서울서부지방법원 2024타경62782. 홍은동 ‘진성위메이드’ 9층 904호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 방2, 욕실1, 주방, 거실 등으로 이용 중인 2020년 사용승인 소형 다세대이고, 단지 규모는 16세대입니다. 겉으로는 감정가 271,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 173,440,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 이 사건을 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부상 임차권자 유성재의 임차보증금이 298,000,000원이고, 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인 구조이기 때문입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어, 매수인의 실질 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 현 회차 최저가 173,440,000원으로 보면 배당 후 부족분은 127,788,160원이고, 확약이 없다면 실질취득은 301,228,160원입니다. 다만 이 사건 비고는 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라고 되어 있어, 그 임차인에 한해 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 통일로 545, 9층904호 (홍은동,진성위메이드) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.51㎡ · 9층 904호 · 방2·욕실1·주방·거실 |
| 소유자 | 이정우 (2021.05.06. 거래가액 298,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 2022.06.08. 갑구 3번 압류입니다. 유성재 임차인은 2021.05.06. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.03.23. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못하는 임차보증금 잔액은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 현 회차 배당표상 유성재 보증금의 미배당액은 127,788,160원입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 합산 없음
주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차권승계인으로 언급되지만, tenants 데이터에는 별도 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 신고되어 있지 않습니다. 따라서 보증금 합산은 하지 않고, 실제 임차인은 공영우·유성재 2명으로 정리합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공영우 | 전입 2024.08.13 · 현황조사/매각물건명세서 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금 미상 | 승계 아님 명도·점유 확인 필요 |
| 유성재 | 904호 전부 · 전입 2021.05.06 · 점유 2021.05.06 · 임차권등기 2023.03.23 | 298,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 | 우선변제 있음 확정 2021.05.06 · 배당요구 2023.03.23 | 실질 0원* 확약 전 룰상 127,788,160원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
진성위메이드 동일 면적 27.51㎡의 실거래 데이터는 2021.06~2021.07 총 4건이고, 모두 298,000,000원입니다. 단순 최저가 173,440,000원은 실거래 평균의 58.2%로 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 확약이 없으면 실질취득은 301,228,160원으로 실거래 평균 298,000,000원을 넘습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 298,000,000원 |
따라서 이 물건의 비교 기준은 두 갈래입니다. 확약 적용 시에는 실질취득 173,440,000원*으로 조건부 가격 메리트가 생깁니다. 반대로 확약이 무효·불이행되면 최저가가 내려간 의미가 거의 사라지고, 현 회차 실질취득은 301,228,160원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 보증금 미배당이 늘어 총액은 보증금 수준으로 묶입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 유성재 보증금 (우선변제) | 298,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 4,896,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 유성재 임차보증금 미배당액은 127,788,160원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건 때문에 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 확약 없으면 총액은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 64%) | 173,440,000원 | 127,788,160원 | 301,228,160원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 138,752,000원 | 161,990,528원 | 300,742,528원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 41%) | 111,001,600원 | 189,352,422원 | 300,354,022원 | 주택도시보증공사 배당 0원 |
위 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 유찰로 매각가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 계속 300,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 “다음 회차가 더 싸다”는 논리는 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 확약이 적용될 때만 최저가가 실질취득으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울홍제초등학교 북서측 인근, 통일로 주변으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 간선도로변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로서 방2, 욕실1, 주방, 거실 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건 내 9층 904호입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 상하수도 급배수시설, 위생시설, 승강시설, 주출입문 통제시설, CCTV시설, 기계식 주차시설 등이 있습니다.
- 규제·공부. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.8회입니다. 실거래 표본은 4건으로 모두 2021년 거래입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. “임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소”가 실제로 어떤 절차와 서류로 이행되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 유성재 인수액 이중 계산 금지. 확약 적용 시 인수는 실질 0원*입니다. 다만 확약 전 룰상 미배당액 127,788,160원은 반드시 각주 리스크로 남겨야 합니다.
- 공영우 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금 미상입니다. 실제 점유자, 명도 가능성, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 원본 대조. 을구 1번 신목신용협동조합 근저당과 을구 2번 일부포기 기재는 등기부 원본으로 말소·인수 범위를 재확인해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차 확인. 소형 다세대는 관리비 체납, 기계식 주차 사용성, 승강기·공용부 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 시세 기준 혼동 금지. 이 물건은 확약이 작동하지 않으면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. “최저가 58.2%”만으로 메리트 판단을 하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “조건부로 싸질 수 있는 물건”
홍은동 진성위메이드 904호는 6회 유찰로 최저가가 173,440,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 유찰 횟수가 아닙니다. 유성재 임차인의 보증금 298,000,000원이 낙찰가보다 크고, 확약이 없다면 현 회차 실질취득은 301,228,160원입니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어날 뿐, 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
다만 이 사건은 비고에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 주된 인수위험은 실질 0원*이 되고, 현재 최저가가 의미 있는 가격이 됩니다. 그래서 결론은 단순합니다. 조건 확인 전에는 보류, 조건 확인 후에는 보수적 접근. 이 물건은 가격보다 서류가 먼저입니다.
