당을 가정했습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개

일반 채권만 고려한 시뮬레이션에서는 낙찰가가 하락할수록 일반 채권의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 표에 임차보증금이 반영되지 않았으므로 회차별 매수인의 실제 부담까지 계산한 것은 아닙니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

아띠랑스 109동은 2017.08.08 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 본건의 최신 동일 조건 실거래 및 최근 12개월 평균을 확정할 수 없어 감정가 276,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 판단을 유보합니다. 과거 소유권 이전 거래가액 307,000,000원은 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

• 입지. 파주시 야당동 소재 경의중앙선 운정역 남동측 근거리. 주변은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 편익은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 유사 사다리형의 다세대주택 부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다. 공시지가는 624,100원/㎡입니다.
• 규제. 제한보호구역 및 군사시설 관련 제한이 있고, 외국인 등의 주택을 대상으로 하는 토지거래허가구역에 포함됩니다. 매수인별 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제로 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 동일 조건 실거래와 실제 매도 가능 가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 김남희의 실제 보증금·임대차기간·임대인·계약 변동사항을 확인하세요.
• 대항력 원본 대조. 2021.03.02 전입신고와 현재까지의 실제 점유 및 주민등록 유지 여부를 확인하세요. 전입일이 현 소유자의 취득일보다 앞서는 경위도 점검 대상입니다.
• 우선변제권 확인. 확정일자·배당요구 종기·배당요구 내용과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 김남희 채권관계 확인. 동일 이름의 강제경매 채권자와 임차인이 동일인인지, 강제경매 채권의 발생 원인이 무엇인지 확인하세요.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사의 175,000,000원 가압류와 임차보증금의 관계 및 대위·구상 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰예정가에 임차보증금 미배당 인수액과 취득 부대비용을 합산한 뒤 시세와 비교하세요.
• 호실 일치 확인. 아띠랑스 109동 402호의 등기부·건축물대장·현황과 실제 면적을 대조하세요.
• 관리비·점유 확인. 체납 관리비, 점유 형태, 인도 가능 시기 및 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 제출문건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차보증금 인수 0원”

이 사건의 핵심은 감정가 276,000,000원이나 근저당권 2건 자체가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김남희의 임대차관계가 아직 금액까지 확인되지 않았다는 점입니다. 여기에 동일 이름의 강제경매 채권자, 주택도시보증공사의 가압류까지 등장해 채권관계 확인이 더욱 중요합니다.

등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한다면 매수인에게 별도 부담이 발생할 수 있습니다. 시세 역시 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아 감정가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.

따라서 현재는 가격보다 권리관계의 확정이 우선입니다. 임차보증금·확정일자·채권자 동일성·배당순위를 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득비용이 실제 거래시세보다 낮은지를 따져야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가는 것만으로 매수인의 인수 위험이 해소되지는 않습니다.