서울서부지방법원 2024타경64986. 은평구 응암동 디우아르떼빌 비동 3층 302호, 전용 53.38㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔:주거용)이고, 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실2·다용도실 등으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. 말소기준은 2021.06.16 갑구 8번 국 압류입니다. 문제는 임차인 김상우의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.04.01로, 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 보는 구조입니다.
하지만 본건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 데이터의 비고에는 “임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각” 한다고 되어 있습니다. 그래서 현재 회차 기준 룰상 미배당 51,768,000원은 각주로 남기되, 실질취득은 최저가 212,000,000원으로 비교해야 합니다. 단, 이 결론은 해당 포기·말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로14길 8, 비동 3층302호 (응암동,디우아르떼빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔·주거용) · 전용 53.38㎡ · 11층 건물 중 3층 · 2017.01.20 사용승인 |
| 소유자 | 강태진 (2017.03.24 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,551,585원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021.04.01 전입 임차인
말소기준은 2021.06.16 국 압류입니다. 임차인 김상우는 그보다 앞선 2021.04.01에 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추었고, 보증금은 260,000,000원입니다. 따라서 보증금이 최저가 212,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 조건이 없었다면 현재 회차에서 미배당 51,768,000원이 매수인 인수로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.01 점유 2021.04.01 확정 2021.04.01 | 260,000,000원 | 배당요구 2023.06.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
tenants 데이터상 실제 임차인은 김상우 1명입니다. 주택도시보증공사는 비고에서 “주택임차권승계인”으로 언급되지만, tenants 배열의 보증기관 임차인 또는 대위변제 중복신고 항목은 아닙니다. 따라서 보증금 260,000,000원을 주택도시보증공사 보증금과 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
③ 실질취득과 시세 — 최저가가 아니라 ‘조건 반영 실질취득’으로 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 보통 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 본건도 조건이 없다면 현재 회차에서 낙찰가 212,000,000원에 미배당 51,768,000원이 붙는 구조입니다. 그러나 비고의 포기·말소 조건이 있으므로 현재 회차의 실질취득은 212,000,000원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 반영 실질 인수 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 212,000,000원 | 51,768,000원 | 0원* | 212,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 93,574,400원 | 0원* | 169,600,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 135,680,000원 | 127,019,520원 | 0원* | 135,680,000원 |
* 실질 인수 0원은 데이터의 “미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건”을 전제로 한 판단입니다. 조건이 없거나 이행되지 않으면 룰상 미배당 인수액이 문제 됩니다.
④ 실거래 비교 — 싸 보이지만 표본과 환금성을 같이 봐야 한다
디우아르떼빌의 유사 면적 실거래 데이터는 3건입니다. 평균은 552,666,666원이고, 현재 회차의 조건 반영 실질취득 212,000,000원은 이 평균의 38.4%입니다. 다만 표본이 3건뿐이고, 거래가가 290,000,000원부터 688,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 따라서 “평균 대비 싸다”만으로 결론을 내리기보다는 29세대 소규모 오피스텔, 5회 유찰, 조건부 말소 구조를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 55.19㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2024.10 | 55.19㎡ | 11 | 688,000,000원 |
| 2021.07 | 53.38㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 552,666,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,768,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김상우 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 208,232,000원 | 부족분 51,768,000원 · 비고 조건상 실질 인수 0원* |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 양용진 | 276,551,585원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 11,637,269원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,551,585원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
매각대금은 집행비용 차감 후 대부분 임차인 김상우에게 배당됩니다. 후순위 채권자 배당은 0원이고, 룰상 임차인 미배당은 51,768,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 “응암오거리” 동측 인근. 노변상가, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재한 근린상업지역 내 주상복합건물입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 북서측 인근에 지하철6호선 새절역이 위치합니다. 서측 응암로와 남서측 가좌로를 운행하는 노선버스 정류장도 있어 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 3층 302호, 2017.01.20 사용승인. 승강기, 도시가스 개별난방, CCTV, 기계식주차장시설이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 디우아르떼빌은 29세대 소규모 단지이고, 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래가의 편차가 커서 매도 시 가격 산정과 환금 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서 비고의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 조건 미이행 시 룰상 인수. 현재 회차에서 배당받지 못하는 임차보증금 부족분은 51,768,000원입니다. 조건이 흔들리면 이 금액이 핵심 리스크가 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김상우 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 말고, 비고상 주택임차권승계인 지위와 포기 조건을 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 데이터상 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 후순위 배당과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 29세대, 5회 유찰, 매각률 0.0% 통계가 함께 보입니다. 실거래 평균 대비 할인만 보고 공격적으로 쓰기보다 재매각 가능성을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구, 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형”을 “조건부 정상화형”으로 바꾸는 사건
이 사건은 권리분석 초반에는 위험해 보입니다. 임차인 김상우의 전입·점유·확정일자가 2021.04.01이고, 말소기준은 2021.06.16이므로 대항력이 앞섭니다. 보증금 260,000,000원은 현재 최저가 212,000,000원보다 커서, 원칙상 미배당 51,768,000원 인수 문제가 생깁니다.
하지만 데이터의 비고 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 가격 비교도 최저가 착시가 아니라 조건 반영 실질취득 212,000,000원으로 해야 합니다. 그 기준으로는 실거래 평균 대비 낮지만, 5회 유찰·29세대·조건부 말소·당해세 확인이 겹칩니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 매력적, 실행은 원본 확인형입니다.
