서울서부지방법원 2024타경64214. 서울 은평구 녹번동 대경아르체 4층 401호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만, 감정평가상 현황은 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 중앙그룹주식회사이고, 현재 강제경매 신청채권자는 박선우, 청구금액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 2024년 주택임차권등기 날짜가 아닙니다. 박선우의 임대차계약일은 2020.02.04, 확정일자는 2020.02.05, 점유개시는 2020.02.29, 주민등록일자는 2020.03.04입니다. 말소기준권리인 2023.05.19 압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로9길 24, 4층401호 (녹번동,대경아르체) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 중 4층 · 사용승인일 2015.09.14 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 29,797,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선우 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.19 국의 압류입니다. 이후 2023.08.16 은평구 압류와 2024.12.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박선우의 전입·점유는 2020년으로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.02.15에 등기된 을구 1번 주택임차권의 등기 시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 2020년에 이미 성립해 있기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선우 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.03.04 | 2020.02.05 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 166,139,346원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박선우는 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 배당 가능액만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 그 결과 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
현재 회차의 최저가는 29,797,000원으로 감정가 222,000,000원의 13% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 인수형에서는 이 숫자만 비교하면 의미가 왜곡됩니다. 박선우 보증금 195,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 28,860,654원이고, 나머지 166,139,346원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 29,797,000원 | 28,860,654원 | 166,139,346원 | ≈195,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 23,837,600원 | 23,008,523원 | 171,991,477원 | ≈195,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 19,070,080원 | 18,326,819원 | 176,673,181원 | ≈195,000,000원 |
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 29,797,000원의 최저매각가가 아니라 약 195,000,000원의 실질취득 구조입니다. 최저가가 감정가의 13%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득 195,000,000원 수준이 주변 거래와 비교해 유리한지는 실제 거래자료를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 936,346원 |
| 1. 임차인 박선우 보증금 | 195,000,000원 | 28,860,654원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 박선우 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 29,797,000원 가정 시 집행비용 936,346원을 제외한 28,860,654원이 임차인 보증금에 배당되고, 미배당 보증금 166,139,346원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 서울서부경찰서 동측 인근으로, 다세대주택·주상용 건물·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 위치해 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 지하1층 지상9층 철근콘크리트구조 건물의 4층 401호이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7미터 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 29,797,000원만 보고 감정가 대비 할인폭을 판단하지 말고, 미배당 보증금 166,139,346원까지 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 구조. 10회 유찰 시 최저가는 23,837,600원으로 낮아지지만 인수액은 171,991,477원으로 늘고, 11회 유찰 시 19,070,080원·176,673,181원 구조가 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 박선우는 대항력·우선변제권이 있는 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자이며, 관계인 가능성 메모가 있으므로 임대차 및 보증금 관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 매각물건명세서에 을구 순위 1번 주택임차권등기와 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용의 차이가 실제 이용·대출·세금 판단에 미치는 영향을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 실제 배당관계를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 13%”가 아니라 “보증금 195,000,000원”을 봐야 한다
이 사건은 9회 유찰로 최저매각가가 29,797,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 222,000,000원과 큰 차이가 나지만, 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 박선우의 전입·점유는 말소기준 2023.05.19보다 앞서고, 보증금은 195,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 166,139,346원이 매수인에게 승계됩니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 최저가는 23,837,600원, 19,070,080원으로 낮아지는 반면 인수액은 171,991,477원, 176,673,181원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 보증금 195,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 싸다고 단정할 수 없습니다. 9회 유찰이라는 이력과 임차인·신청채권자 동일인 관계 메모까지 감안하면, 가격보다 먼저 인수 구조의 사실관계를 확인하는 것이 우선입니다.
