서울서부지방법원 2024타경63495. 북가좌동 파크원 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 인수정은 2021년 1월 8일 매매를 원인으로 거래가액 269,000,000원에 취득했고, 같은 달 민간임대주택 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 담보대출이 아니라 양정주의 주택임차권입니다. 임차보증금이 269,000,000원이고 전입·점유는 2021년 1월 22일, 확정일자는 2021년 1월 5일입니다.
이 임차권은 2024년 11월 11일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순한 권리순서만 보면 매수인 인수형입니다. 현재 최저가 216,000,000원을 기준으로 집행비용 3,824,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 212,176,000원이고, 보증금 부족분은 56,824,000원입니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 실제 입찰판단은 56,824,000원을 그대로 인수액으로 더하는 방식이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 증가로32안길 19, 2층201호 (북가좌동,파크원) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제2층 제201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 사용승인일 2019.08.28 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.01.08 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.11 강제경매개시결정입니다. 양정주의 주택임차권등기는 2023.02.27이고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2021.01.22, 확정일자는 2021.01.05입니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 보증금과 별개의 임차인이 아니라 신청채권자입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정주 | 201호 전부 · 주거 | 2021.01.22 / 2021.01.05 | 269,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 0원* |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 실질취득비용이 보증금 부근에 고정됩니다. 실제 시나리오도 현재 회차 216,000,000원에 룰상 인수 56,824,000원, 10회 유찰 시 172,800,000원에 룰상 인수 99,419,200원, 11회 유찰 시 138,240,000원에 룰상 인수 133,495,360원으로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 포기·말소 조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 216,000,000원 | 56,824,000원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 172,800,000원 | 99,419,200원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 138,240,000원 | 133,495,360원 | 0원* |
그런데 이 사건은 포기·말소 조건이 있으므로 현재 회차의 실질취득은 216,000,000원으로 판단합니다. 파크원의 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2026년 6월 전용 28.9㎡·3층이 308,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 및 조건 반영 실질취득액은 이 거래가격의 70.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.9㎡ | 3 | 308,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 양정주 보증금 | 269,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 미배당액은 56,824,000원입니다. *다만 매각물건명세서 기재대로 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북가좌사거리 북측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 지하철 6호선 증산역이 소재해 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호. 사용승인일은 2019.08.28이며 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 파크원은 12세대 규모이고, 경매 통계상 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 9회 유찰돼 가격 할인과 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는 데 달려 있습니다.
- 56,824,000원을 이중 계산하지 않기. 일반 배당표의 미배당액은 존재하지만, 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 표본 1건 주의. 308,000,000원은 2026.06 거래 1건입니다. 최근 평균도 같은 금액이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 반드시 따로 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 내부 상태·점유·접근성·시장 수요 등 반복 유찰을 만든 현장 요인이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.22 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서의 처리 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 직접 확인하고 포기·말소 조건의 적용범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.69억”만 보면 놓치는 사건
이 물건은 표면적으로는 부담스럽습니다. 최저가는 216,000,000원인데 선순위 임차보증금이 269,000,000원이기 때문입니다. 일반 배당계산만 하면 현재 회차 미배당 인수도 56,824,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 해당 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다.
그 기준에서 현재 실질취득액 216,000,000원은 2026년 6월 최근 거래 308,000,000원의 70.1%입니다. 가격만 보면 할인 폭이 크지만, 거래 표본이 1건이고 12세대 소규모 다세대이며 현재 물건과 단지 경매 통계 모두 9회 유찰이라는 점이 강한 경고입니다. 결론은 “권리조건 확인 시 가격은 매력적, 환금성과 반복 유찰 원인은 반드시 현장 검증”입니다.
