서울서부지방법원 2025타경71. 마포구 성산동 대명파크뷰 3층 304호, 전용 29.87㎡의 다세대주택입니다. 감정가 239,000,000원이 10회 유찰을 거쳐 최저가 25,662,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 낙찰자가 추가로 떠안는 임차보증금을 먼저 살펴야 하는 물건입니다.
등기부에는 임차인 김진현의 보증금 260,000,000원에 대한 주택임차권등기가 존재합니다. 전입신고와 임차권등기 모두 말소기준권리보다 빠르며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 실질 취득 부담을 크게 잘못 계산하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경71 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성미산로13길 11-3, 3층304호 (성산동, 대명파크뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.87㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박태훈 (2014.08.08 소유권이전) |
| 감정가 | 239,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,662,000원 (10회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김진현 / 273,946,071원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.09 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 김진현 · 보증금 260,000,000원 |
| 예상 인수금액 | 235,199,916원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
말소기준은 2025.01.09 강제경매개시결정입니다. 그런데 김진현의 임차권등기는 2024.05.22 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입신고일도 2021.04.05이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선배당을 받는 것과 보증금 잔액이 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.6억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김진현 주택전부 · 임차권등기 |
전입 2021.04.05 점유개시 2021.04.02 확정 2021.03.03 |
260,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 승계 배당요구 확인 |
김진현은 2024.05.22 주택임차권등기를 접수했고, 배당요구도 확인됩니다. 예상 배당금은 24,800,084원입니다. 따라서 보증금 260,000,000원에서 배당액을 제외한 235,199,916원이 현재 회차의 예상 인수액입니다.
과거 박기동 명의의 보증금 240,000,000원 주택임차권등기도 있었으나, 2021.04.07 말소되었습니다. 현재 인수 대상으로 분석할 임차권은 김진현 명의의 선순위 주택임차권입니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 약 2.6억
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 매수인은 배당으로 회수되지 못한 임차보증금을 추가 부담하게 됩니다.
| 현재 최저매각가 | 25,662,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 260,000,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 24,800,084원 |
| 예상 보증금 인수 | 235,199,916원 |
| 최저가 + 인수액 | 260,861,916원 |
위 합계에는 배당에서 먼저 공제되는 추정 집행비용 861,916원의 영향이 포함됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 금액이 사실상 임차보증금 수준에서 유지된다는 점이 핵심입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 25,662,000원 | 235,199,916원 | 보증금 수준 유지 |
| 11회 유찰 시 | 20,529,600원 | 240,239,933원 | 보증금 수준 유지 |
| 12회 유찰 시 | 16,423,680원 | 244,271,946원 | 보증금 수준 유지 |
표면적인 입찰가격이 25,662,000원에서 20,529,600원, 다시 16,423,680원으로 낮아져도 임차보증금의 배당 가능액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 유찰만으로 실질취득액이 의미 있게 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 실질취득 부담이 약 260,000,000원 수준에 묶여 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액 기준
대명파크뷰는 총 16세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026년 2월의 전용 29.83㎡, 2층 거래 1건으로 거래가격은 320,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 동일하지만, 표본이 단 1건이라는 점을 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.83㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 감정가 | 239,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 25,662,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 320,000,000원 (1건) |
| 최신 거래 | 320,000,000원 (2026.02) |
| 실질취득 기준 | 약 260,000,000원 |
최근 거래가 320,000,000원과 비교할 때 실질취득액 약 260,000,000원은 낮은 수준입니다. 그러나 이것을 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다. 비교 거래는 1건에 불과하고, 대상 물건은 위반건축물 등재 및 전기공급 단전 경고라는 개별적인 문제가 존재합니다. 따라서 일반적인 정상 거래와 동일한 가격을 적용할 수 있는지는 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 25,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 861,916원 |
| 1. 임차인 김진현 · 우선변제 | 260,000,000원 | 24,800,084원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김진현 | 273,946,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당은 집행비용 추정액을 먼저 공제한 계산입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 표시되므로 채권 중복 계상 여부는 원본 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 및 인수액은 변동할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구 성산동 홍대사대부속초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.03.18 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 동측 약 4m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 자루형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있습니다. 위반 내용과 시정 가능 여부, 이행강제금 등 후속 부담을 확인해야 합니다.
- 점유 및 내부 상태. 감정평가 당시 수회 방문에도 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 건축물현황도를 기준으로 평가했습니다.
- 전기공급. 현황조사 당시 현관에 한국전력공사의 전기공급 단전 경고장이 여러 장 부착되어 있었습니다. 실제 단전 여부와 미납금·재공급 조건 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 동일 면적대 최근 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 7.6회, 매각률 4.17%라는 이력도 재매각 가능성을 판단할 때 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 입찰금액과 미배당 임차보증금을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 예상 인수액은 235,199,916원입니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 매수인 인수 조건을 원본으로 확인하세요.
- 임차인·신청채권자 동일인 문제. 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 반환 내역, 임차권등기명령, 집행채권의 동일성 여부를 대조하세요. 가장임차인 여부를 사전 단정해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부분의 구체적인 위치와 면적, 시정 가능 여부 및 이행강제금 부과 내역을 관할 기관에 확인하세요.
- 전기공급 상태. 단전 경고의 사유와 실제 전기공급 상태, 재공급을 위한 조건을 확인하세요.
- 내부 현황과 점유. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 실제 구조·사용 상태 및 점유관계를 별도로 조사하세요.
- 시세 검증. 최근 거래 320,000,000원은 표본 1건입니다. 위반건축물과 개별 상태를 반영한 정상 처분 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 유찰 이력 검토. 10회 유찰된 원인이 선순위 임차보증금 외에 건물 하자, 위반사항, 점유 문제 등과 연결되는지 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·집합건축물대장·배당 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “2,566만원짜리 집이 아니라, 실질취득 약 2.6억짜리 집”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 약 11%까지 내려온 극단적인 다회유찰 물건입니다. 그러나 그 배경에는 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금이 있습니다. 현재 회차에서 최저가 25,662,000원에 낙찰되더라도 예상 인수액이 235,199,916원이므로 실질취득 부담은 약 260,000,000원입니다.
최근 거래금액 320,000,000원과의 차이는 존재하지만, 거래 표본은 1건뿐입니다. 더욱이 위반건축물 등재와 단전 경고, 내부 확인의 한계, 10회 유찰 및 낮은 경매 매각률을 함께 고려해야 합니다. 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하거나, 추가 유찰을 기다리면 실질취득액이 크게 낮아질 것으로 기대해서는 안 됩니다.
이 물건의 핵심은 낮아진 입찰가격이 아니라 선순위 보증금 인수의 정확한 규모, 위반건축물의 해소 가능성, 그리고 실제 처분 가능한 가격입니다. 이 세 가지를 검증하기 전에는 최근 거래가격과의 단순 차액만으로 투자성을 확정하기 어렵습니다.
