서울서부지방법원 2024타경63433. 은평구 응암동 거장노블레스 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 208,000,000원이고 데이터상 9회 유찰 상태입니다. 소유자는 강복동이며 2020.07.24. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.04. 윤인자의 근저당권(채권최고액 105,000,000원)입니다.
이 사건의 승부처는 등기상 근저당보다 배연주의 주택임차권입니다. 배연주는 2020.07.16. 전입·점유, 2020.06.17. 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 235,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 원 배당계산만 보면 현재 최저가 208,000,000원에서 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 배연주에게 배당되어 30,712,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 백련산로14길 13, 5층501호 (응암동, 거장노블레스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 36.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호 · 사용승인일 2016.05.13 |
| 소유자 | 강복동 (2020.07.24. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,138,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
과거 영등포농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.09.04. 윤인자 근저당권입니다. 배연주의 전입일 2020.07.16.은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자 2020.06.17.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 235,000,000원과 조건부 인수 해소
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배연주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.16 2020.06.17 | 235,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 기재 |
| 장미자 | 2024.08.07 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배연주의 보증금 235,000,000원과 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 승계 관계를 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 장미자는 2024.08.07. 전입으로 말소기준권리인 2020.09.04. 근저당보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교면적이 다르다
거장노블레스의 제공 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.01. 3층 40.85㎡ 293,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 293,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 가격의 71.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +9.5%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 40.85㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2023.12 | 40.85㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 29.39㎡ | 3 | 260,000,000원 |
특히 이 물건은 거장노블레스 경매 데이터상 평균 유찰 횟수가 9.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 사건 자체도 9회 유찰 상태이므로, 표면적인 할인율보다 환금성과 실제 수요를 더 엄격하게 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 배연주 보증금 | 235,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 근저당권 · 윤인자 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,138,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당모형에서는 배연주의 미배당 잔액 30,712,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원 배당모형 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원 배당모형 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 80%) | 208,000,000원 | 30,712,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 71,729,600원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 51%) | 133,120,000원 | 104,543,680원 |
대항력 있는 배연주의 보증금이 235,000,000원이기 때문에 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재돼 있으므로, 해당 조건이 이행되는 전제에서는 각 회차의 배연주 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 남서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2016.05.13. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 거장노블레스는 12세대이며, 제공 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 배연주 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 어떻게 적용되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 장미자 보증금 확인. 전입은 2024.08.07.로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 실거래 면적 비교. 최신 293,000,000원 거래는 40.85㎡로 대상 36.43㎡와 면적이 다릅니다. 단순 비율만으로 응찰가 상한을 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 9회 유찰 이유 점검. 현재 사건 자체가 9회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 9.0회입니다. 현장 상태·수요·명도·금융가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 내부구조도는 건축물대장상 현황도면·외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부와 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격은 보수적으로
이 물건을 숫자만 보면 감정가 260,000,000원에서 최저가 208,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 거래 293,000,000원 대비 71.0%라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 배연주 보증금 235,000,000원은 원래 대항력 인수형이지만 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 비교 실거래는 대상면적과 일치하지 않고 사건이 이미 9회 유찰됐습니다.
따라서 이 사건은 “권리상 조건을 정확히 확인하면 인수부담은 해소될 수 있지만, 가격 메리트는 면적이 다른 실거래와 9회 유찰이라는 시장 신호를 함께 봐야 하는 다세대”로 정리하는 것이 맞습니다. 권리만 보고 고평가하기도, 최저가 할인율만 보고 싸다고 단정하기도 어렵습니다.
