서울서부지방법원 2024타경64214. 서울 은평구 녹번동 대경아르체 4층 401호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 당시 현황 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 222,000,000원이 최저매각가 23,838,000원까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있다는 점입니다.
임차인 박선우는 임대차계약일 2020.02.04, 확정일자 2020.02.05, 점유개시 2020.02.29, 전입신고 2020.03.04로 확인됩니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.05.19 압류이므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64214 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로9길 24, 4층401호 (녹번동,대경아르체) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 중 4층 401호 · 사용승인일 2015.09.14 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 23,838,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선우 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.19 국의 압류입니다. 그 뒤의 2023.08.16 은평구 압류와 2024.12.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박선우의 전입신고는 2020.03.04로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 2024.02.15 등기된 주택임차권 자체는 등기 순서상 뒤에 있지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 이미 말소기준보다 앞서 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선우 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 있음 전입 2020.03.04 | 있음 확정 2020.02.05 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 23,838,000원으로 10회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 숫자만 비교해 “감정가보다 크게 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서만 매수인 인수 예상액이 171,991,084원이기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 23,838,000원 | 23,008,916원 | 171,991,084원 |
| 11회 유찰 시 | 19,070,400원 | 18,327,133원 | 176,672,867원 |
| 12회 유찰 시 | 15,256,320원 | 14,581,706원 | 180,418,294원 |
회차가 더 진행될수록 매각대금은 23,838,000원에서 19,070,400원, 15,256,320원으로 낮아지지만, 매수인 인수 예상액은 반대로 171,991,084원에서 176,672,867원, 180,418,294원으로 늘어납니다. 유찰 자체가 실질취득액의 큰 폭 하락으로 연결되지 않는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,084원 |
| 1. 임차인 박선우 보증금 · 우선변제 | 195,000,000원 | 23,008,916원 |
| 2. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 박선우 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 829,084원을 제외한 23,008,916원이 임차인 박선우의 보증금에 배당되는 것으로 추정되고, 부족분 171,991,084원은 매수인 인수 예상액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로 다세대주택, 주상용 건물, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상9층 건물이며 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 23,838,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 매수인 인수 예상액 171,991,084원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 임대차계약일 2020.02.04, 확정일자 2020.02.05, 점유개시 2020.02.29, 전입 2020.03.04와 보증금 195,000,000원을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 잔액도 달라집니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 당사자 관계 확인. 임차권자 박선우와 강제경매 신청채권자 박선우가 동일하게 기재된 점을 임대차계약서와 채권관계 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 오피스텔의 실제 사용. 공부상 업무시설이지만 현황 주거용으로 조사됐으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “23,838,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저매각가 23,838,000원이 아니라 임차보증금 195,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 현재 회차에서도 예상 인수액은 171,991,084원입니다. 11회·12회 유찰 시에는 낙찰가는 더 낮아져도 인수 예상액이 각각 176,672,867원, 180,418,294원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 “10회 유찰돼 감정가보다 매우 싸진 오피스텔”로 볼 것이 아니라, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득이 약 195,000,000원 수준에 묶이는 인수형 물건으로 접근해야 합니다. 실제 가격 메리트 판단은 이 실질취득액을 현재 오피스텔·주거용 시세와 직접 비교한 뒤 내려야 합니다.
