서울서부지방법원 2025타경347. 은평구 구산동 카리스글로리아 3층 302호의 강제경매입니다. 감정가 275,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,672,000원, 감정가의 약 21% 수준까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 상당한 가격 하락으로 보이지만, 이 물건은 그 숫자만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 손정희는 2021년 9월 17일 전입·점유를 시작했고, 2021년 9월 6일 확정일자를 받았습니다. 남승우의 근저당권이 설정된 2022년 6월 21일보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 보증금 270,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 떠안습니다. 따라서 최저가가 내려가는 만큼 인수할 보증금이 늘어나는 구조이며, 실제 취득 부담은 보증금 2.7억 부근에 머무릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 24-5, 24-50 카리스글로리아 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 은평구 연서로11길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 약 42.9㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 현관1 · 방3 · 주방겸식당1 · 거실1 · 욕실겸화장실1 · 발코니1 |
| 건물현황 | 2014.11.14 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 백지윤 (2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,672,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 손정희 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2022.06.21 · 을구 1번 남승우 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매수인 인수 대상 | 을구 3번 주택임차권등기 · 손정희 · 미배당 보증금 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 선순위 보증금은 남는다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 근저당 설정일 자체보다 임차인의 전입일과 확정일자입니다. 손정희는 남승우의 근저당 설정 이전에 전입과 점유를 갖췄습니다. 이후 2023년 9월 27일 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.
임차보증금: 270,000,000원
전입일: 2021.09.17 · 확정일자: 2021.09.06
현재 최저가 낙찰 시 예상 배당: 56,233,904원
매수인 예상 인수: 213,766,096원
매각물건명세서에 따르면 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차권등기가 말소기준일 이후에 이루어졌다는 사실만으로 기존 임차인의 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 손정희 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.09.17 확정 2021.09.06 임차권등기 2023.09.27 |
270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
손정희는 배당요구를 한 임차인이며, 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 임차권등기와 경매개시결정에 같은 사람이 표시되어 있어도 서로 다른 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금 역시 270,000,000원 한 건입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 실질취득은 최근 시세보다 비싸다
같은 건물 카리스글로리아의 전용 약 42.9㎡ 실거래를 비교하면, 2021년 8월에는 270,000,000원에 거래됐으나 2026년 3월 최신 거래가는 202,000,000원입니다. 최근 거래가가 과거 거래보다 25.2% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 (최신) | 42.92㎡ | 5 | 202,000,000원 |
| 2021.08 | 42.9㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.9㎡대 | 2건 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.9㎡대 | 1건 | 202,000,000원 |
전체 거래 평균은 236,000,000원이지만, 여기에는 2021년의 270,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 2026년 3월 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 202,000,000원을 우선 적용하는 것이 타당합니다. 다만 최근 거래 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태와 층별 차이에 대한 별도 확인이 필요합니다.
낙찰대금 57,672,000원 + 보증금 인수 213,766,096원 = 실질취득 부담 271,438,096원
실제 부담은 최근 실거래가보다 69,438,096원 높습니다. 보증금 자체가 270,000,000원이기 때문에 낙찰가가 추가로 하락하더라도 미배당 인수가 늘어나 총 취득 부담은 크게 달라지지 않습니다. 현재 회차에서는 배당 과정의 추정 집행비용까지 반영되어 보증금보다 높은 실질취득액이 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,438,096원 |
| 1. 임차인 손정희 · 우선변제 | 270,000,000원 | 56,233,904원 |
| 2. 근저당 · 남승우 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이봉주 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 13,457,625원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 손정희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
손정희의 경매신청 청구와 임차권 보증금은 동일인의 권리로, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당액은 집행비용 추정치를 적용한 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
중요한 점은 후순위 근저당의 미배당액을 매수인이 인수하는 것이 아니라는 사실입니다. 매수인의 핵심 인수 대상은 선순위 대항력 임차인 손정희의 미배당 보증금 213,766,096원입니다. 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
유찰 회차별 시나리오 — 더 떨어져도 실질취득은 약 2.7억
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 57,672,000원 | 213,766,096원 | 271,438,096원 |
| 8회 유찰 시 | 46,137,600원 | 225,092,877원 | 271,230,477원 |
| 9회 유찰 시 | 36,910,080원 | 234,154,301원 | 271,064,381원 |
각 회차의 실질취득 부담은 해당 매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치 차이로 회차별 총액에 소폭 차이가 있으며, 실제 배당 결과와 별도로 취득 부대비용이 발생할 수 있습니다.
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 최저가가 57,672,000원에서 36,910,080원으로 추가 하락하더라도, 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고 매수인이 떠안을 보증금이 증가합니다. 결국 실질취득 부담은 세 회차 모두 약 2.7억 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 구산동 예일여고교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 구산역 도보 약 8~9분 거리로 조사됐습니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기·드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일 마감입니다. 개별 도시가스 보일러 난방과 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 공동주택 건부지이며 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 거래 표본이 적고 2021년 거래 대비 최신 거래가가 25.2% 하락해, 과거 고가 거래를 기준으로 매도 가능 가격을 기대하는 것은 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 확인. 최저가 57,672,000원보다 먼저 손정희의 보증금 270,000,000원 및 미배당 인수 구조를 확인해야 합니다. 현재 매각가 가정 시 예상 인수액은 213,766,096원입니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 을구 3번 임차권등기의 인수 조건과 보증금 전액 변제 여부를 반드시 확인하세요. 임차권등기 말소를 낙찰만으로 당연하게 전제하면 안 됩니다.
- 최근 시세 기준으로 수익성 계산. 2026년 3월 실거래가 202,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 부담은 이미 시세 이상입니다. 전체 평균 236,000,000원보다 최신 거래를 우선해 판단하세요.
- 추가 유찰에 따른 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 약 2.7억입니다. 낮아진 최저가만 보고 응찰하면 위험합니다.
- 임차관계 확인. 손정희의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 지급관계와 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 관계인 여부에 관한 의심 메모는 확정 사실로 취급하지 마세요.
- 압류·조세채권 점검. 은평구·화성시·국세·청주시 관련 압류가 존재합니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 인도 및 추가 부담. 선순위 임차권의 보증금 정산과 인도 협의를 별개로 준비하고, 체납 관리비·점유 상태·주택 내부 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 사건 진행 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 5,767만원 ≠ 취득가 5,767만원”
이 사건의 본질은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 근저당권과 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하더라도, 임차인 손정희의 보증금 미배당 잔액은 매수인 부담으로 남습니다.
현재 최저가 57,672,000원으로 낙찰받더라도 예상 인수액을 합치면 실질취득 부담은 271,438,096원입니다. 반면 최근 실거래가는 202,000,000원이고, 과거 거래 대비 가격도 25.2% 하락했습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약과 7회 유찰 이력까지 함께 고려해야 합니다.
결론적으로 현재 조건에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 추가 유찰만으로 경제성이 개선되지 않으며, 선순위 보증금 인수 구조가 해소되거나 실질취득 부담이 최근 시세에 부합하는지 확인하는 것이 먼저입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 얼마를 부담해야 하는가에 있습니다.
