서울서부지방법원 2024타경65262. 서울 마포구 염리동 우리파크아파트 504호입니다. 물건종류는 아파트로 분류되지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 소유자 이정구가 2022년 1월 거래가 600,000,000원에 취득했고, 2022년 12월 설정된 위즈덤에셋대부주식회사의 근저당권(채권최고액 221,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 통상적인 후순위 권리 소멸만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 임차인 조소현은 말소기준권리보다 앞선 2022.03.31 전입 및 점유 사실이 있고, 2022.03.16 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 자체는 2023.09.15에 이루어졌지만, 기존 임대차의 대항력과 우선변제권은 별도로 살펴야 합니다. 실제로 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경65262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 대흥로24길 27(염리동), 우리파크아파트 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 원룸형 |
| 전용면적 비교기준 | 23.2㎡ |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 · 2021.09.29 |
| 소유자 | 이정구 (2022.01.27 소유권이전 · 거래가 600,000,000원) |
| 감정가 | 767,000,000원 |
| 최저매각가격 | 314,163,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 41%) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 위즈덤에셋대부주식회사 |
| 청구금액 | 206,074,821원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.30 · 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 62,832,600원 |
① 권리 흐름 — 등기순위보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2022.12.30 위즈덤에셋대부주식회사의 을구 6번 근저당권입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 삼성카드·하나카드·우리카드 가압류, 마포구 압류, 이미옥 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 종전 신탁등기와 당산신협·도림신협·우리산업개발의 근저당권은 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 185,000,000원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
조소현 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.31 점유 2022.03.31 확정 2022.03.16 배당요구 2023.09.15 |
185,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
임차권등기 내용상 당초 보증금은 200,000,000원이며, 이 중 반환받지 못한 금액 185,000,000원이 임차권등기 및 배당분석의 대상입니다.
| 임대차계약일 | 2022.03.15 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.03.16 |
| 전입·점유개시 | 2022.03.31 |
| 임차권등기 | 2023.09.15 · 을구 7번 · 접수 제114381호 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 예상배당 | 185,000,000원 · 전액 배당 추정 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 전액 변제되는 경우에 한함 |
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우에는 낙찰가만 취득비용으로 판단할 수 없습니다. 임차인이 전액 배당받지 못하는 대항력 인수형에서는 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 본건에는 임차인의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 표본은 오래됐다
우리파크아파트의 전용 23.2㎡ 전후 유사 면적 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 553,333,333원입니다. 현재 최저매각가격 314,163,000원은 해당 표본 평균의 56.8%입니다. 다만 거래 표본이 모두 2022년에 집중되어 있다는 점이 중요합니다. 이 평균을 2026년 현재의 실거래 시세로 단정하거나, 오래된 고가 거래를 기준으로 현재 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 22.92㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2022.11 | 22.92㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2022.01 | 22.04㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 23.2㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.18㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.18㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.9㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 12건 | 553,333,333원 |
2022년 거래금액은 310,000,000원부터 610,000,000원까지 편차가 큽니다. 같은 건물의 유사 면적임에도 가격 차이가 상당하고, 동일 조건으로 보이는 거래가 반복되어 나타납니다. 따라서 단순 평균만을 기준으로 본건의 적정가를 산출하는 데에는 한계가 있습니다.
특히 과거 거래 중에는 310,000,000원 거래도 있어 현재 최저가와 유사한 가격대가 이미 존재했습니다. 입찰 전 최근 실거래, 현재 매물, 개별 호실 상태 및 거래 특성을 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,163,000원 가정)
현재 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 5,198,282원을 제외한 뒤, 임차인 조소현의 보증금 185,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 위즈덤에셋대부주식회사에 123,964,718원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,198,282원 |
| 1. 임차인 · 조소현(우선변제) | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 근저당 · 위즈덤에셋대부 | 221,000,000원 | 123,964,718원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 10,204,806원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 9,413,282원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 12,782,654원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이미옥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 보증금 전액배당 유지 여부
추가 유찰로 낙찰가가 하락하면 근저당권자 등 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 더 줄어듭니다. 반면 대항력 있는 임차인의 보증금은 실제 배당에서 전액 지급되는지 계속 확인해야 합니다. 아래 시나리오는 임차보증금 185,000,000원의 우선배당을 전제로 한 예상치입니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 314,163,000원 | 123,964,718원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 251,330,400원 | 62,011,774원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 201,064,320원 | 12,449,420원 | 0원* |
* 각 회차에서 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당된다는 추정에 따른 결과입니다. 세금·배당순위·실제 집행비용 등에 따라 임차인 배당에 부족액이 발생하면 해당 잔액의 인수 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구 염리동 한서초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택과 다세대·연립 등 공동주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 이대역이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.09.29 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 염리동 10-54 및 10-139 일단지로, 완경사의 건물부지입니다. 제2종·제3종일반주거지역 및 정비구역 등 관련 토지이용 제한사항을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역 등의 표시가 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 규모의 소규모 단지이며 실제 이용형태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 과거 유사 면적 거래의 가격 편차가 크고, 최근 거래 근거가 부족하므로 일반 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전액배당 확인. 조소현의 보증금 185,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 확인하세요. 매각물건명세서에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
- 선순위 임대차 확인. 임차권등기 접수일보다 앞선 전입·점유개시일 2022.03.31과 확정일자 2022.03.16을 기준으로 권리관계를 대조하세요.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 입찰보증금이 통상적인 수준이 아닌 최저매각가격의 20%, 즉 62,832,600원입니다. 자금 준비와 보증금 몰취 위험을 점검하세요.
- 실제 이용상태. 명칭은 아파트지만 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 개별 호실의 면적·구조·상태를 직접 확인하세요.
- 시세 재검증. 제시된 실거래는 2022년 표본입니다. 현재 동일·유사 면적 거래와 매물가격을 새로 확인하고, 고가 및 저가 거래의 성격을 구분하세요.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현장조사와 현황조사서로 점유관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일·특별매각조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “41%의 가격보다 1.85억의 배당이 먼저다”
마포 우리파크아파트 504호는 감정가 767,000,000원에서 최저가 314,163,000원까지 하락한 4회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 실제 권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 조소현의 보증금 185,000,000원입니다.
현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 보증금이 전액 지급되어 매수인의 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 명세서상 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조이므로, 예상배당 0원 인수와 법적으로 확정된 인수 0원은 구별해야 합니다.
또한 비교 가능한 실거래가 2022년에 집중되어 있어 감정가 대비 할인율을 현재 시장가격 대비 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 도시형생활주택 원룸형의 환금성, 단지 평균 4.0회 유찰 이력, 재매각 특별보증금 20%까지 고려하면 입찰 전 확인해야 할 변수가 적지 않습니다.
결론은 임차보증금 전액배당 확인, 현재 시세 재검증, 특별매각조건 점검입니다. 과거 거래 평균의 56.8%라는 수치보다 실제 취득부담과 배당 결과를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
