서울서부지방법원 2024타경63426. 은평구 신사동 신성에버빌 5층 503호, 전용 25.94㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 방2·화장실·거실·발코니 등으로 구성된 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 김기숙은 2021.10.08 매매를 원인으로 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등록 관련 등기가 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 177,920,000원 자체가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차인 류지은은 2021.10.20 확정일자를 받고 2021.11.03 주민등록, 2021.11.08 점유를 개시했으며, 2023.11.13 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일 2024.11.11보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이어서 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 승계합니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,290,880원을 먼저 빼고 임차인에게 174,629,120원이 배당되므로, 보증금 잔액은 100,370,880원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 경제적 취득부담은 177,920,000원 + 100,370,880원으로 커집니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 류지은 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26, 5층503호 (신사동, 신성에버빌) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.94㎡ · 주거용(방2·화장실·거실·발코니 등) · 지하1층/지상8층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2020.07.31 |
| 소유자 | 김기숙 (2021.10.08 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (10회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,927,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 조건부 포기로 실질 0원
이 사건에서 현재 말소기준 역할을 하는 권리는 2024.11.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2020년에 설정됐던 구산동새마을금고 근저당 2건은 2020.11.24 이미 말소됐고, 2020.11.20 신탁으로 교보자산신탁에 넘어갔던 소유권도 2021.11.08 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다.
반면 류지은의 임차권은 경매개시결정보다 훨씬 앞선 임대차입니다. 주민등록 2021.11.03, 점유개시 2021.11.08, 확정일자 2021.10.20이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 류지은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건 문구상 주택임차권의 승계인으로 나타나므로 별도의 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류지은 | 주택전부 · 2021.11.03 전입 · 2021.11.08 점유개시 | 2021.10.20 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당계산 원칙상 현재 회차 미배당 보증금은 100,370,880원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘조건 반영 실질취득액’으로 본다
신성에버빌은 총 12세대, 2020.07.31 사용승인 건물입니다. 전용 25.94㎡에 맞는 확인 거래는 2021.10, 5층, 280,000,000원 1건입니다. 이에 따라 거래 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 280,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | 25.94㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 177,920,000원으로, 확인 거래가격 280,000,000원의 63.5%입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 102,080,000원 낮습니다. 그러나 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 거래월이 2021.10이므로, 이를 현재의 촘촘한 시세대처럼 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 류지은 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 284,927,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 미배당액은 100,370,880원입니다. 다만 본건 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 류지은에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
확약을 적용하지 않는 순수 권리구조만 보면, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 100,370,880원, 11회 유찰 시 135,456,704원, 12회 유찰 시 163,525,363원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 100,370,880원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,336,000원 | 135,456,704원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,868,800원 | 163,525,363원 | 0원* |
* 같은 임차인 류지은에 대한 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 실질값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔이며 방2, 화장실, 거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 지하철 6호선 응암역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층, 사용승인일 2020.07.31이며 급배수·위생·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모이고 확인 거래는 1건이며, 이 건물 경매 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 본건도 10회 유찰돼 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 류지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 조건이 유지되면 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 177,920,000원입니다. 룰상 인수액 100,370,880원을 중복 가산하지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2021.10의 280,000,000원 1건뿐입니다. 63.5%라는 할인율을 현재 시세의 확정적 할인폭으로 받아들이지 마세요.
- 장기 유찰 원인 확인. 본건 10회 유찰, 건물 경매 평균 5.4회라는 이력을 감안해 내부 상태·명도·수요·대출가능성 등 반복 유찰 사유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.08 민간임대주택 관련 등기가 있으므로 매각 후 법적 효과와 정리 여부를 원본 등기 및 관계 규정으로 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 도면, 탐문 및 외부관찰을 토대로 작성됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
표면적인 등기구조만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 현재 회차에서 100,370,880원의 미배당액을 낙찰자가 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 그 미배당 반환청구권을 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것으로 정리합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 177,920,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
가격만 보면 확인 거래 280,000,000원의 63.5%지만, 그 거래가 2021.10의 단 1건이라는 점과 본건이 이미 10회 유찰됐다는 사실을 같이 봐야 합니다. 즉 이 물건은 권리상 핵심 위험은 조건부 포기로 크게 낮아졌지만, 가격 신뢰도와 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다. 승부처는 최저가 숫자보다 포기·말소 조건의 원문 유지 여부와 장기 유찰 원인입니다.
