314,163,000원
서울서부지방법원 2024타경65262. 마포구 염리동 우리파크아파트 5층 504호, 감정평가서상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2021.09.29, 제공 면적은 23.2㎡, 단지는 24세대입니다. 소유자 이정구는 2022.01.27. 거래가액 600,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이번 경매의 신청채권자는 위즈덤에셋대부 주식회사, 청구금액은 206,074,821원입니다.
말소기준권리는 제공 데이터상 2022.12.30. 을구 6번 위즈덤에셋대부 근저당권입니다. 문제는 임차인 조소현의 전입·점유가 2022.03.31., 확정일자가 2022.03.16.으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.09.15.이지만, 명세서상 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기”로 기재되어 있어 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경65262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 대흥로24길 27(염리동), 5층504호 (염리동,우리파크아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 도시형생활주택 원룸형으로 이용중 · 제공 면적 23.2㎡ |
| 소유자 | 이정구 (2022.01.27. 거래가액 600,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 314,163,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 위즈덤에셋대부 주식회사 / 206,074,821원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
이 사건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 물건이 아닙니다. 제공 데이터의 말소기준은 2022.12.30. 위즈덤에셋대부 근저당권인데, 임차인 조소현은 2022.03.31. 주민등록·점유, 2022.03.16. 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 함께 표시됩니다. 임차권자는 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
② 임차인 분석 — 현재 배당 가정은 인수 0원, 단 문구는 무겁다
| 임차인 | 사용 / 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조소현 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 2022.03.31 | 2022.03.16 | 185,000,000원 | 2023.09.15 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 낮지만, 표본과 용도를 같이 봐야 한다
제공 실거래 12건의 평균은 553,333,333원이고, 최저는 310,000,000원, 최고는 610,000,000원입니다. 현재 최저가 314,163,000원은 이 평균의 56.8%로 낮아 보입니다. 다만 표본은 2022.01~2022.11 거래이고, 이 물건은 감정평가서상 도시형생활주택 원룸형이므로 아파트 일반 세대처럼 단순 환금성을 가정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 22.92㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2022.11 | 22.92㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2022.01 | 22.04㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 23.2㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.18㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.18㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.92㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2022.01 | 22.9㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 553,333,333원 |
실질취득 기준으로 보면 현재 회차는 314,163,000원 + 인수 0원* = 314,163,000원입니다. 이는 제공 실거래 평균의 56.8%입니다. 가격 자체는 낮아졌지만, 이 낮은 가격은 4회 유찰, 실제 임차권등기, 24세대 소형 단지, 도시형생활주택 원룸형이라는 요소가 함께 반영된 결과로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,198,282원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 조소현 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 | 전입 2022.03.31 / 확정 2022.03.16 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 당산신용협동조합 | 2,200,000,000원 | 123,964,718원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 도림신용협동조합 | 2,200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리산업개발 | 350,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 위즈덤에셋대부주식회사 | 221,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구 206,074,821원 · 미배당 |
| 6. 삼성카드 주식회사 | 10,204,806원 | 0원 | 갑구 6번 가압류 |
| 7. 하나카드 주식회사 | 9,413,282원 | 0원 | 갑구 7번 가압류 |
| 8. 주식회사 우리카드 | 12,782,654원 | 0원 | 갑구 8번 가압류 |
| 9. 이미옥 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 | 을구 8번 근저당권 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공 배당시뮬레이션상 채권자 총 청구는 5,203,400,742원, 채권자 총 배당은 123,964,718원, 미배당은 5,079,436,024원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 명세서상 임차보증금 미변제 잔액 인수 문구가 있으므로 실제 낙찰가·당해세·배당순위 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차권은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 314,163,000원 | 41.0% | 123,964,718원 | 5,079,436,024원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 251,330,400원 | 32.8% | 62,011,774원 | 5,141,388,968원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 201,064,320원 | 26.2% | 12,449,420원 | 5,190,951,322원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 마포구 염리동 소재 ‘한서초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택 및 공동주택(다세대 및 연립) 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 “이대역”이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호, 사용승인일은 2021.09.29입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 단지 총세대수는 24세대이고, 제공 통계상 경매물건 평균 유찰은 4.0회, 매각률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전액 배당 확인. 조소현 보증금 185,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 원본 배당순위로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 가정은 314,163,000원 + 인수 0원입니다. 단, 전액 배당이 안 되면 미배당 보증금이 실질취득가에 붙습니다.
- 등기부 상충 확인. 을구 1번·2번 근저당은 2022.03.31. 말소등기가 보이지만, 제공 배당시뮬레이션에는 선순위 배당 항목으로 반영되어 있습니다. 원본 사건기록 확인이 필요합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 감정평가서상 도시형생활주택 원룸형입니다. 일반 아파트처럼 환금성을 넓게 보면 안 됩니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영한다고 되어 있으므로, 실제 잔액과 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구종기 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격”보다 “전액 배당 확인”이 먼저
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 314,163,000원까지 내려와 표면상 가격 매력은 있습니다. 제공 실거래 평균 553,333,333원과 비교하면 56.8% 수준입니다. 하지만 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 임차인 조소현의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 빠르고, 명세서에는 보증금 미변제 잔액 인수 문구가 있습니다. 현재 배당시뮬레이션은 인수 0원이지만, 그 전제는 보증금 185,000,000원 전액 배당입니다. 권리분석의 승부처는 가격이 아니라 대항 임차권등기의 배당 완결 여부입니다.
