서울서부지방법원 2024타경63433. 은평구 응암동 거장노블레스 5층 501호, 전용 36.43㎡의 다세대주택입니다. 소유자 강복동은 2020년 235,000,000원에 취득했고, 2020.09.04 설정된 윤인자의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 배연주의 전입일은 2020.07.16, 확정일자는 2020.06.17로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인에 해당합니다.
통상 이런 구조에서 보증금보다 낙찰가가 낮으면 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. 이 사건의 중요한 차이는 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각이라는 점입니다. 조건이 이행된다면 배연주에 관한 미배당 보증금을 추가로 부담하지 않는 구조입니다. 다만 별도로 전입한 장미자의 점유관계와 명도 문제는 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 백련산로14길 13, 5층 501호 (응암동, 거장노블레스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.43㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평스라브지붕 · 사용승인 2016.05.13 |
| 소유자 | 강복동 (2020.07.24 소유권이전 · 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (감정가 64% · 10회 유찰) |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가격 기준 입찰보증금은 해당 매각기일 공고 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,138,629원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 윤인자 근저당권 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 기준 서류 | 등기사항전부증명서 발행 2026.07.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 포기·말소 조건이 핵심
2016년 설정되었던 영등포농업협동조합 및 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.04 윤인자 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배연주의 주택임차권등기는 2023.08.07에 설정되었지만, 원래의 전입·점유개시일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 순위가 후순위라는 이유로 보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
이 조건에 따라 배연주 보증금의 계산상 미배당액은 매수인의 실질 인수채무에서 제외됩니다. 입찰 전 반드시 해당 포기·말소 조건의 유효성과 이행 절차를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복 제외
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 배연주 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2020.07.16 확정 2020.06.17 |
235,000,000원 | 대항력 有 |
우선변제 有 배당요구 有 · 2023.08.07 계산상 부족분 71,729,600원 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수 0원 |
| 장미자 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2024.08.07 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
우선변제 확인 필요 보증금·점유관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 배연주의 주택임차권승계인으로 매각 조건에 등장합니다. 이를 별개의 신규 임차인으로 중복 계산하거나 배연주 보증금과 승계 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원은 배연주와 장미자, 2명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자로는 낮지만 동일 면적 시세가 아니다
거장노블레스는 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 1월 거래 1건입니다. 하지만 경매 대상은 전용 36.43㎡이고, 비교 거래는 40.85㎡ 또는 29.39㎡입니다. 동일 전용면적 거래가 아니므로 거래금액을 그대로 대상 호실의 시세로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 40.85㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2023.12 | 40.85㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 29.39㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 3건 | 276,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.85㎡ | 1건 | 293,000,000원 |
현재 최저가 166,400,000원은 전체 실거래 평균의 60.3%, 최근 12개월 평균의 56.8% 수준입니다. 최근 거래 추세 지표는 +9.5%로 집계되어 있습니다. 다만 최근 거래 표본은 40.85㎡의 1건에 불과하며, 대상 호실과 면적·층이 다릅니다.
따라서 최근 거래가 293,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 근거로 해당 501호가 같은 비율만큼 저평가되었다고 판단할 수는 없습니다. 동일 면적 비교 시세의 추가 검증이 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 배연주 · 우선변제 | 235,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 윤인자 근저당권 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,138,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 배연주 보증금에 우선 배당됩니다. 계산상 미배당 보증금은 71,729,600원입니다.
그러나 매각물건명세서에 명시된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 부족분은 매수인의 실질 인수채무가 되지 않습니다. 따라서 배연주 관련 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 단, 장미자의 별도 권리·점유관계는 이 조건의 적용 대상이 아닙니다.
⑤ 회차별 부담 비교 (배당 추정 시나리오)
| 회차 | 최저가 | 계산상 미배당 인수 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 166,400,000원 | 71,729,600원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 133,120,000원 | 104,543,680원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 106,496,000원 | 130,794,944원 | 0원 |
계산상 인수액은 매각 조건에 따른 보증금 반환청구권 포기를 적용하기 전의 회차별 배당 추정값입니다. 실질 인수 0원은 배연주 및 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한정하며, 장미자 관련 별도 위험 및 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 남서측 인근. 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지의 2필 일단 토지로, 서측 약 6m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 규제. 일부 토지는 상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용사항은 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 근거하여 작성되어 내부 실사 결과와 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 현재 경매 평균 유찰 횟수는 10회입니다. 동일 면적 실거래도 확보되지 않아 가격 검증과 재매각 유동성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 배연주 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 반영되어 있는지 최신 매각물건명세서를 통해 재확인하세요.
- 장미자 점유관계 확인. 2024.08.07 전입자의 실제 거주 여부, 보증금, 임대차계약, 점유 부분 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 방지. 주택도시보증공사를 배연주와 별개의 보증금 채권자로 단순 합산하지 않도록 채권승계 관계와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 면적 보정 시세. 최근 거래 293,000,000원은 대상 호실과 전용면적이 다릅니다. 전용 36.43㎡에 가까운 인근 다세대 거래와 실제 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 10회 유찰된 사유와 과거 매각기일 변경·조건 변경 여부, 현장 상태 및 매수 수요를 점검하세요.
- 내부 실사. 감정평가서의 내부구조도는 외부관찰 등에 근거합니다. 누수, 설비 상태, 불법 구조 변경 및 실제 점유 상황을 현장에서 확인하세요.
- 체납 관리비. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 입찰 조건 재확인. 매각기일 2026.10.13의 실제 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서 및 최신 등기부를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 조건은 유리하지만, 10회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 핵심은 보증금 235,000,000원의 선순위 임차인 배연주입니다. 일반적인 배당 구조에서는 현재 최저가 기준 71,729,600원의 미배당 보증금이 계산되지만, 매각물건명세서상 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 이 조건을 다른 점유자 장미자에게 확대할 수는 없습니다. 장미자는 말소기준 이후 전입으로 조사상 대항력이 없지만 보증금과 상세 점유관계가 확인되지 않습니다. 명도와 임대차관계의 추가 확인이 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 166,400,000원이 최근 실거래 293,000,000원의 56.8%라는 수치 자체는 매력적으로 보일 수 있지만, 비교 거래의 전용면적이 다릅니다. 더구나 물건은 이미 10회 유찰되었습니다. 동일 면적 시세와 현장 상태를 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
종합하면, 배연주 관련 보증금 인수는 조건부로 해소되는 물건이지만, 미상 점유관계·반복 유찰·시세 비교의 불확실성을 반영해 보수적인 판단이 필요합니다. 배당표의 계산상 인수액과 매각조건에 따른 실질 인수액을 혼동하지 않는 것이 가장 중요합니다.
