서울서부지방법원 2024타경63945. 서울 서대문구 북가좌동 280-14의 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 5층이며, 감정평가상 공부상 근린생활시설 및 다중주택으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 현황이 주거용 원룸 형태로 이용되는 것으로 탐문됐고, 계단실·보일러실 등 제시외 건물도 포함된다고 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2020년 5월 18일 설정된 대전개인택시새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 토지 북가좌동 280-14와 공동담보 관계입니다. 이후 경매개시결정, 압류, 임차권 및 전세권 등은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 권리의 소멸 여부만큼 여러 점유자의 인도·명도, 실제 사용상태와 건축물대장 위반사항을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63945 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 다중주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 토지 | 148.4㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,443,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사케이타운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,541,860,040원 / 986,790,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 672,854,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2020.05.18. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 대전개인택시새마을금고, 채무자는 주식회사케이타운, 채권최고액은 648,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 이어 느티나무제사차유한회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다.
2024.11.20. 임의경매개시결정과 2024.12.09. 국의 압류는 말소기준 이후입니다. 박천욱·류한주·안다은·이인철·장가진·황재윤·홍경표의 임차권등기와 홍경표·황재윤의 전세권 역시 자료상 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 대상은 많다
확인된 실제 임차·전입 관계에는 보증금이 기재된 임차권등기자와 보증금이 확인되지 않은 전입자들이 함께 있습니다. 제공된 판정상 각 전입일은 모두 2020.05.18. 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지윤 | 2022.11.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김태환 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 한아름 | 2020.06.10 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김연지 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 유하늘 | 2020.06.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 문성주 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김효선 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최수민 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최민준 | 2023.05.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박천욱 | 2020.06.19 | 110,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 류한주 | 2020.06.30 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 안다은 | 2021.04.16 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이인철 | 2023.01.16 | 3,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 장가진 | 2020.08.11 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황재윤 | 2020.11.24 | 87,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 홍경표 | 2020.11.02 | 87,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 986,790,000원으로 감정가 1,541,860,040원의 64%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어, 이 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
현재 회차에서는 채권 합계 822,000,000원이 전액 배당되는 계산이고 소유자 잔여액도 152,522,100원입니다. 3회 유찰 시 매각가 789,432,000원에서는 미배당이 42,862,320원, 4회 유찰 시 매각가 631,545,600원에서는 미배당이 199,169,856원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 986,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,267,900원 |
| 1. 근저당 · 대전개인택시새마을금고 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 2. 전세권 · 홍경표 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 3. 전세권 · 황재윤 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,522,100원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 822,000,000원이 전액 배당되고 152,522,100원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대문구 남가좌동 연가초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 증산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 148.4㎡, 지목 대, 완경사·정방형, 세로한면(가) 접면입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,443,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 다중주택이며, 매각물건명세서상 현황은 주거용 원룸 형태로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 전수 확인. 다수의 전입자와 임차권등기자가 확인되는 건물입니다. 실제 현재 점유자, 퇴거 여부, 각 호실 사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 무단 용도 변경 위반건축물 등재 내용과 원상회복·이행 관련 부담 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설 및 다중주택, 현황상 주거용 원룸 형태라는 차이가 있으므로 실제 용도와 행정상 상태를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 계단실과 보일러실이 제시외 건물로 포함된다고 기재돼 있으므로 감정 범위와 실제 구조를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 채권과 조세채권을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 건물 전체의 복잡성
등기만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2020.05.18. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·전입 관계는 그보다 뒤에 있어 자료상 대항력이 없습니다. 현재 986,790,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 난도는 권리 인수액보다 다수 점유, 공부와 현황의 용도 차이, 위반건축물, 제시외 건물에 있습니다. 여기에 2회 유찰됐지만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 시장보다 낮다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건·명도·가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
