서울서부지방법원 2025타경71. 서울 마포구 성산동 대명파크뷰 3층 304호, 다세대주택입니다. 감정가는 239,000,000원인데 9회 유찰되면서 최저매각가는 32,078,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김진현은 보증금 260,000,000원, 전입신고 2021.04.05, 점유개시 2021.04.02, 확정일자 2021.03.03으로 기재돼 있고, 말소기준인 2025.01.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 회차 최저가 32,078,000원만 놓고 “3천만원대 마포 주택”으로 보면 안 됩니다. 예상배당에서 임차인에게 31,100,596원이 배당되고도 228,899,404원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액은 오히려 늘어나는 구조라, 실질취득비용은 계속 보증금 약 260,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경71 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성미산로13길 11-3, 3층304호 (성산동,대명파크뷰) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.87㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박태훈 · 2014.08.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 32,078,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진현 / 273,946,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
과거 박기동의 240,000,000원 주택임차권은 2021.04.07 해지로 말소됐습니다. 문제는 그 이후 설정된 김진현의 260,000,000원 주택임차권입니다. 2024.05.22 등기됐고, 전입·점유·확정일자 모두 2025.01.09 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 인정된 상태입니다. 현재 데이터상 실제 임차인은 김진현 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진현 | 주택전부 | 2021.04.05 | 2021.03.03 | 260,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
대명파크뷰는 총 16세대이며, 대상 면적은 29.87㎡입니다. 확인된 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건으로, 2026.02 전용 29.83㎡ 2층이 320,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.83㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
표면 최저가 32,078,000원은 최근 거래가의 10.0%에 불과하지만, 이 숫자는 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수까지 포함하면 실질취득은 약 260,000,000원 수준입니다. 이 금액은 확인된 최근 거래 320,000,000원보다 낮지만, 실거래 표본이 1건뿐이고 9회 유찰·위반건축물 등재·단전 경고장이라는 추가 위험요소가 있어 단순히 “시세보다 싸다”고 결론내리기에는 확인할 항목이 많습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 977,404원 |
| 1. 임차인 김진현 보증금 | 260,000,000원 | 31,100,596원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진현 | 273,946,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 미배당액은 228,899,404원이며 매수인이 인수합니다. 10회 유찰 시 인수액 235,199,523원, 11회 유찰 시 240,239,619원으로 늘어나는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍대사대부속초등학교 북서측 인근으로, 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 304호이며, 도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모·거래. 대명파크뷰는 16세대이고, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 32,078,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김진현의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서 인수문구를 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김진현으로 기재돼 있으므로 채권관계와 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 원상복구·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 현황조사 당시 폐문부재였고 전기공급단전 경고장이 확인됐으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 다시 점검해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건뿐이므로 320,000,000원을 확정 시세로 단정하기보다 개별 상태·층·권리 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “3천만원대”가 아니라 “2억6천만원대 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 9회 유찰 뒤 남은 32,078,000원이라는 숫자입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금은 260,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 뒤에도 228,899,404원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 더 떨어져도 총부담이 그만큼 떨어지는 구조가 아닙니다.
최근 동일 면적 실거래 320,000,000원과 비교하면 실질취득 약 260,000,000원 수준은 그보다 낮지만, 표본이 1건뿐이고 이미 9회 유찰된 데다 위반건축물 표시, 단전 경고장, 임차인·신청채권자 동일인이라는 특수성까지 있습니다. 가격만 보면 여지가 있지만 권리와 물건 상태의 확인 부담이 큰 C등급형 사건입니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐나”보다 “인수보증금과 위험요인을 감안해도 260,000,000원 수준의 실질취득이 타당한가”를 먼저 판단해야 합니다.
