서울서부지방법원 2025타경347. 서울 은평구 구산동 카리스글로리아 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가는 275,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저가는 72,090,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 26.21%이므로 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 손정희는 2021.09.17 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.06입니다. 말소기준인 남승우의 근저당권 설정일 2022.06.21보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 270,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 72,090,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,697,620원을 먼저 제외한 70,392,380원이 임차인에게 배당되고, 남는 199,607,620원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 24-5 카리스글로리아 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.9㎡ · 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 백지윤 (2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 72,090,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손정희 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.21 을구 1번 근저당권 · 남승우 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.06.21 남승우 근저당권입니다. 이후 이봉주 근저당권, 서울보증보험·근로복지공단 가압류, 각 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 손정희의 주택임차권등기는 2023.09.27 등기됐더라도, 실제 전입·점유는 2021.09.17로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손정희 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 270,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.17 | 우선변제 有 확정 2021.09.06 · 배당요구 | 해당 없음 |
손정희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 270,000,000원 자체를 기준으로 권리분석해야 합니다. 현재 회차에서 임차인이 받는 예상배당액은 70,392,380원이고, 미배당액은 199,607,620원입니다.
③ 가격 분석 — 7,209만원이 아니라 약 2.72억을 봐야 한다
카리스글로리아 전용 42.9㎡대 실거래는 2건입니다. 2021.08 3층 거래가 270,000,000원이었고, 최신 거래인 2026.03 5층 거래는 202,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 202,000,000원이며, 최근 거래구간은 이전 거래 대비 -25.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.92㎡ | 5 | 202,000,000원 |
| 2021.08 | 42.9㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
표면 최저가 72,090,000원은 최근 12개월 평균의 35.7%에 불과합니다. 하지만 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 오류입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 199,607,620원을 더한 실질취득액은 271,697,620원으로, 최근 거래 202,000,000원의 134.5%입니다. 최근 시세보다 69,697,620원 높은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 72,090,000원 | 199,607,620원 | 271,697,620원 |
| 7회 유찰 시 | 57,672,000원 | 213,766,096원 | 271,438,096원 |
| 8회 유찰 시 | 46,137,600원 | 225,092,877원 | 271,230,477원 |
유찰이 거듭돼도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌어, 총 자금부담은 약 271,000,000원대에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,620원 |
| 1. 임차인 손정희 보증금 | 270,000,000원 | 70,392,380원 |
| 2. 근저당 · 남승우 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이봉주 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,457,625원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 손정희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분은 199,607,620원으로 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 배당 순서와 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있어 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 다세대주택으로, 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 구조입니다.
- 입지. 예일여고교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 구산역은 도보 약 8~9분 정도입니다.
- 도로·설비. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있고 상·하수도·위생·급배수 및 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 카리스글로리아는 8세대이고 사용승인일은 2014.11.14입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 72,090,000원에 낙찰돼도 임차보증금 199,607,620원 인수가 예상돼 실질취득은 271,697,620원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 7회 유찰 시 실질취득 271,438,096원, 8회 유찰 시 271,230,477원으로 총액이 거의 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 236,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 202,000,000원을 우선해 판단해야 하며, 추세도 -25.2%입니다.
- 임차권 원본 확인. 손정희의 전입일 2021.09.17, 확정일 2021.09.06, 보증금 270,000,000원과 배당요구 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 합니다. 임차인보다 먼저 배당되면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 손정희에 관한 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 계약관계와 실제 점유관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 총 인수가격을 보라”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 72,090,000원이 아닙니다. 그 숫자가 너무 낮아 보인다는 점입니다. 손정희의 보증금 270,000,000원은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고, 배당으로 다 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 271,697,620원으로, 최신 거래 202,000,000원보다 높습니다.
더구나 최근 거래는 과거 270,000,000원에서 202,000,000원으로 내려와 추세가 -25.2%입니다. 6회 유찰된 소규모 다세대인데도 실질취득액은 최근 시세 이상이고, 추가 유찰을 거쳐도 총 부담은 약 270,000,000원 부근에 고정됩니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만 경제적 취득가격은 할인되지 않은 인수형 경매라는 점이 결론입니다.
