한 줄 평 6회 유찰로 표면 가격은 매력적입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 김미진 임차인의 보증금 298,000,000원 중 현재 회차 기준 미배당 예상액 113,905,280원은 매수인이 부담할 수 있습니다.
감정가 / 최저가
293,000,000원 / 187,520,000원
6회 유찰 후
최근 12개월 시세
290,000,000원
동일평형 최신 거래
실질취득 위험
301,425,280원
낙찰가+미배당 인수 기준
임차인 인수
113,905,280원
김미진 임차권
서울서부지방법원 2024타경63181. 서울 서대문구 홍은동 진성위메이드 704호 다세대주택입니다. 감정가는 2.93억원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 187,520,000원까지 내려왔습니다. 단순히 최저가만 보면 시세 대비 할인 폭이 커 보입니다.
그러나 등기부상 핵심 권리는 임차권입니다. 김미진 임차인은 2023년 임차권등기를 완료했고 보증금은 298,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 통일로 545, 7층704호 (홍은동,진성위메이드) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 이용중 |
| 소유자 | 인수정 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2020년 설정된 근저당권은 등기상 말소되었고, 현재 핵심 검토 대상은 2023년 설정된 주택임차권입니다. 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 일반 권리와 달리 매수인 인수 가능성이 있어 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 298,000,000원 | 有 | 有 | 113,905,280원 가능 |
⚠️ 현재 회차 기준 인수 계산 최저매각가 187,520,000원에서 임차인 우선배당 예상액 184,094,720원을 제외하면 보증금 부족분 113,905,280원이 남습니다. 이 금액은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 다르다
동일 평형 최근 거래는 2026년 5월 290,000,000원이며 최근 12개월 평균도 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.51㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 27.51㎡ | 6 | 298,000,000원 |
최저가는 최근 시세의 약 64.7% 수준입니다. 다만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득비용은 약 3억원 이상이 되어 시세 대비 할인 효과가 사라집니다.
배당 분배 (현재 회차)
가격 비교
최저가는 낮지만 임차인 인수 가능액을 고려해야 합니다.
✅ 긍정 요소 6회 유찰로 진입가격은 크게 낮아졌고, 동일 평형 최근 거래 대비 최저매각가는 낮습니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권으로 인해 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다. 확약 조건이 있는 경우에도 조건 범위를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울 서대문구 홍은동 통일로 주변 주거지대이며 서울홍제초등학교 인근입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역 접근성이 있습니다.
- 건물. 2020년 준공 다세대주택으로 급배수·난방·승강기·기계식 주차시설 등이 확인됩니다.
- 환금성. 총 16세대 규모로 거래 표본은 제한적이나 최근 거래는 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김미진 임차인의 대항력·우선변제권과 매수인 인수 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 확약 조건 검토. 매각물건명세서의 임차권 말소 조건 및 보증기관 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 최저가만 기준으로 하지 말고 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 임차권을 먼저 봐야 한다”
이 물건은 6회 유찰로 숫자상 할인율은 높습니다. 그러나 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권과 미배당 보증금 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 달라집니다. 권리 검토가 끝나기 전 단순 저가 매수로 접근하면 안 되는 유형입니다.
