서울서부지방법원 2024타경64269. 홍은동 블루스카이빌 4층 401호, 전용 39.88㎡ 다세대주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 현관 등으로 확인되고, 토지는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 이 사건은 겉으로 보면 감정가 232,000,000원에서 최저가 185,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 단순히 “최저가가 실거래보다 낮다”만 보면 안 됩니다. 이 물건에는 대항력 있는 임차권등기가 있고, 그 위험을 낮추는 별도 조건이 붙어 있습니다.
등기부상 말소기준은 2020.08.28. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차권자 김광호의 주민등록일자·점유개시일자는 2019.08.16., 확정일자는 2019.07.23.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 대항력·우선변제권을 모두 갖춘 것으로 보아야 합니다. 보증금은 임차권등기에 245,000,000원으로 기재되어 있으며, 현재 최저가 185,600,000원보다 큽니다. 이 구조는 원래라면 “낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총액이 보증금에 가까워지는” 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-1, 4층401호 (홍은동,블루스카이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.88㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 현관 등 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2021.09.23. 접수되었지만, 그 안에 기재된 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 임차권은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 금액은 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 245,000,000원 | 2019.08.16 / 2019.07.23 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차권등기에는 임차보증금이 “1차 245,000,000원, 2차 245,000,000원”으로 기재되어 있습니다. 이는 보증금 245,000,000원을 기준으로 보아야 하며, 1차·2차를 합산해 490,000,000원으로 보지 않습니다. 또한 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자·신청채권자이자 비고상 주택임차권승계인으로 등장하지만, 실제 점유 임차인은 김광호 1명으로 정리합니다. 보증기관 관련 채권을 임차보증금과 별도로 중복 합산하면 실질 부담을 과대평가하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 봐야 한다
블루스카이빌은 총 8세대, 2018.03.23. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 39.88㎡, 2024.03 거래 1건이며 거래가는 230,000,000원입니다. 확약 조건을 반영하면 현재 매수인의 실질취득은 185,600,000원*으로, 이 실거래의 80.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 39.88㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
가격만 보면 감정가 232,000,000원은 실거래 230,000,000원과 거의 같은 수준이고, 최저가 185,600,000원은 실거래 대비 80.7%입니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차권 리스크를 확약 조건으로 제거하는 구조입니다. 확약이 전제되지 않으면 실질취득은 보증금 245,000,000원 수준으로 올라가 실거래보다 높아집니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 “최저가가 낮다”가 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 이행되어 인수 0원이 되는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,398,400원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 185,600,000원 기준 총 채권 793,000,000원 중 채권자 배당은 182,201,600원, 미배당은 610,798,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수는 비고상 포기·말소 조건을 반영해 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아질수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 610,798,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 647,398,720원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 676,678,976원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 정원여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2018.03.23. 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 세장형 급경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 제공된 실거래는 1건입니다. 가격 비교 표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 보증금 245,000,000원 중 미배당 59,400,000원이 인수될 수 있어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 김광호 1명입니다. 주택도시보증공사 채권과 임차보증금을 별도로 중복 합산하지 마세요.
- 당해세·체납 확인. 국 압류가 등기되어 있으므로 당해세 및 체납 내역은 배당·인수 리스크와 별개로 원본 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 1건뿐입니다. 재매각 가능성과 보수적 매도가격을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어야 싼 물건”
이 물건은 권리가 깨끗해서 싼 물건이 아닙니다. 오히려 말소기준보다 빠른 대항력 임차권이 있어, 원칙적으로는 보증금 245,000,000원 기준으로 실질취득을 봐야 하는 사건입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있기 때문에, 현재 분석상 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 185,600,000원*으로 내려옵니다. 이 조건이 확인된다면 실거래 230,000,000원 대비 80.7%라는 가격 메리트가 있지만, 조건 확인이 흔들리면 단숨에 보증금 245,000,000원짜리 인수형 물건으로 바뀝니다. 결론은 명확합니다. 가격보다 먼저 확약, 확약 다음에 가격입니다.
