서울서부지방법원 2024타경64818. 은평구 갈현동 ‘천지베스트빌’ 3층 301호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당이 아니라 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.08.11에 임차보증금 225,000,000원의 주택임차권등기가 올라와 있습니다. 전입일은 2021.07.29, 확정일자는 2021.06.15, 점유개시도 2021.07.29로 정리되어 있어 형식만 보면 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.
정확히 봐야 할 지점은 그다음입니다. 배당표상 현재 최저가 149,760,000원으로는 집행비용 2,896,640원을 뺀 146,863,360원만 임차인 보증금에 배당되고, 78,136,640원이 부족합니다. 원칙만 보면 이 부족분은 매수인 인수 위험입니다. 하지만 비고에 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라고 되어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로27길 8, 3층301호 (갈현동,천지베스트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.58㎡ · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 박수연 (2021.08.02 매매, 거래가액 237,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (6회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,480,136원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 이건상 1명이며, 보증기관인 주택도시보증공사는 신청채권자 및 임차권승계인으로 언급됩니다. 따라서 보증금은 이건상 임차보증금 225,000,000원 하나로 보아야 하고, 보증기관 승계분을 별도 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나, 확약 조건이 있다
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건상 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.07.29 | 2021.06.15 | 2023.08.11 | 대항력 우선변제 확약 |
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 전세사기형 리스크를 함께 봐야 한다
천지베스트빌은 총 10세대, 사용승인일은 2020.05.20입니다. 전용 24.58㎡ 실거래는 2021.08에 2건 확인되며, 두 건 모두 237,500,000원입니다. 현재 최저가 149,760,000원은 이 실거래의 63.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 24.58㎡ | 2 | 237,500,000원 |
| 2021.08 | 24.58㎡ | 3 | 237,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 237,500,000원 |
다만 이 물건을 단순히 “시세 대비 63.1%라 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 선순위 대항력 임차권의 보증금이 225,000,000원이고, 원칙상 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금에 붙는 구조입니다. 이번 사건은 포기·말소 조건 때문에 실질 인수가 0원으로 정리되는 특수 케이스이지만, 그 조건이 입찰 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 이건상 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,480,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙상 임차인 미배당 78,136,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 보되, 입찰 전 해당 조건의 원문과 집행 실무 반영 여부를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수가 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 64%) | 149,760,000원 | 78,136,640원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 119,808,000원 | 107,669,312원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 41%) | 95,846,400원 | 131,278,835원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 “선일여자고등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다. 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며, 확인 실거래는 2021.08의 2건입니다. 실거래 표본이 적어 개별 호수 상태와 점유·말소 조건 확인이 가격 판단에 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 비고 원문 확인. 임차인 및 임차권승계인의 미배당 잔액 포기, 임차권등기 말소 조건이 이 사건 가격 판단의 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 어떤 서류와 절차로 임차권등기가 말소되는지 법원 기록과 집행관계 서류를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 1명으로 표시되지만, 점유 현황과 인도 가능 시점을 현황조사·명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 신청채권자 및 임차권승계인으로 언급됩니다. 보증금을 별도로 더해 계산하면 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 다세대·소규모 건물은 미납 관리비, 공용부분 비용, 점유 이전 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·임차권 말소 관련 문서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 없으면 인수형, 확약이 있으면 조건부 저가형”
이 물건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 위험합니다. 보증금 225,000,000원, 현재 최저가 149,760,000원, 룰상 미배당 78,136,640원 — 여기까지만 보면 낙찰가가 내려가도 매수인 총 부담이 보증금 수준으로 붙는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 포기·말소 조건이 붙어 있어, 확인된 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 그래서 결론은 단순합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 매력의 근거는 최저가가 아니라 확약 조건의 실효성입니다. 확약·말소가 깨끗하게 이행된다는 전제가 확인될 때만 접근할 수 있는 사건입니다.
