서울서부지방법원 2024타경64177. 응암동 아임캐슬 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 등기부에서 경매의 말소기준은 2021년 3월 18일 고양시산림조합의 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 임의경매개시결정·강제경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유 관계입니다. 이동욱은 2020년 3월 30일 전입해 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있다고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 낙찰 후 인수금액 또한 지금 단계에서는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로 214-10, 6층601호 (응암동,아임캐슬) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 이인재 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 55,365,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 159,370,901원 |
| 말소기준 | 2021.03.18 고양시산림조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 핵심
2017년 은평신용협동조합 근저당 3건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.03.18 고양시산림조합 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동욱 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 이동욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자입니다. 같은 이동욱이 2024.12.23 강제경매 개시결정의 채권자로도 등기돼 있어, 점유관계와 채권관계의 실체를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 15% 숫자만으로는 결론을 낼 수 없다
아임캐슬의 최근 12개월 거래 평균은 368,000,000원, 최신 거래는 2025.11 348,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 14.7% 높습니다. 현재 최저가 55,365,000원은 최근 12개월 평균의 15.0%입니다.
그러나 이 사건의 비교표본에는 중요한 한계가 있습니다. 경매물건 대상 면적은 56.01㎡인데 거래 표본은 38.69㎡·45.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 368,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 볼 수 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 최저매각가 55,365,000원은 실질취득액이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 38.69㎡ | 10 | 348,000,000원 |
| 2025.07 | 45.78㎡ | 7 | 388,000,000원 |
| 2024.05 | 38.69㎡ | 8 | 349,000,000원 |
| 2024.04 | 38.69㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2022.03 | 38.69㎡ | 9 | 317,000,000원 |
| 2021.07 | 45.78㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 368,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,570원 |
| 2. 근저당 · 고양시산림조합 | 180,000,000원 | 53,968,430원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,891,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 189,891,448원, 예상배당은 53,968,430원, 미배당은 135,923,018원입니다. 이 표는 이동욱의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않은 상태의 배당 계산이므로, 선순위 임차보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 점유 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 55,365,000원 | 53,968,430원 | 135,923,018원 |
| 9회 유찰 시 | 44,292,000원 | 43,094,744원 | 146,796,704원 |
| 10회 유찰 시 | 35,433,600원 | 34,395,795원 | 155,495,653원 |
현재 회차의 경매가격은 감정가의 17% 수준이고, 9회 유찰 시 13%, 10회 유찰 시 11% 수준으로 내려갑니다. 하지만 이동욱의 보증금이 확인되지 않는 한 매각가가 내려갈수록 실질취득액도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 새절역 동측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 새절역(6호선)이 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 601호이며 승강기·기계식주차장·화재경보기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 북측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 거래 표본. 아임캐슬은 8세대이고, 확인된 거래 6건의 면적이 38.69㎡ 또는 45.78㎡로 대상 56.01㎡와 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이동욱 임대차 원본 확인. 전입일 2020.03.30의 점유 원인, 임대차계약서, 실제 보증금을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 강제경매 채권자와의 관계 확인. 이동욱이 2024.12.23 강제경매개시결정 채권자로도 등장하므로 임차관계와 채권관계의 실체를 대조해야 합니다.
- 낙찰가만으로 수익률 계산 금지. 55,365,000원은 매각 최저가일 뿐, 선순위 임차보증금이 남는다면 실제 취득비용은 달라집니다.
- 거래가 직접 대입 금지. 최근 거래 면적은 38.69㎡·45.78㎡이고 대상은 56.01㎡이므로 단순 평균 368,000,000원을 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이라는 점을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 8회 유찰보다 더 중요한 것은 ‘얼마를 인수하느냐’
겉으로만 보면 감정가 330,000,000원이 55,365,000원까지 내려온 극단적인 할인물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이동욱의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 자료만으로는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
게다가 이미 8회 유찰됐고 아임캐슬 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 시세 자료 역시 대상 면적과 일치하지 않습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리가 풀리기 전까지 가격 메리트는 확정되지 않습니다. 이 물건은 “얼마까지 떨어졌나”보다 “이동욱의 보증금이 얼마이고 실제로 무엇이 승계되나”를 먼저 풀어야 하는 사건입니다.
